전세사기 피해자 결정 신청과 지원 제도

보증금을 돌려받지 못한 채 집이 경매에 넘어가고, 집주인은 연락이 되지 않습니다. 뉴스에는 여러 지원 제도가 있다고 나오는데 어디부터 시작해야 하는지 알기 어렵습니다. 그런데 순서를 잘못 잡으면 제도를 기다리는 동안 스스로 챙겨야 할 기한이 먼저 지나갑니다. 피해자로 인정받는 요건은 무엇이고, 인정되면 어떤 제도가 열리는지, 인정과 무관하게 직접 진행해야 하는 절차는 무엇인지를 순서대로 정리했습니다. 제도의 이름보다 날짜가 붙은 항목이 먼저입니다.

무엇부터 손에 쥐어야 하나

가장 먼저 할 일은 서류를 한자리에 모으는 것입니다. 계약서와 등기부등본, 전입신고 내역, 확정일자를 받은 계약서가 기본입니다. 이 서류가 갖추어졌는지에 따라 이후의 선택지가 완전히 달라집니다.

보증보험에 가입했다면 그 증권도 함께 찾으십시오.

서류가 흩어져 있으면 상담을 받아도 판단을 받기 어렵고, 신청 단계에서 다시 시간을 잃습니다. 피해 구제는 대부분 서면으로 진행되므로 손에 무엇이 있는지가 곧 다툴 수 있는 범위가 됩니다. 기억으로만 설명한 사정은 자료가 없으면 그대로 남지 않습니다.

등기부는 표제부와 갑구, 을구를 모두 보셔야 합니다. 갑구에 압류나 가압류가 있는지, 을구의 근저당 채권최고액이 얼마인지가 배당에서 받을 수 있는 금액을 좌우합니다. 계약할 때 본 등기부가 아니라 지금 시점의 등기부를 새로 떼어 확인하십시오.

먼저 한자리에 모을 것
· 임대차계약서와 확정일자를 받은 원본
· 등기부등본, 특히 근저당 설정일
· 주민등록 전입신고 내역
· 전세보증금반환보증에 가입했다면 그 증권
· 중개대상물 확인설명서

대항력과 우선변제권은 언제 생기나

전입신고와 실제 점유가 있으면 주택임대차보호법 제3조의 대항력이 생기고, 확정일자까지 받으면 제3조의2의 우선변제권이 생깁니다. 경매에서 순위를 정하는 기준이 바로 이 시점입니다.

확정일자는 계약서에 날짜를 확인해 주는 절차일 뿐이어서 그것만으로 대항력이 생기지는 않습니다. 제3조의 전입신고와 점유가 함께 있어야 제3조의2의 우선변제권이 의미를 갖습니다. 셋 중 하나라도 빠지면 순위 자체가 서지 않습니다.

여기서 하루가 중요합니다.

대항력은 전입신고를 한 다음 날 0시부터 발생합니다. 그래서 근저당이 같은 날 설정되면 순위가 하루 차이로 밀리는 일이 실제로 있습니다. 등기부에 적힌 근저당 설정일과 전입신고일을 나란히 놓고 어느 쪽이 앞서는지 먼저 확인하셔야 합니다. 순위가 뒤라면 배당에서 받을 수 있는 금액 자체가 달라지므로, 이후의 선택도 그 계산 위에서 정해집니다.

대항력과 우선변제권
대항력은 집이 팔리거나 경매로 넘어가도 임차인의 지위를 주장할 수 있는 힘이고, 우선변제권은 매각대금에서 순위에 따라 보증금을 받을 수 있는 권리입니다. 전입신고와 점유가 대항력을, 확정일자가 우선변제권을 만듭니다.

이사하면 왜 안 되나

전출을 하거나 점유를 잃으면 대항력과 우선변제권이 함께 사라집니다. 순위가 계속 살고 있다는 사실에 붙어 있기 때문입니다.

부득이하게 이사해야 한다면 먼저 주택임대차보호법 제3조의3의 임차권등기명령을 받으셔야 합니다. 계약이 끝났는데 보증금을 받지 못한 경우 법원에 단독으로 신청할 수 있고, 집주인의 동의는 필요하지 않습니다. 임대차가 끝났다는 점과 보증금을 받지 못했다는 점을 소명하면 되며, 결정과 기입까지 보통 몇 주가 걸립니다.

