계약을 이어 가려 했더니 집주인이 직접 들어와 살겠다고 합니다. 그런데 이사하고 얼마 뒤에 가 보면 모르는 사람이 살고 있는 경우가 있습니다. 실거주를 이유로 한 갱신거절이 어디까지 허용되는지, 임대인이 실제로 들어가지 않았다면 무엇을 물을 수 있는지가 여기서 갈립니다. 나가기 전에 확인할 것과 나간 뒤에 확인할 것, 임대인이 남겨야 할 기록, 그리고 다툼이 생겼을 때 금액을 계산하는 방식까지 순서대로 정리했습니다. 임차인과 임대인 어느 쪽에서 보더라도 결국 같은 자료를 놓고 다투게 됩니다.
갱신요구는 언제 하고 거절은 언제까지 하나
임차인은 임대차가 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 사이에 한 번 갱신을 요구할 수 있습니다. 이 기간을 벗어나서 한 요구는 갱신요구권을 행사한 것으로 보지 않습니다. 하루 차이로 권리가 사라집니다.
요구가 있으면 갱신되는 것이 원칙이고, 임대인은 법이 정한 사유가 있어야 이를 거절할 수 있습니다(주택임대차보호법 제6조의3 제1항).
거절 사유는 여러 가지가 나열되어 있습니다. 그런데 실무에서 실제로 다투어지는 것은 거의 실거주 하나입니다.
임대인 쪽도 같은 기간 안에 거절 의사를 밝혀야 합니다. 이 시기를 넘기면 조건이 같은 계약이 그대로 이어집니다. 묵시적으로 갱신되면 임차인은 언제든 해지를 통고할 수 있고, 통고가 도달하고 3개월이 지나면 효력이 생깁니다. 임대인에게는 불리한 상태가 되므로 날짜 관리가 중요합니다(같은 법 제6조, 제6조의2).
구두로만 주고받으면 요구가 있었는지부터 다투게 됩니다. 내용증명이나 문자처럼 날짜가 남는 방법으로 해 두어야 뒤탈이 없습니다.
실거주 사유는 누구까지 포함되나
임대인 본인만이 아니라 직계존속과 직계비속이 실제 거주하려는 경우도 실거주에 들어갑니다. 반대로 형제자매는 여기에 포함되지 않습니다.
가장 자주 오해되는 부분입니다.
누가 들어와 사는지에 따라 결론이 달라지므로, 거절을 통지하는 단계에서 이름과 관계를 특정해 두어야 합니다. 나중에 사람을 바꾸면 계획의 진정성부터 의심받습니다. 임차인 쪽에서는 이 점을 서면으로 그대로 물어보면 됩니다.
갱신을 정면으로 거절하지 않으면서 감당하기 어려운 조건을 내거는 경우도 있습니다. 그러나 갱신할 때 차임과 보증금은 5퍼센트를 넘겨 올릴 수 없습니다. 지방자치단체가 조례로 더 낮은 비율을 정했다면 그 기준을 따릅니다(같은 법 제7조, 같은 법 시행령 제8조).
이 한도를 넘는 합의를 조건으로 내거는 것은 사실상 거절과 같습니다.
집을 산 사람이 들어와 살겠다고 하면
매매와 갱신이 겹치면 순서가 결론을 정합니다. 대법원은 임차인의 갱신요구가 있은 뒤에 소유권을 취득한 매수인은 실거주를 이유로 갱신을 거절할 수 없다고 보았습니다.
매수인이 실거주를 내세우려면 거절할 수 있는 기간이 지나기 전에 소유권이전등기까지 마쳐야 한다는 뜻입니다. 잔금과 등기가 계약 종료 2개월 전을 넘겨 버리면 그 사유는 쓸 수 없습니다. 매매 일정이 사실상 결론을 정하는 셈입니다.
그래서 거절 통지가 누구 이름으로 왔는지부터 확인하게 됩니다. 아직 등기를 마치지 않은 매수인의 이름으로 왔다면 그 사유를 그대로 받아들일 것이 아닙니다. 매도인과 매수인 가운데 누가 통지의 주체인지가 먼저입니다.
