등기부에 근저당이 있는데 전세 계약해도 되나요?

Q. 질문 내용

전세 계약을 앞두고 등기부등본을 떼어 봤는데 무슨 말인지 모르겠습니다. 근저당이 잡혀 있다는데 이대로 계약해도 되는 건지 판단이 안 섭니다.

 

본인 사안은 근저당이 있다는 사실 자체보다 그 금액과 순위를 계산해야 하는 영역입니다. 결론부터 말씀드리면 근저당이 있다고 무조건 위험한 것은 아니고, 채권최고액과 내 보증금을 더한 금액이 시세에서 차지하는 비율로 판단하셔야 합니다.

■ 등기부를 보는 순서

등기부는 ①표제부, ②갑구, ③을구 세 부분으로 나뉘고 보는 순서도 그대로입니다. 표제부에서는 주소와 면적이 계약서와 같은지, 집합건물이라면 동과 호수, 대지권이 있는지를 봅니다. 대지권 등기가 없으면 나중에 문제가 생길 수 있습니다. 갑구에서는 현재 소유자가 누구인지, 그 사람과 지금 계약하려는 사람이 같은지를 먼저 확인합니다. 소유권을 언제 어떻게 취득했는지도 함께 보고, 최근 짧은 기간에 여러 번 바뀌었다면 그 이유를 물어보셔야 합니다. 을구에는 근저당권과 전세권, 지상권, 임차권등기가 기재됩니다.

■ 채권최고액을 계산하는 방법

근저당의 채권최고액은 실제 대출금이 아니라 실제 대출금의 120퍼센트 안팎으로 설정되는 것이 보통입니다. 따라서 최고액이 곧 남은 빚은 아니지만, 최악의 경우 그 금액까지 나보다 먼저 가져간다는 뜻으로 읽어야 합니다. 계산은 간단합니다. 채권최고액에 내 보증금을 더한 금액이 시세의 70퍼센트를 넘으면 위험 구간으로 봅니다. 예를 들어 시세 3억 원인 집에 채권최고액 1억 2,000만 원이 잡혀 있고 보증금이 1억 원이면 합계 2억 2,000만 원으로 시세의 약 73퍼센트가 되어 위험합니다. 경매에서는 낙찰가가 시세보다 낮게 나오기 때문입니다.

■ 내 보증금의 순위가 정해지는 방식

경매가 진행되면 가장 앞선 저당권이나 압류를 기준으로 그 뒤의 권리가 정리됩니다. 내 임차권이 그보다 뒤에 있으면 낙찰받은 사람에게 대항할 수 없고, 배당에서도 뒤로 밀립니다. 그래서 등기부에 적힌 근저당 설정 날짜와 내가 전입신고를 할 날짜를 나란히 놓고 비교해 보셔야 합니다. 전입신고와 실제 거주로 대항력이 생기고, 확정일자를 받아 두어야 배당에서 순위를 주장할 수 있습니다. 잔금과 전입신고, 확정일자는 같은 날 처리하는 것이 원칙입니다.

■ 갑구에 이것이 보이면 멈추십시오

갑구에 ①가압류나 압류, ②가처분, ③경매개시결정, ④소유권이전청구권 가등기, ⑤신탁등기가 있으면 계약을 미루고 원인부터 확인해야 합니다. 특히 가등기가 위험합니다. 나중에 본등기가 이루어지면 그 뒤의 권리가 모두 지워지기 때문에, 금액이 작아 보여도 소유권 자체를 잃을 수 있습니다. 말소되지 않고 오래 남아 있는 가등기를 가볍게 보시면 안 됩니다. 신탁등기가 되어 소유자가 신탁회사로 되어 있다면 수탁자의 동의 없이 한 계약은 효력을 갖지 못할 수 있으므로, 신탁원부를 떼어 누가 어떤 권한을 갖는지 확인하십시오.

■ 등기부에 나오지 않는 위험

유치권과 법정지상권, 대항력 있는 임차권은 등기 없이 성립합니다. 서류만으로는 확인되지 않으니 현장을 직접 보고 전입세대 열람을 해야 하며, 상가라면 사업자등록 현황도 확인합니다. 건축물대장도 함께 떼어 보십시오. 등기부가 권리관계를 보여 준다면 건축물대장은 건물의 현황을 보여 주는데, 위반건축물로 등재되어 있으면 이행강제금이 부과되고 대출이 막히는 경우가 있습니다. 면적이나 용도가 두 서류에서 다르게 적혀 있다면 그 이유를 반드시 물어보셔야 합니다.

■ 언제 확인하고 특약에 무엇을 넣나

등기부는 한 번 보는 서류가 아닙니다. ①계약 전, ②중도금 전, ③잔금 전 세 번 확인하고, 잔금 당일 아침에 다시 떼어 보는 것이 원칙입니다. 계약한 뒤에 근저당이 새로 설정되는 일이 실제로 있기 때문입니다. 등기부에 아직 반영되지 않았어도 접수된 건이 있을 수 있으므로 인터넷등기소에서 신청사건 처리 현황도 함께 조회하십시오. 특약에는 잔금과 동시에 근저당을 말소한다는 조항을 넣고, 그 전에 새 권리가 설정되면 계약을 해제한다는 문구도 함께 두십시오. 대리인과 계약한다면 위임장과 인감증명서를 확인하고, 대금은 반드시 소유자 명의 계좌로 보내십시오.

관련 안내: 부산 변호사 · 업무분야

참조 조문

부동산등기법 제15조, 제34조, 제40조, 제48조, 제88조, 제91조 · 주택임대차보호법 제3조, 제3조의2 · 민사집행법 제91조 · 공인중개사법 제25조, 제30조

본 글이 일반적 안내였다면, 본인 사안은 사실관계가 조금만 달라져도 결론이 크게 달라집니다. 비슷한 상황으로 고민 중이시라면 정식 상담을 권합니다.

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자주 묻는 질문

등기부에서 무엇부터 봐야 하나요?

표제부에서 주소와 면적, 갑구에서 소유자와 압류 여부, 을구에서 근저당의 채권최고액을 순서대로 봅니다.

근저당이 있으면 계약하면 안 되나요?

채권최고액과 보증금을 합한 금액이 시세에 비해 과도한지 계산해 보아야 합니다. 잔금과 동시에 말소하는 특약을 넣는 방법도 있습니다.

등기부만 보면 안전한가요?

유치권과 법정지상권, 대항력 있는 임차권은 등기 없이 성립합니다. 현장 방문과 전입세대 열람이 함께 필요합니다.

언제 떼어 봐야 하나요?

계약 전, 중도금 전, 잔금 전 세 번입니다. 잔금 당일에는 등기 신청 접수 현황까지 확인하는 것이 안전합니다.

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본 글은 일반적인 법률 정보 제공을 목적으로 하며, 개별 사안에 대한 법률 자문이 아닙니다. 구체적인 사건은 정식 상담을 통해 확인이 필요합니다.