중요한 것은 시점입니다.

신청만 해 둔 상태에서 주소를 옮기면 그동안 쌓아 온 순위가 사라집니다. 직장이나 자녀 학교 문제로 이사가 급하더라도 등기가 먼저입니다.

주의
임차권등기명령은 신청한 때가 아니라 등기부에 기입이 완료된 때에 효력이 생깁니다. 신청서를 넣은 것만 확인하고 주소를 옮기면 그동안 쌓아 온 순위가 사라집니다. 등기부를 직접 떼어 확인한 뒤에 전출하십시오.

피해자로 결정받는 요건은 무엇인가

특별법에 따른 지원을 받으려면 먼저 전세사기피해자로 결정받아야 합니다. 거주지 시도에 신청하면 국토교통부의 위원회가 심의하고, 그 결정문이 있어야 대부분의 제도가 열립니다.

요건은 특별법 제3조에 정해져 있습니다.

확인할 요건	내용
임차인의 지위	전입신고와 점유로 대항력을 갖춘 임차인이어야 합니다
절차의 개시	경매나 공매가 개시되었거나 임차권등기가 되어 있어야 합니다
피해의 규모	다수의 피해가 발생했거나 발생할 우려가 있어야 합니다
보증금	금액에 상한이 정해져 있어 신청 전에 확인해야 합니다
임대인의 고의	보증금을 반환할 능력이 없음을 알면서 계약한 기망 의도가 있어야 합니다

실제로 결정이 갈리는 곳은 마지막 항목입니다. 단순한 시세 하락으로 인한 미반환은 대상이 아니어서, 임대인이 처음부터 반환 능력이 없음을 알았다는 사정을 보여야 합니다. 같은 임대인에게 여러 세대가 피해를 입었다면 그 사실 자체가 중요한 자료가 되므로, 같은 건물이나 같은 임대인의 다른 세입자와 연락을 맞춰 두는 편이 낫습니다.

신청부터 결정까지는 시간이 걸립니다. 경매가 이미 진행 중이라면 매각을 미루도록 요청하는 절차를 함께 검토해야 합니다.

결정되면 어떤 제도가 열리나

피해자로 결정되면 선택지가 늘어납니다. 대표적인 것이 경매 절차에서의 우선매수권입니다.

우선매수권은 최고가 매수인이 정해진 뒤 같은 금액으로 임차인이 낙찰받을 수 있는 권리로, 살던 집을 지키려는 경우에 씁니다. 다만 결국 매수 대금을 내야 하므로 자금 계획이 먼저입니다. 배당받을 금액과 낙찰가를 비교해 실제 부담이 얼마인지 계산해 보셔야 합니다.

매수를 원하지 않는 경우도 있습니다. 이때는 공공기관이 우선매수권을 넘겨받아 매입하고 임대로 계속 거주하게 하는 방식이 있습니다. 요건과 물건의 상태에 따라 대상에서 빠질 수 있는데, 선순위 근저당이 과다한 경우가 대표적입니다.

• 준비할 시간이 필요하면 매각 절차를 미루도록 요청하고, 금융기관이 신청한 경매라면 유예를 협의합니다
• 취득세 감면과 저리 대출이 마련되어 있습니다
• 기존 전세대출은 상환을 유예하거나 대환할 수 있습니다
• 당장 살 곳이 필요하면 공공임대 우선공급이나 긴급주거지원을 신청합니다

조건과 한도는 수시로 바뀝니다. 신청 시점에 지자체 창구에서 확인하시는 편이 빠릅니다.

경매가 시작되면 언제까지 신고해야 하나

경매가 진행되면 배당요구 종기까지 신고해야 배당을 받습니다. 민사집행법 제84조에 따라 법원이 배당요구의 종기를 정해 공고하고, 임차인은 제88조에 따른 배당요구를 그 기한 안에 해야 합니다.

법원은 경매개시결정을 하면서 배당요구의 종기를 정해 공고하고, 그 뒤 이해관계인에게 통지를 보냅니다. 이사를 준비하느라 우편을 놓치면 기한이 그대로 지나갑니다. 주소지에서 우편을 받을 수 있는 상태를 유지하는 것이 그래서 중요합니다.