임차인은 등기부의 접수일자와 자신의 갱신요구 일자를 나란히 놓고 보면 됩니다.
계획만 있으면 거절할 수 있나
법 문언은 거주하려는 경우라고 정하고 있어, 기준은 거절을 통지한 시점의 진정한 의사입니다.
그런데 사람의 의사는 눈에 보이지 않습니다. 그래서 실무는 거절 전후의 정황을 폭넓게 살펴봅니다. 통지 무렵 그 집을 매물로 내놓은 이력이 있으면 특히 불리하게 작용합니다.
임대인 쪽에서는 이사 준비, 기존 거주지 처분, 자녀 전학처럼 남는 흔적이 계획의 진정성을 보여 줍니다. 계획은 말이 아니라 기록으로 증명됩니다.
임차인 쪽에서도 그 자리에서 할 일이 있습니다. 거절 통지를 받으면 누가 언제 들어올 것인지를 서면으로 물어 두고, 답이 없거나 답이 계속 바뀌면 그 경과를 그대로 보관해 두면 됩니다.
임대인이 남겨 둘 것
· 갱신거절 통지서와 발송 기록
· 전입세대확인서
· 관리비와 공과금 납부 내역
· 이사와 실제 거주를 보여 주는 계약서, 영수증
· 사정이 바뀌어 들어가지 못했다면 그 경위를 보여 주는 자료
사후에 급히 만든 자료는 신빙성이 떨어집니다.
나간 뒤에는 무엇으로 확인하나
이사한 뒤에도 확인할 방법은 남아 있습니다. 임대인이 실제로 들어와 사는지, 아니면 다른 사람이 들어왔는지를 보는 것입니다.
- 등기부등본을 떼어 소유자와 권리관계의 변동을 확인합니다.
- 주민센터에서 그 주택의 확정일자 부여현황 열람을 신청합니다. 갱신거절을 당한 사실을 소명하면 됩니다.
- 새 임대차의 확정일자와 보증금, 차임이 확인되면 언제 누가 들어왔는지가 드러납니다.
새 임차인이 들어왔는지 보는 가장 직접적인 통로입니다. 다만 시간이 지나면 확인이 어려워집니다. 이사하고 몇 달 안에 한 번은 확인해 두는 편이 낫습니다.
확정일자 부여현황에는 새 임대차의 확정일자와 임대 조건이 나타납니다. 갱신거절 직후에 새 계약이 잡혀 있다면 실거주 의사부터 다시 보게 됩니다. 반대로 한동안 아무 기록도 없다면 비워 두었을 가능성이 큽니다.
2년 안에 임대하면 무엇을 물을 수 있나
실거주를 이유로 갱신을 거절했다면, 갱신되었을 기간인 2년 동안은 그 주택을 제3자에게 임대할 수 없습니다. 이 기간 안에 새 임대차가 생기면 손해배상 문제로 이어집니다.
비워 두는 것은 위반이 아닙니다.
파는 것도 원칙적으로는 문제 되지 않습니다. 금지되는 것은 다른 사람에게 빌려주는 행위입니다. 그래서 공실 상태와 새 임대차는 결과가 전혀 다릅니다.
실거주를 하지 못한 데 정당한 사유가 있으면 배상책임을 면할 수 있습니다. 갑작스러운 근무지 이동이나 건강상의 사정이 예로 들어집니다.
정당한 사유를 내세우는 쪽이 그 사정을 증명해야 합니다. 발령 통지서나 진료 기록처럼 시점이 드러나는 서류가 있어야 설득력이 생깁니다.
다만 사정이 생긴 시점과 통지 시점의 간격이 짧으면, 처음부터 계획이 없었다고 볼 여지가 커집니다.
