Q. 질문 내용
아파트 관리비가 지난달보다 십만 원 넘게 올랐습니다. 사용량이 늘어난 것도 아닌데 관리사무소에서는 공사비 때문이라고만 합니다. 내역을 확인할 방법이 있습니까?
지난달과 사용량이 비슷한데 관리비 고지서의 금액만 크게 올랐습니다. 관리사무소에 물어보면 공사가 있었다거나 단가가 올랐다는 답만 돌아옵니다. 관리비는 어떻게 정해지고 어디까지 확인할 권리가 있는지, 납득이 되지 않을 때 어디에 문제를 제기할 수 있는지, 내지 않으면 어떻게 되는지를 순서대로 정리했습니다. 출발점은 어느 항목이 얼마나 올랐는지를 특정하는 일이며, 그다음이 내역 열람입니다.
관리비의 구성
관리비는 크게 일반관리비와 사용료, 장기수선충당금으로 나뉩니다. 청소·경비·소독처럼 공용부분을 유지하는 비용이 일반관리비입니다.
전기와 수도, 난방처럼 사용량에 따라 부과되는 항목은 사용료로 구분됩니다. 고지서에서 어느 항목이 올랐는지부터 확인해야 합니다.
장기수선충당금
배관 교체나 도색처럼 큰 공사를 대비해 미리 적립하는 돈입니다. 소유자가 부담하는 항목이라는 점이 다른 항목과 다릅니다.
임차인이 냈다면 이사할 때 임대인에게 반환을 청구할 수 있습니다. 놓치는 경우가 많으므로 계약 종료 시 확인해야 합니다.
수선유지비와의 차이
수선유지비는 소모성 수리에 쓰이는 비용이라 사용자가 부담합니다. 장기수선충당금과 이름이 비슷해 혼동되기 쉽습니다.
고지서 항목을 그대로 옮겨 적어 두면 나중에 정산이 쉬워집니다. 계약서에 부담 주체를 적어 두는 방법도 있습니다.
공개 의무가 있습니다
일정 규모 이상의 공동주택은 관리비 내역을 공개해야 합니다. 단지 게시판과 공동주택관리정보시스템에 올리도록 정해져 있습니다.
다른 단지와 비교해 볼 수 있어 이상 여부를 확인하기 좋습니다. 항목별 단가까지 확인할 수 있습니다.
열람과 복사 청구
입주자는 관리주체에게 장부와 증빙자료의 열람이나 복사를 요구할 수 있습니다. 정당한 사유 없이 거부하면 과태료 대상입니다.
서면으로 요구하고 접수 사실을 남겨 두는 편이 좋습니다. 구두 요청은 흐지부지되기 쉽습니다.
무엇을 볼 것인가
계약서와 세금계산서, 지출결의서를 함께 봅니다. 공사비가 늘었다면 계약 금액과 실제 지급액이 맞는지 확인합니다.
같은 업체에 반복적으로 발주되었는지도 살펴봅니다. 수의계약의 사유가 적혀 있어야 합니다.
사업자 선정 절차
공사와 용역 업체는 정해진 지침에 따라 선정해야 합니다. 경쟁입찰이 원칙이고 수의계약은 예외적인 경우에만 허용됩니다.
절차를 어겼다면 계약 자체를 다툴 수 있습니다. 입찰 공고와 심사 기록이 확인 대상입니다.
장기수선계획과의 관계
대규모 공사는 장기수선계획에 따라 충당금으로 집행해야 합니다. 계획에 없는 공사를 관리비로 처리하면 문제가 됩니다.
이 경우 소유자가 부담해야 할 돈을 사용자가 낸 셈이 됩니다. 임차인이 특히 확인해야 할 부분입니다.
입주자대표회의
관리비 관련 사항은 입주자대표회의의 의결을 거칩니다. 회의록도 공개 대상이므로 열람할 수 있습니다.
의결 없이 집행되었다면 절차 위반이 됩니다. 회의록의 날짜와 안건을 대조해 보아야 합니다.
회계감사
일정 규모 이상의 단지는 매년 외부 회계감사를 받습니다. 감사보고서에 지적사항이 있는지 확인합니다.
지적이 반복되면 관리 부실의 근거가 됩니다. 보고서는 게시판이나 시스템에서 확인할 수 있습니다.
어디에 문제를 제기하나
먼저 관리주체와 입주자대표회의에 서면으로 이의를 제기합니다. 답변이 없거나 납득이 되지 않으면 관할 지자체에 민원을 넣습니다.
