갱신거절과 실거주 - 무엇을 증명해야 하나

계약을 연장하려 했더니 집주인이 직접 들어와 살겠다며 거절합니다. 나가고 나서 보니 다른 사람이 살고 있는 경우도 있습니다. 실거주를 이유로 한 갱신거절은 어디까지 허용되고, 나중에 들어가지 않았다면 무엇을 물을 수 있는지가 문제 됩니다. 임차인 쪽에서는 무엇을 확인하고, 임대인 쪽에서는 무엇을 남겨야 하는지, 다툰다면 어디에서 어떻게 계산하는지를 순서대로 정리했습니다.

갱신요구권의 구조

임차인은 계약이 끝나기 전 정해진 기간 안에 한 번 갱신을 요구할 수 있습니다. 요구가 있으면 갱신이 되는 것이 원칙이고, 임대인은 법이 정한 사유가 있어야 거절할 수 있습니다.

거절 사유는 여러 가지이지만 실무에서 다투어지는 것은 대부분 실거주 하나입니다. 나머지 사유는 차임 연체처럼 사실관계가 비교적 분명하기 때문입니다.

언제 요구해야 하나

계약 종료 6개월 전부터 2개월 전까지 사이에 요구해야 합니다. 이 기간을 벗어나면 갱신요구권 자체를 행사할 수 없습니다.

내용증명이나 문자처럼 시점이 남는 방법으로 해야 뒤에 다툼이 없습니다. 구두로만 이야기하면 요구가 있었는지부터 싸우게 됩니다.

거절도 같은 기간에 해야 합니다

임대인 역시 같은 기간 안에 거절 의사를 밝혀야 합니다. 이 시기를 넘기면 조건이 같은 계약이 자동으로 이어집니다.

묵시적 갱신이 되면 임차인은 언제든 해지를 통고할 수 있게 됩니다. 임대인에게는 불리한 상태가 되므로 날짜 관리가 중요합니다.

실거주 사유의 범위

임대인 본인은 물론 직계존속과 직계비속이 실제 거주하려는 경우도 포함됩니다. 형제자매는 여기에 들어가지 않는다는 점이 자주 오해됩니다.

거주 주체가 누구인지에 따라 결론이 달라지므로 통지 단계에서 특정해야 합니다. 나중에 사람을 바꾸면 진정성이 의심받습니다.

계획만으로 충분한가

법 문언은 거주하려는 경우라고 정하고 있어 통지 시점의 진정한 의사가 기준입니다. 다만 의사는 눈에 보이지 않으므로 객관적 사정으로 판단할 수밖에 없습니다.

그래서 실무는 거절 전후의 정황을 폭넓게 살펴봅니다. 매물로 내놓은 이력이 있으면 특히 불리하게 작용합니다.

임차인이 확인할 것

거절 통지를 받으면 누가 언제 들어올 것인지를 서면으로 확인해 두는 편이 좋습니다. 질문에 답하지 않거나 답이 계속 바뀌면 그 자체가 자료가 됩니다.

이사 이후에도 등기부와 확정일자 부여현황을 확인할 수 있습니다. 새로운 임대차가 있었는지 확인하는 통로입니다.

확정일자 부여현황 열람

이전 임차인은 갱신거절 이후 해당 주택의 확정일자 부여현황을 열람할 수 있습니다. 새 임차인이 언제 들어왔는지를 확인하는 가장 직접적인 방법입니다.

주민센터에서 신청할 수 있고 갱신거절 사실을 소명하면 됩니다. 시간이 지나면 확인이 어려워지므로 이사 후 몇 달 안에 확인하는 편이 낫습니다.

2년의 의미

실거주를 이유로 갱신을 거절했다면 갱신되었을 기간, 즉 2년 동안은 다른 사람에게 임대할 수 없습니다. 이 기간 안에 새 임대차가 생기면 손해배상 문제가 생깁니다.

공실로 비워 두는 것은 위반이 아니고 매도 역시 원칙적으로 문제 되지 않습니다. 금지되는 것은 제3자에게 임대하는 행위입니다.

정당한 사유가 있으면

실거주를 하지 못한 데 정당한 사유가 있으면 배상책임을 면할 수 있습니다. 갑작스러운 근무지 이동이나 건강상의 사정이 예로 들어집니다.

다만 사정이 생긴 시점과 통지 시점의 간격이 짧으면 인정이 어렵습니다. 처음부터 계획이 없었다고 볼 여지가 커지기 때문입니다.

배상액은 어떻게 정하나

법은 세 가지 기준 중 가장 큰 금액으로 정하도록 하고 있습니다. 합의된 손해배상 예정액이 있으면 그것이 우선합니다.

없으면 갱신 거절 당시 월차임의 3개월분, 또는 새 임대차의 차임과의 차액에 24를 곱한 금액, 또는 실제 입은 손해액 중 큰 금액이 됩니다. 계산에는 환산차임 개념이 쓰입니다.

실제 손해의 증명

이사비, 중개보수, 인상된 차임의 차액이 대표적인 항목입니다. 영수증과 계약서를 남겨 두어야 청구가 가능합니다.