배상액은 어떻게 계산하고 무엇을 증명하나
법은 세 가지 기준 가운데 가장 큰 금액으로 정하도록 하고 있습니다. 미리 합의해 둔 손해배상 예정액이 있으면 그것이 먼저입니다(같은 법 제6조의3 제6항).
| 구분 | 배상액 산정 기준 |
|---|---|
| 합의가 있는 경우 | 임대인과 임차인이 손해배상 예정액을 미리 정해 두었다면 그 금액 |
| 첫째 기준 | 갱신거절 당시 월차임의 3개월분에 해당하는 금액 |
| 둘째 기준 | 제3자에게 새로 임대한 차임과 종전 차임의 차액에 24를 곱한 금액 |
| 셋째 기준 | 갱신거절로 임차인이 실제로 입은 손해액 |
보증금만 있고 월차임이 없는 계약이라면 환산차임 개념을 써서 월 단위 금액을 구합니다. 계산의 출발점이 여기서 달라집니다. 세 금액을 모두 계산해 본 뒤 가장 큰 것을 청구하면 됩니다.
하나만 계산하고 끝내면 손해입니다.
실제로 입은 손해로 인정받으려면 항목별로 금액을 제시해야 합니다. 대표적인 것은 이사비, 중개보수, 새로 얻은 집의 인상된 차임 차액입니다.
- 이사 견적서와 결제 내역
- 중개보수 영수증
- 종전 계약서와 새 계약서, 차임을 비교할 수 있는 형태로
- 갱신요구와 거절 통지가 오간 내용증명이나 문자
- 확정일자 부여현황 열람 결과
정신적 손해는 일반적으로 인정되지 않습니다. 재산상 손해를 구체적으로 계산해 내미는 편이 훨씬 효과적입니다.
어디에서 다투고 언제까지 할 수 있나
먼저 주택임대차분쟁조정위원회에 조정을 신청할 수 있습니다.
비용이 적고 절차가 빠릅니다. 조정이 성립하지 않으면 민사소송으로 넘어가고, 금액이 크지 않다면 소액사건 절차를 이용하게 됩니다.
문제는 기간입니다. 새 임차인이 들어온 사실을 안 시점이 기산점이 되는 경우가 많습니다. 손해배상청구권은 손해와 가해자를 안 날부터 3년이 지나면 시효로 소멸합니다(민법 제766조).
확인이 늦어지면 시효부터 문제가 됩니다. 확정일자 열람을 미루지 말아야 할 이유이기도 합니다.
주의
다툼으로 가기 전에 이사비와 이사 시기를 조정해 합의하는 경우가 많습니다. 그런데 합의서에 앞으로 일체의 청구를 하지 않는다는 문구가 들어가 있으면, 뒤늦게 실거주 위반을 알게 되어도 청구가 막힐 수 있습니다. 문구 한 줄로 2년의 권리가 사라집니다.
정리
실거주를 이유로 한 갱신거절은 통지 시점의 진정한 의사를 기준으로 합니다. 다만 그 의사는 이후의 행동으로 검증됩니다.
임차인은 확정일자 부여현황으로 확인하고, 임대인은 전입과 거주의 기록으로 증명합니다. 결론을 만드는 것은 주장이 아니라 남겨 둔 자료입니다. 그리고 기간을 놓치면 자료가 있어도 다툴 수 없습니다.
확정일자 열람과 시효 계산, 이 두 가지만 놓치지 않아도 다툴 자리는 남습니다.
참조 조문
주택임대차보호법 제6조, 제6조의2, 제6조의3, 제7조, 제3조의6 · 민법 제750조, 제766조 · 주택임대차보호법 시행령 제8조
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자주 묻는 질문
집주인이 실거주한다고 해서 나갔는데 다른 사람이 살고 있습니다.
갱신되었을 2년 안에 제3자에게 임대했다면 손해배상을 청구할 수 있습니다. 확정일자 부여현황을 열람해 새 임대차를 확인하십시오.
집주인의 형이 들어온다고 하는데 거절 사유가 되나요?
실거주 사유에 포함되는 것은 임대인 본인과 직계존속·직계비속입니다. 형제자매는 해당하지 않습니다.
공실로 비워 두었으면 배상 대상인가요?
금지되는 것은 제3자에게 임대하는 행위입니다. 비워 두거나 매도한 경우는 원칙적으로 배상 대상이 아닙니다.
집을 산 사람이 실거주를 이유로 갱신을 거절할 수 있나요?
임차인의 갱신요구가 있은 뒤에 소유권을 취득한 매수인은 실거주를 이유로 거절할 수 없다는 것이 대법원의 판단입니다.
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