지자체는 감사와 시정명령 권한을 가지고 있습니다. 위반이 확인되면 과태료가 부과됩니다.
공동주택 관리 분쟁조정
중앙 또는 지방 공동주택관리 분쟁조정위원회에 조정을 신청할 수 있습니다. 비용이 들지 않고 절차가 비교적 빠릅니다.
조정이 성립하면 재판상 화해와 같은 효력이 있습니다. 소송 전에 검토할 만한 절차입니다.
소송으로 다툴 때
부당하게 부과된 관리비는 부당이득으로 반환을 청구할 수 있습니다. 다수가 함께 제기하는 경우가 많습니다.
내역을 확보하지 못하면 청구액을 특정하기 어렵습니다. 열람이 선행되어야 하는 이유입니다.
내지 않으면 어떻게 되나
연체료가 붙고 관리규약에 따라 독촉이 이루어집니다. 소송으로 청구되면 지연손해금까지 부담하게 됩니다.
단전이나 단수는 원칙적으로 허용되지 않습니다. 판례는 이를 위법한 자력구제로 본 사례가 있습니다.
이의는 내면서 하는 편이 낫습니다
다투는 항목만 특정해 이의를 제기하고 나머지는 납부하는 방식이 안전합니다. 전액을 내지 않으면 연체 문제로 논점이 옮겨갑니다.
이의 사실을 서면으로 남겨 두면 뒤에 반환 청구의 근거가 됩니다. 송금 시 적요에 표시하는 방법도 있습니다.
전 소유자의 체납
집을 산 경우 이전 소유자의 체납 관리비 중 공용부분은 승계됩니다. 전유부분에 해당하는 부분은 승계되지 않습니다.
연체료까지 승계되지는 않는다는 것이 판례입니다. 매매 전에 체납 여부를 확인해야 합니다.
상가나 오피스텔이라면
집합건물법이 적용되어 규율이 다소 다릅니다. 관리단 집회의 결의와 규약이 기준이 됩니다.
공동주택관리법상 제도를 그대로 쓸 수 없는 경우가 있습니다. 건물의 성격을 먼저 확인해야 합니다.
임대인과 임차인 사이
계약서에 관리비 부담을 어떻게 정했는지가 먼저입니다. 정액으로 정한 경우와 실비로 정한 경우의 정산 방법이 다릅니다.
정액 관리비를 받으면서 세부 내역을 알리지 않는 관행은 최근 규제가 강화되었습니다. 광고 단계에서 항목을 표시하도록 정해져 있습니다.
공실이어도 내야 하나
공용부분에 대한 관리비는 사용 여부와 무관하게 부담하는 것이 원칙입니다. 판례도 같은 취지로 판단해 왔습니다.
다만 사용량에 따라 부과되는 항목은 실제 사용이 없으면 부담하지 않습니다. 항목을 나누어 따져야 합니다.
소멸시효
관리비 채권은 3년의 단기소멸시효가 적용됩니다. 오래된 체납을 한꺼번에 청구받았다면 이 부분을 확인해야 합니다.
반대로 부당이득 반환 청구에도 기간 제한이 있습니다. 확인이 늦어지면 청구할 수 있는 범위가 줄어듭니다.
정리
관리비 문제는 열람에서 시작합니다. 어느 항목이 올랐는지 특정하고 증빙자료를 확인한 뒤에야 다툴 지점이 보입니다.
납부는 하면서 이의를 서면으로 남기고, 지자체 민원과 분쟁조정을 먼저 활용하는 것이 실무적으로 가장 효율적입니다.
참조 조문
공동주택관리법 제23조, 제27조, 제28조, 제23조의2, 제26조, 제71조, 제93조, 제102조 · 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제17조, 제25조 · 민법 제741조
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자주 묻는 질문
관리비 내역을 보여달라고 하면 거부할 수 있나요?
정당한 사유 없이 열람이나 복사를 거부하면 과태료 대상입니다. 서면으로 요구하고 접수 사실을 남기십시오.
관리비가 밀리면 전기를 끊을 수 있나요?
원칙적으로 허용되지 않습니다. 판례는 단전·단수를 위법한 자력구제로 본 사례가 있습니다.
장기수선충당금은 누가 내는 건가요?
소유자가 부담하는 항목입니다. 임차인이 냈다면 계약이 끝날 때 임대인에게 반환을 청구할 수 있습니다.
전 주인이 밀린 관리비도 제가 내야 하나요?
공용부분에 해당하는 체납액은 승계됩니다. 전유부분과 연체료는 승계되지 않는다는 것이 판례입니다.
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