이 기한은 되돌릴 수 없습니다.

순위가 앞서 있어도 배당요구를 하지 않으면 배당에서 빠집니다. 법원에서 온 통지를 반드시 확인해야 하는 이유입니다.

보증금이 기준 금액 이하인 소액임차인이라면 주택임대차보호법 제8조에 따라 일정액을 다른 담보권자보다 먼저 받을 수 있습니다. 기준은 지역과 담보권 설정 시점에 따라 다릅니다. 여기서 오해가 자주 생기는데, 기준 시점은 계약한 때가 아니라 근저당이 설정된 때입니다. 계약 당시의 기준이 그대로 적용되는 것으로 오해해 배당을 기대했다가 정작 받지 못하는 경우가 있습니다.

보증보험과 형사·민사는 어떻게 병행하나

보증보험에 가입되어 있다면 사고 접수를 가장 먼저 합니다. 통지 기한과 이행청구 기한이 약관에 정해져 있으므로 날짜부터 확인해야 합니다. 보증기관이 대신 지급하고 집주인에게 구상하는 구조인데, 기한을 넘기면 가입되어 있어도 지급이 거절될 수 있습니다.

형사와 민사는 다른 절차입니다.

처음부터 반환할 의사나 능력이 없었다면 형법 제347조의 사기죄가 문제 되고, 다수의 피해가 있다면 함께 고소하는 편이 수사에 유리합니다. 다만 형사 절차만으로 보증금이 돌아오지는 않습니다. 보증금반환청구 소송으로 집행권원을 확보해 두어야 임대인의 다른 재산에 강제집행을 할 수 있고, 재산이 빠져나갈 우려가 있으면 가압류를 먼저 검토합니다.

중개인의 책임도 함께 봅니다. 선순위 권리관계를 제대로 설명하지 않았다면 공인중개사법 제25조의 확인·설명 의무 위반이 문제 되고, 같은 법 제30조에 따른 공제로 일정 한도까지 보전받을 수 있습니다. 중개대상물 확인설명서를 반드시 확보해 두십시오.

정리

순서는 분명합니다. 점유를 지키고, 임차권등기를 하고, 배당요구를 하고, 그다음에 피해자 결정과 지원 제도를 검토하는 것입니다.

피해자로 인정되지 않아도 임차권등기와 배당요구, 소송은 스스로 진행해야 합니다. 제도를 기다리다 기한을 놓치는 것이 가장 위험합니다. 인정 여부와 무관한 절차를 먼저 챙기는 것이 원칙입니다.

피해자 결정은 제도의 문을 여는 절차이지, 보증금을 대신 돌려주는 절차가 아닙니다. 결정을 기다리는 동안에도 주택임대차보호법 제3조의3의 임차권등기와 민사집행법 제88조의 배당요구는 그대로 진행하셔야 합니다.

배당요구 종기와 보증보험 청구 기한처럼 날짜가 붙은 항목은 오늘 달력에 적어 두십시오. 제도의 이름을 외우는 것보다, 어느 절차가 며칠까지인지를 아는 편이 실제로 보증금을 지킵니다.

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참조 조문

주택임대차보호법 제3조, 제3조의2, 제3조의3, 제8조 · 전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법 제3조, 제20조, 제25조 · 민사집행법 제84조, 제88조 · 형법 제347조 · 공인중개사법 제25조, 제30조

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자주 묻는 질문

이사를 가야 하는데 어떻게 하나요?

먼저 임차권등기명령을 신청하고 등기가 완료된 것을 확인한 뒤에 전출해야 합니다. 그 전에 옮기면 순위를 잃습니다.

피해자로 인정되지 않으면 아무것도 못 하나요?

아닙니다. 임차권등기, 배당요구, 보증금반환 소송은 인정 여부와 무관하게 진행할 수 있습니다.

우선매수권을 쓰면 보증금을 돌려받는 건가요?

아닙니다. 같은 금액으로 낙찰받을 수 있는 권리일 뿐이므로 매수 대금을 마련해야 합니다.

중개사에게도 책임을 물을 수 있나요?

선순위 권리관계를 제대로 설명하지 않았다면 가능합니다. 확인설명서와 공제증서를 확보해 두어야 합니다.

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