임대인이 수리를 해주지 않습니다

Q. 질문 내용

전세로 살고 있는데 보일러가 고장 나서 집주인에게 연락했더니 알아서 고치라고 합니다. 한겨울인데 난방이 안 되는 상황입니다. 제 돈으로 고쳐야 하나요?

 

보일러가 고장 나거나 누수가 생겨 연락했는데 알아서 하라는 답이 돌아오면 난감해집니다. 직접 고치자니 돈이 아깝고, 그냥 두자니 생활이 안 됩니다. 어디까지가 집주인의 몫이고 어디부터가 세입자의 몫인지는 법에 정해져 있습니다. 그리고 해주지 않을 때 쓸 수 있는 방법도 정해져 있습니다. 누구의 몫인지 나누는 기준부터 비용을 청구하는 방법, 조정 절차까지 순서대로 정리했습니다.

임대인에게는 수선의무가 있습니다

임대인은 목적물을 사용·수익에 필요한 상태로 유지할 의무를 집니다.

민법에 정해진 의무이며 특약이 없어도 적용됩니다.

계약 기간 내내 계속되는 의무입니다.

어디까지가 임대인의 몫인가

기본적인 설비와 구조에 관한 것입니다.

보일러 고장, 누수, 배관 파열, 전기 설비 문제, 창호와 방수 같은 주요 설비가 여기에 해당합니다.

이런 것을 고치지 않으면 정상적인 거주가 불가능합니다.

임차인이 부담하는 것

• 전구와 형광등 교체
• 수도꼭지 패킹 같은 소모품
• 본인 과실로 생긴 파손
• 간단한 청소와 관리

비용이 크지 않고 일상적인 관리에 해당하는 것들입니다.

판단 기준

수리 비용이 크고 전문가가 필요하며 거주에 필수적인 설비라면 임대인의 몫입니다.

소액이고 스스로 처리할 수 있는 정도면 임차인이 부담합니다.

금액 자체보다 성격으로 나눕니다.

특약이 있으면

수선 책임을 임차인에게 넘기는 특약을 두기도 합니다.

다만 소규모 수선에 한정되는 것으로 해석되며, 대규모 수선까지 떠넘기는 특약은 효력이 제한될 수 있습니다.

계약서 문구를 먼저 확인해 보십시오.

먼저 서면으로 알립니다

고장 사실과 수리를 요청한다는 내용을 문자나 내용증명으로 남기십시오.

구두로만 알리면 나중에 통지 여부를 두고 다투게 됩니다.

사진과 날짜를 함께 남기는 것이 좋습니다.

통지 의무

임차인에게도 수선이 필요한 사실을 알릴 의무가 있습니다.

알리지 않아 피해가 커졌다면 그 부분에 대해 책임을 질 수 있습니다.

발견 즉시 알리는 것이 원칙입니다.

직접 고쳐도 되나

임대인이 수선하지 않으면 임차인이 먼저 고치고 비용을 청구할 수 있습니다.

필요비는 지출 즉시 청구할 수 있습니다.

다만 사전에 통지하고 응하지 않았다는 기록이 있어야 안전합니다.

필요비와 유익비

필요비는 목적물의 보존에 필요한 비용이고, 유익비는 가치를 높인 비용입니다.

필요비는 즉시, 유익비는 계약 종료 시 증가액 한도에서 청구합니다.

원상회복 특약이 있으면 유익비 청구가 제한되는 경우가 많습니다.

영수증을 챙기십시오

견적서와 세금계산서, 이체 내역을 보관해야 합니다.

업체를 부르기 전에 임대인에게 견적을 알리고 회신을 받아 두면 더 안전합니다.

회신이 없으면 그 사실 자체가 자료가 됩니다.

차임 감액 청구

수리가 되지 않아 일부를 사용할 수 없다면 그 비율만큼 차임을 줄여 달라고 청구할 수 있습니다.

방 하나를 쓸 수 없게 된 경우가 예입니다.

다만 일방적으로 덜 내면 연체가 되므로 협의나 절차가 필요합니다.

계약을 해지할 수 있나

수선하지 않아 계약의 목적을 달성할 수 없을 정도라면 해지가 가능합니다.

거주 자체가 어려운 수준이어야 하며, 불편한 정도로는 인정되지 않습니다.

