보증금을 돌려받지 못한 채 집이 경매에 넘어가고, 집주인은 연락이 되지 않습니다. 뉴스에는 지원 제도가 있다고 나오는데 어디부터 시작해야 하는지 알기 어렵습니다. 피해자로 인정받는 요건은 무엇이고, 인정되면 어떤 제도가 열리는지, 인정과 무관하게 스스로 해야 하는 절차는 무엇인지를 순서대로 정리했습니다. 제도의 이름보다 기한이 붙은 항목을 먼저 챙겨야 하며, 시간을 다투는 절차가 여럿 섞여 있습니다.
가장 먼저 할 일
계약서와 등기부, 전입신고 내역과 확정일자를 한자리에 모읍니다. 이 세 가지가 갖추어졌는지에 따라 이후 선택지가 완전히 달라집니다.
보증보험에 가입했다면 그 증권도 함께 찾아야 합니다. 서류가 흩어져 있으면 상담을 받아도 판단을 받기 어렵고, 신청 단계에서 다시 시간을 잃습니다.
대항력과 우선변제권
전입신고와 점유가 있으면 대항력이 생기고, 확정일자까지 있으면 우선변제권이 생깁니다. 경매에서 순위를 정하는 것은 이 시점입니다.
대항력은 신고 다음 날 0시부터 발생하므로 하루 차이로 순위가 밀리는 일이 실제로 있습니다.
절대 이사하면 안 되는 이유
전출을 하거나 점유를 잃으면 대항력과 우선변제권이 함께 사라집니다. 부득이하게 이사해야 한다면 먼저 임차권등기명령을 받아야 합니다.
등기부에 기입이 완료된 것을 눈으로 확인한 뒤에 전출해야 안전합니다. 신청만 해 둔 상태에서 주소를 옮기면 그동안 쌓아 온 순위가 사라집니다.
임차권등기명령
계약이 끝났는데 보증금을 받지 못한 경우 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다. 등기가 되면 이사를 가도 순위가 유지됩니다.
단독으로 신청할 수 있고 집주인의 동의는 필요하지 않습니다. 임대차가 끝났다는 점과 보증금을 받지 못했다는 점을 소명하면 되고, 결정까지 보통 몇 주가 걸립니다.
보증보험이 있다면
가입되어 있다면 사고 접수를 먼저 합니다. 통지 기한과 이행청구 기한이 정해져 있으므로 약관을 확인해야 합니다.
보증기관이 대신 지급하고 집주인에게 구상하는 구조입니다. 기한을 넘기면 가입되어 있어도 지급이 거절될 수 있으므로 접수를 미루면 안 됩니다.
피해자 결정 신청
특별법에 따른 지원을 받으려면 먼저 피해자로 결정받아야 합니다. 거주지 시도에 신청하면 국토교통부의 위원회가 심의합니다.
결정문이 있어야 대부분의 제도가 열립니다. 신청부터 결정까지 시간이 걸리므로 경매가 진행 중이라면 유예 요청을 함께 검토해야 합니다.
어떤 요건을 보나
대항력을 갖춘 임차인일 것, 경매나 공매가 개시되었거나 임차권등기가 되어 있을 것이 기본입니다. 여기에 다수의 피해가 발생했거나 발생할 우려가 있어야 합니다.
보증금 규모에도 상한이 있으므로 미리 확인해야 합니다.
고의성 요건
임대인이 보증금을 반환할 능력이 없음을 알면서 계약했다는 기망 의도가 있어야 합니다. 단순한 시세 하락으로 인한 미반환은 대상이 아닙니다.
이 부분에서 결정이 갈리는 경우가 가장 많습니다. 같은 임대인에게 여러 세대가 피해를 입었다면 그 사실 자체가 중요한 자료가 됩니다.
인정되면 열리는 것
경매 절차에서 우선매수권을 행사할 수 있고, 매수하지 않는다면 공공이 매입하는 방식도 있습니다. 경매를 일정 기간 유예하도록 요청할 수도 있습니다.
세금과 대출에서도 별도의 지원이 마련되어 있습니다.
우선매수권의 의미
최고가 매수인이 정해진 뒤 같은 금액으로 내가 낙찰받을 수 있는 권리입니다. 살던 집을 지키려는 경우에 쓰입니다.
다만 결국 매수 대금을 내야 하므로 자금 계획이 먼저입니다. 배당받을 금액과 낙찰가를 비교해 실제 부담이 얼마인지 계산해 보아야 합니다.
