Q. 질문 내용
전세 계약을 앞두고 등기부등본을 떼어 봤는데 무슨 말인지 모르겠습니다. 근저당이 잡혀 있다는데 이대로 계약해도 되는 건지 판단이 안 섭니다.
부동산 계약을 앞두고 등기부등본을 떼어 보라는 말은 듣지만, 막상 받아 보면 무엇을 봐야 할지 알기 어렵습니다. 표제부와 갑구, 을구로 나뉘어 있고 낯선 용어가 이어집니다. 그런데 사고의 상당수는 이 한 장에서 미리 걸러집니다. 어디를 어떤 순서로 보는지, 무엇이 위험 신호인지, 계약서에는 무엇을 넣어야 하는지를 순서대로 정리했습니다. 사고의 상당수는 이 한 장에서 걸러집니다.
세 부분으로 나뉩니다
표제부는 부동산의 표시, 갑구는 소유권, 을구는 소유권 외의 권리입니다.
보는 순서도 이 순서대로입니다.
각각 확인할 것이 다릅니다.
표제부에서 볼 것
주소와 면적이 계약서와 일치하는지 봅니다.
집합건물이라면 동과 호수, 대지권이 있는지 확인해야 합니다.
대지권 등기가 없으면 나중에 문제가 생길 수 있습니다.
갑구에서 볼 것
현재 소유자가 누구인지, 그 사람과 계약하는 사람이 같은지가 먼저입니다.
소유권을 언제 어떻게 취득했는지도 함께 봅니다.
최근에 여러 번 바뀌었다면 이유를 확인해 볼 필요가 있습니다.
갑구의 위험 신호
- 가압류와 압류
- 가처분
- 경매개시결정
- 소유권이전청구권 가등기
- 신탁등기
하나라도 있으면 계약을 미루고 원인을 확인해야 합니다.
가등기가 가장 위험합니다
소유권이전청구권 가등기가 있으면 나중에 본등기가 이루어질 때 그 뒤의 권리가 모두 지워집니다.
금액이 작아 보여도 소유권 자체를 잃을 수 있습니다.
말소되지 않은 오래된 가등기를 가볍게 보면 안 됩니다.
신탁등기
소유자가 신탁회사로 되어 있는 경우입니다.
이때는 수탁자의 동의 없이 한 계약이 효력을 갖지 못할 수 있습니다.
신탁원부를 확인해 누가 어떤 권한을 갖는지 봐야 합니다.
을구에서 볼 것
근저당권과 전세권, 지상권, 임차권등기가 기재됩니다.
근저당이 있다면 채권최고액이 얼마인지 확인합니다.
실제 빚보다 크게 설정되는 것이 보통입니다.
채권최고액의 의미
실제 대출금의 120퍼센트 안팎으로 설정하는 경우가 많습니다.
따라서 최고액이 곧 남은 빚은 아니지만, 최악의 경우 그 금액까지 우선한다는 뜻입니다.
보증금과 합쳐 시세를 넘지 않는지 계산해 보아야 합니다.
간단한 계산
근저당 채권최고액에 내 보증금을 더한 금액이 시세의 70퍼센트를 넘으면 위험 구간으로 봅니다.
경매로 넘어가면 낙찰가가 시세보다 낮기 때문입니다.
기준은 상황에 따라 다르지만 계산은 반드시 해 보아야 합니다.
말소기준이 되는 권리
경매가 진행되면 가장 앞선 저당권이나 압류를 기준으로 뒤의 권리가 정리됩니다.
내 임차권이 그보다 뒤라면 매수인에게 대항할 수 없습니다.
전입 예정일과 등기 날짜를 비교해 보아야 하는 이유입니다.
등기부에 없는 것
유치권, 법정지상권, 대항력 있는 임차권은 등기 없이 성립합니다.
서류만으로는 확인되지 않으므로 현장 방문과 전입세대 열람이 필요합니다.
상가라면 사업자등록 현황도 확인합니다.
언제 떼어 봐야 하나
계약 전, 중도금 전, 잔금 전에 각각 확인합니다.
계약 후에 근저당이 새로 설정되는 경우가 실제로 있습니다.
