집주인이 보일러 수리를 안 해주는데 제 돈으로 고쳐야 하나요?

Q. 질문 내용

전세로 살고 있는데 보일러가 고장 나서 집주인에게 연락했더니 알아서 고치라고 합니다. 한겨울인데 난방이 안 되는 상황입니다. 제 돈으로 고쳐야 하나요?

 

본인 사안은 고장 난 설비의 수선이 임대인의 몫인지 임차인의 몫인지를 먼저 갈라야 하는 영역입니다. 결론부터 말씀드리면 보일러처럼 거주에 필수적인 주요 설비의 수선은 임대인의 의무이고, 고쳐 주지 않으면 직접 수리한 뒤 그 비용을 필요비로 청구하실 수 있습니다.

■ 누구의 몫인지 나누는 기준

민법 제623조는 임대인이 목적물을 사용과 수익에 필요한 상태로 유지할 의무를 진다고 정합니다. 특약이 없어도 적용되고 계약 기간 내내 계속되는 의무입니다. 임대인의 몫은 기본적인 설비와 구조에 관한 것으로, ①보일러 고장, ②누수와 배관 파열, ③전기 설비 문제, ④창호와 방수 같은 주요 설비가 여기에 해당합니다. 반대로 전구 교체나 수도꼭지 패킹 같은 소모품, 본인 과실로 생긴 파손, 간단한 청소와 관리는 임차인의 몫입니다. 금액 자체보다 성격으로 나눈다고 보시면 됩니다.

■ 특약이 있어도 다 넘어가지는 않습니다

계약서에 수선 책임을 임차인에게 넘기는 특약을 두는 경우가 있습니다. 다만 그런 특약은 소규모 수선에 한정되는 것으로 해석되며, 보일러 교체나 배관 공사 같은 대규모 수선까지 떠넘기는 특약은 효력이 제한될 수 있습니다. 그러니 집주인이 특약을 들어 거절하더라도 그 문구가 어디까지를 말하는지부터 확인해 보셔야 합니다. 계약서에 그런 문구가 아예 없다면 원칙대로 임대인이 부담합니다.

■ 먼저 서면으로 알려야 합니다

고장 사실과 수리를 요청한다는 내용을 문자나 내용증명으로 남기십시오. 구두로만 알리면 나중에 통지를 했는지를 두고 다투게 되므로, 고장 부위 사진과 날짜를 함께 남겨 두는 편이 좋습니다. 임차인에게도 의무가 있습니다. 민법 제634조는 수선이 필요한 사실을 임차인이 임대인에게 알리도록 정하고 있어서, 알리지 않아 피해가 커졌다면 그 부분에 대해서는 책임을 질 수 있습니다. 발견 즉시 알리는 것이 원칙입니다.

■ 직접 고치고 비용을 청구하는 방법

임대인이 수선하지 않으면 임차인이 먼저 고치고 비용을 청구할 수 있습니다. 민법 제626조에 따라 보존에 필요한 비용인 필요비는 지출한 즉시 청구할 수 있고, 가치를 높인 비용인 유익비는 계약이 끝날 때 증가액의 한도에서 청구합니다. 원상회복 특약이 있으면 유익비 청구가 제한되는 경우가 많습니다. 업체를 부르기 전에 견적을 임대인에게 알리고 회신을 받아 두시고, 회신이 없다면 그 사실 자체가 자료가 됩니다. 견적서와 세금계산서, 이체 내역은 반드시 보관하십시오.

■ 차임 감액과 해지, 그리고 하지 말아야 할 것

수리가 되지 않아 일부를 사용할 수 없게 되었다면 민법 제627조에 따라 그 비율만큼 차임을 줄여 달라고 청구할 수 있습니다. 방 하나를 쓸 수 없게 된 경우가 그 예입니다. 수선하지 않아 계약의 목적을 달성할 수 없을 정도라면 해지도 가능하지만, 거주 자체가 어려운 수준이어야 하고 불편한 정도로는 인정되지 않습니다. 다만 수리를 안 해 준다고 월세를 그냥 내지 않는 방식은 피하셔야 합니다. 연체로 처리되고 3기분이 밀리면 계약 해지와 갱신 거절의 사유가 되므로, 상계하시려면 그 의사를 명확히 밝히고 근거를 남겨야 합니다.

■ 조정 절차와 함께 챙길 것

협의가 되지 않으면 주택임대차보호법 제14조에 따른 주택임대차분쟁조정위원회에 조정을 신청할 수 있습니다. 비용이 저렴하고 소송보다 빠릅니다. 아파트라면 원인이 세대 안이 아니라 공용배관일 수 있으므로 먼저 관리사무소에 점검을 요청해 원인 부위를 확인하는 것이 순서입니다. 그사이 소유자가 바뀌었다면 새 소유자가 임대인의 지위를 승계하므로 등기부로 현재 소유자를 확인한 뒤 그 사람에게 요청하셔야 합니다. 퇴거할 때 수리하지 않은 부분을 원상회복 명목으로 공제당하는 일이 있는데, 통상적인 사용으로 생긴 마모는 임차인의 책임이 아니므로 입주와 퇴거 시점의 사진이 결정적인 자료가 됩니다.

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참조 조문

민법 제623조, 제626조, 제627조, 제628조, 제634조, 제390조, 제615조 · 주택임대차보호법 제14조, 제6조의3

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자주 묻는 질문

보일러 고장은 누가 고쳐야 하나요?

주요 설비이므로 임대인의 수선의무에 해당합니다. 전구 교체 같은 소모품과 일상적 관리만 임차인이 부담합니다.

수리를 안 해주면 직접 고쳐도 되나요?

먼저 고치고 비용을 청구할 수 있습니다. 다만 사전에 통지하고 응하지 않았다는 기록과 영수증이 있어야 안전합니다.

수리해줄 때까지 월세를 안 내도 되나요?

위험합니다. 연체로 처리되어 3기분이 밀리면 계약 해지 사유가 됩니다. 차임 감액 청구나 조정 절차를 이용해야 합니다.

계약서에 수리는 세입자가 한다고 적혀 있는데요?

소규모 수선에 한정되는 것으로 해석됩니다. 대규모 수선까지 떠넘기는 특약은 효력이 제한될 수 있습니다.

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