공공매입
매수를 원하지 않으면 공공기관이 우선매수권을 넘겨받아 매입하고 임대로 계속 거주하게 하는 방식이 있습니다. 요건과 물건의 상태에 따라 대상에서 빠질 수 있습니다.
선순위 근저당이 과다한 경우가 대표적입니다.
경매 유예 요청
준비할 시간이 필요하면 매각 절차를 미루도록 요청할 수 있습니다. 금융기관이 신청한 경매에 대해 유예와 유질 방지를 협의하는 절차입니다.
기간이 정해져 있으므로 무한정 미룰 수는 없습니다.
배당요구 기간
경매가 진행되면 배당요구 종기까지 신고해야 배당을 받습니다. 이 기간을 놓치면 순위가 있어도 돈을 받지 못합니다.
법원에서 온 통지를 반드시 확인해야 하는 이유입니다. 배당요구 종기는 한 번 지나면 되돌릴 수 없고, 순위가 앞서도 배당에서 빠집니다.
소액임차인 최우선변제
보증금이 기준 금액 이하이면 일정액을 다른 담보권자보다 먼저 받을 수 있습니다. 기준은 지역과 담보권 설정 시점에 따라 다릅니다.
계약 당시가 아니라 근저당이 설정된 때가 기준이라는 점이 자주 오해됩니다.
형사고소를 함께 검토합니다
처음부터 반환할 의사나 능력이 없었다면 사기죄가 문제 됩니다. 다수 피해가 있다면 함께 고소하는 편이 수사에 유리합니다.
다만 형사 절차만으로 보증금이 돌아오지는 않습니다. 처벌과 회수는 다른 절차이므로 민사와 함께 진행해야 합니다.
민사 절차도 병행합니다
보증금반환청구 소송으로 집행권원을 확보해 두어야 합니다. 임대인의 다른 재산에 강제집행을 하려면 판결이 필요합니다.
재산이 빠져나갈 우려가 있으면 가압류를 먼저 검토합니다.
중개인의 책임
선순위 권리관계를 제대로 설명하지 않았다면 중개사에게 책임을 물을 수 있습니다. 공제증서로 일정 한도까지 보전받을 수 있습니다.
중개대상물 확인설명서를 반드시 확보해 두어야 합니다.
세금과 대출 지원
피해자로 결정되면 취득세 감면과 저리 대출이 마련되어 있습니다. 기존 전세대출의 상환을 유예하거나 대환하는 제도도 있습니다.
조건과 한도는 수시로 바뀌므로 신청 시점에 확인해야 합니다.
거주지원
당장 살 곳이 필요하면 공공임대 우선공급을 신청할 수 있습니다. 긴급주거지원의 형태로 임시 거처를 제공받는 경우도 있습니다.
피해자 결정 이후 지자체 창구에서 안내받는 것이 빠릅니다.
결정이 나오지 않았다면
피해자로 인정되지 않아도 임차권등기, 배당요구, 소송은 스스로 진행해야 합니다. 제도를 기다리다 기한을 놓치는 것이 가장 위험합니다.
인정 여부와 무관한 절차를 먼저 챙기는 것이 원칙입니다.
정리
순서는 분명합니다. 점유를 지키고, 임차권등기를 하고, 배당요구를 하고, 그다음에 피해자 결정과 지원 제도를 검토하는 것입니다.
제도의 이름을 외우기보다 배당요구 종기와 보증보험 청구 기한처럼 날짜가 붙은 항목을 먼저 달력에 적어 두십시오.
참조 조문
주택임대차보호법 제3조, 제3조의2, 제3조의3, 제8조 · 전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법 제3조, 제20조, 제25조 · 민사집행법 제84조, 제88조 · 형법 제347조 · 공인중개사법 제25조, 제30조
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자주 묻는 질문
이사를 가야 하는데 어떻게 하나요?
먼저 임차권등기명령을 신청하고 등기가 완료된 것을 확인한 뒤에 전출해야 합니다. 그 전에 옮기면 순위를 잃습니다.
피해자로 인정되지 않으면 아무것도 못 하나요?
아닙니다. 임차권등기, 배당요구, 보증금반환 소송은 인정 여부와 무관하게 진행할 수 있습니다.
우선매수권을 쓰면 보증금을 돌려받는 건가요?
아닙니다. 같은 금액으로 낙찰받을 수 있는 권리일 뿐이므로 매수 대금을 마련해야 합니다.
중개사에게도 책임을 물을 수 있나요?
선순위 권리관계를 제대로 설명하지 않았다면 가능합니다. 확인설명서와 공제증서를 확보해 두어야 합니다.
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