잔금 당일 아침에 다시 확인하는 것이 원칙입니다.
등기신청 접수 여부
등기부에 반영되기 전이라도 접수된 건이 있을 수 있습니다.
인터넷등기소에서 신청사건 처리 현황을 조회해 확인할 수 있습니다.
잔금 직전에 확인해야 할 항목입니다.
계약서에 넣을 특약
잔금 지급과 동시에 근저당을 말소한다는 조항이 기본입니다.
등기부에 새로운 권리가 설정되면 계약을 해제하고 배액을 상환한다는 문구도 넣을 수 있습니다.
이 한 줄이 실제로 손해를 막습니다.
대리인과 계약할 때
위임장과 인감증명서, 신분증을 확인하고 소유자 본인과 통화해 확인하십시오.
대금은 반드시 소유자 명의 계좌로 보내야 합니다.
대리인 계좌로 보내라는 요구는 그 자체가 신호입니다.
중개사에게 요구할 것
확인설명서에 권리관계가 정확히 기재되었는지 보고 사본을 보관하십시오.
설명이 누락되었다면 나중에 책임을 물을 근거가 됩니다.
공제증서도 함께 받아 두는 것이 좋습니다.
공동명의인 경우
소유자가 여러 명이면 전원의 동의가 있어야 처분이 유효합니다.
한 사람만 나와 계약하고 나머지가 거절하면 이행 자체가 불가능해지므로, 지분 구조와 위임 여부를 갑구에서 확인해야 합니다.
부부 공동명의도 예외가 아닙니다.
건축물대장도 함께
등기부는 권리관계를, 건축물대장은 건물의 현황을 보여 줍니다.
위반건축물로 등재되어 있으면 이행강제금이 부과되고 대출이 막히는 경우가 있으므로 두 서류를 함께 떼어 보아야 합니다.
면적이나 용도가 서로 다르면 그 이유를 확인해야 합니다.
토지를 살 때
토지대장과 지적도, 토지이용계획확인원을 함께 봅니다.
등기부에 아무 문제가 없어도 개발제한이나 도로 저촉으로 원하는 용도로 쓸 수 없는 경우가 있기 때문입니다.
경계가 실제 현황과 일치하는지는 측량으로만 확인됩니다.
등기부를 믿을 수 없는 부분
우리 법은 등기에 공신력을 인정하지 않습니다.
등기가 원인 없이 이루어진 것이라면 이를 믿고 거래한 사람도 소유권을 잃을 수 있다는 뜻이며, 그래서 소유권 취득 경위까지 살펴보는 것이 안전합니다.
최근에 상속이나 경매로 넘어온 물건이라면 더 확인이 필요합니다.
정리
표제부에서 물건을 확인하고, 갑구에서 소유자와 압류 여부를, 을구에서 근저당 금액을 봅니다.
가등기와 신탁등기가 있으면 그 자리에서 멈추고 원인을 확인해야 합니다.
그리고 등기부는 한 번이 아니라 계약, 중도금, 잔금 세 번 확인하는 서류입니다.
참조 조문
부동산등기법 제15조, 제34조, 제40조, 제48조, 제88조, 제91조 · 주택임대차보호법 제3조, 제3조의2 · 민사집행법 제91조 · 공인중개사법 제25조, 제30조
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자주 묻는 질문
등기부에서 무엇부터 봐야 하나요?
표제부에서 주소와 면적, 갑구에서 소유자와 압류 여부, 을구에서 근저당의 채권최고액을 순서대로 봅니다.
근저당이 있으면 계약하면 안 되나요?
채권최고액과 보증금을 합한 금액이 시세에 비해 과도한지 계산해 보아야 합니다. 잔금과 동시에 말소하는 특약을 넣는 방법도 있습니다.
등기부만 보면 안전한가요?
유치권과 법정지상권, 대항력 있는 임차권은 등기 없이 성립합니다. 현장 방문과 전입세대 열람이 함께 필요합니다.
언제 떼어 봐야 하나요?
계약 전, 중도금 전, 잔금 전 세 번입니다. 잔금 당일에는 등기 신청 접수 현황까지 확인하는 것이 안전합니다.
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