해지하면 보증금 반환을 청구합니다.

손해가 생겼다면

누수로 가재도구가 젖거나 곰팡이로 건강이 상한 경우입니다.

임대인의 수선의무 위반과 손해 사이에 인과관계가 인정되면 배상을 청구할 수 있습니다.

피해 상태를 사진과 영수증으로 남겨 두십시오.

월세를 안 내는 방식은 위험합니다

수리를 해주지 않는다고 차임 지급을 중단하면 연체가 됩니다.

3기분이 밀리면 계약 해지와 갱신 거절의 사유가 됩니다.

상계하려면 그 의사를 명확히 밝히고 근거를 남겨야 합니다.

분쟁조정 절차

주택임대차분쟁조정위원회에 조정을 신청할 수 있습니다.

비용이 저렴하고 소송보다 빠릅니다.

조정이 성립하면 집행력이 인정되는 경우가 있습니다.

퇴거할 때

수리하지 않은 부분을 원상회복 명목으로 공제당하는 일이 생깁니다.

통상적인 사용으로 생긴 마모는 임차인의 책임이 아닙니다.

입주와 퇴거 시점의 사진이 이때 결정적입니다.

공용부분에서 생긴 문제

아파트라면 원인이 세대 안이 아니라 공용배관인 경우가 있습니다.

이때는 임대인이 아니라 관리 주체가 책임지므로, 먼저 관리사무소에 점검을 요청해 원인 부위를 확인하는 것이 순서입니다.

원인이 확인되어야 누구에게 청구할지 정해집니다.

수리 중 거주가 어려우면

공사 기간이 길어 잠시 나가 있어야 하는 경우가 생깁니다.

임대인의 수선의무 이행 과정에서 생긴 부담이라면 숙소 비용을 손해로 청구할 여지가 있으므로, 기간과 비용을 기록해 두어야 합니다.

반대로 임차인이 거부해 수선이 늦어지면 그 책임을 지게 됩니다.

집주인이 바뀐 뒤라면

소유자가 변경되면 새 소유자가 임대인의 지위를 승계하므로 수선의무도 함께 넘어갑니다.

이전 주인이 약속했던 수리가 남아 있다면 그 내용을 기록으로 남겨 두어야 승계 여부를 두고 다투지 않습니다.

등기부로 현재 소유자를 확인한 뒤 그 사람에게 요청해야 합니다.

보증금에서 정산하자고 하면

수리비를 나중에 보증금에서 빼자는 제안을 받는 경우가 있습니다.

이 방식은 반환 시점에 금액을 두고 다시 다투기 쉬우므로, 합의한다면 금액과 정산 방식을 문자로라도 남겨 두어야 합니다.

영수증 원본은 반드시 보관하십시오.

정리

주요 설비의 수선은 임대인의 의무이고 특약으로도 완전히 넘기기 어렵습니다.

해주지 않으면 직접 고치고 비용을 청구하거나, 차임 감액이나 해지를 검토할 수 있습니다.

다만 월세를 그냥 안 내는 방식만은 피하십시오. 먼저 서면으로 알리는 것이 모든 절차의 출발점입니다.

참조 조문

민법 제623조, 제626조, 제627조, 제628조, 제634조, 제390조, 제615조 · 주택임대차보호법 제14조, 제6조의3

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자주 묻는 질문

보일러 고장은 누가 고쳐야 하나요?

주요 설비이므로 임대인의 수선의무에 해당합니다. 전구 교체 같은 소모품과 일상적 관리만 임차인이 부담합니다.

수리를 안 해주면 직접 고쳐도 되나요?

먼저 고치고 비용을 청구할 수 있습니다. 다만 사전에 통지하고 응하지 않았다는 기록과 영수증이 있어야 안전합니다.

수리해줄 때까지 월세를 안 내도 되나요?

위험합니다. 연체로 처리되어 3기분이 밀리면 계약 해지 사유가 됩니다. 차임 감액 청구나 조정 절차를 이용해야 합니다.

계약서에 수리는 세입자가 한다고 적혀 있는데요?

소규모 수선에 한정되는 것으로 해석됩니다. 대규모 수선까지 떠넘기는 특약은 효력이 제한될 수 있습니다.

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