정신적 손해는 일반적으로 인정되지 않습니다. 재산상 손해를 구체적으로 계산해서 제시하는 편이 효과적입니다.

어디에서 다투나

먼저 주택임대차분쟁조정위원회에 조정을 신청할 수 있습니다. 비용이 적고 절차가 빠르다는 장점이 있습니다.

조정이 성립하지 않으면 민사소송으로 넘어갑니다. 금액이 크지 않다면 소액사건 절차를 이용하게 됩니다.

매수인이 실거주를 이유로 들 때

집을 산 사람이 들어와 살겠다며 갱신을 거절하는 경우가 문제 됩니다. 대법원은 임차인의 갱신요구가 있은 뒤 소유권을 취득한 매수인은 실거주를 이유로 거절할 수 없다고 보았습니다.

거절 가능 기간이 지나기 전에 소유권이전등기까지 마쳐야 한다는 뜻입니다. 매매 일정이 순서를 결정하는 셈입니다.

계약갱신 후의 해지

갱신된 계약에서 임차인은 언제든 해지를 통고할 수 있습니다. 통고가 도달하고 3개월이 지나면 효력이 생깁니다.

임대인은 같은 권한이 없으므로 이 점에서 지위가 다릅니다. 갱신 이후의 관계를 계획할 때 고려해야 할 부분입니다.

차임 인상의 한계

갱신 시 차임이나 보증금은 5퍼센트를 넘겨 올릴 수 없습니다. 지자체가 더 낮은 비율을 정한 경우에는 그 기준을 따릅니다.

이 범위를 넘는 합의를 요구하면서 갱신을 거절하는 것은 허용되지 않습니다. 실질적으로 거절과 같은 결과를 만들기 때문입니다.

임대인이 남겨야 할 것

거절 통지서, 거주 계획을 보여주는 자료, 실제 전입한 기록을 보관해야 합니다. 전입세대확인서와 관리비 납부 내역이 실거주를 보여주는 자료가 됩니다.

사정이 바뀌어 들어가지 못했다면 그 경위를 증명할 자료를 남겨야 합니다. 사후에 만들어진 자료는 신빙성이 떨어집니다.

임차인이 남겨야 할 것

갱신요구를 한 시점과 방법, 거절 통지의 내용, 이사 비용과 새 계약 조건을 정리해 둡니다. 이후 확정일자 부여현황까지 확보하면 청구의 기초가 갖추어집니다.

서류가 흩어져 있으면 손해액을 계산하기 어렵습니다. 이사 직후에 한 폴더로 모아 두는 편이 좋습니다.

시효

손해배상청구권은 손해와 가해자를 안 날부터 3년입니다. 새 임차인이 들어온 사실을 안 시점이 기산점이 되는 경우가 많습니다.

확인이 늦으면 시효가 문제 되므로 서두를 필요가 있습니다. 확정일자 열람을 미루지 말아야 할 이유이기도 합니다.

협상의 여지

다툼으로 가기 전에 이사비와 이사 시기를 조정해 합의하는 경우도 많습니다. 소송의 결과가 불확실하고 시간이 오래 걸리기 때문입니다.

다만 합의서에 향후 청구를 포기한다는 문구가 들어가는지 확인해야 합니다. 문구 하나로 2년의 권리가 사라질 수 있습니다.

정리

실거주 갱신거절은 통지 시점의 진정한 의사를 기준으로 하되, 그 의사는 이후의 행동으로 검증됩니다. 임차인은 확정일자 부여현황으로 확인할 수 있고 임대인은 전입과 거주의 기록으로 증명합니다.

양쪽 모두 결과를 만드는 것은 주장이 아니라 남겨 둔 자료이며, 기간을 놓치면 자료가 있어도 다툴 수 없습니다.

참조 조문

주택임대차보호법 제6조, 제6조의2, 제6조의3, 제7조, 제3조의6 · 민법 제750조, 제766조 · 주택임대차보호법 시행령 제8조

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법무법인 대한중앙 한병철 변호사

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자주 묻는 질문

집주인이 실거주한다고 해서 나갔는데 다른 사람이 살고 있습니다.

갱신되었을 2년 안에 제3자에게 임대했다면 손해배상을 청구할 수 있습니다. 확정일자 부여현황을 열람해 새 임대차를 확인하십시오.

집주인의 형이 들어온다고 하는데 거절 사유가 되나요?

실거주 사유에 포함되는 것은 임대인 본인과 직계존속·직계비속입니다. 형제자매는 해당하지 않습니다.

공실로 비워 두었으면 배상 대상인가요?

금지되는 것은 제3자에게 임대하는 행위입니다. 비워 두거나 매도한 경우는 원칙적으로 배상 대상이 아닙니다.

집을 산 사람이 실거주를 이유로 갱신을 거절할 수 있나요?

임차인의 갱신요구가 있은 뒤에 소유권을 취득한 매수인은 실거주를 이유로 거절할 수 없다는 것이 대법원의 판단입니다.

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