아파트 관리비가 갑자기 올랐는데 내역을 확인할 방법이 있나요?

Q. 질문 내용

아파트 관리비가 지난달보다 십만 원 넘게 올랐습니다. 사용량이 늘어난 것도 아닌데 관리사무소에서는 공사비 때문이라고만 합니다. 내역을 확인할 방법이 있습니까?

 

본인 사안은 어느 항목이 얼마나 올랐는지를 먼저 특정해야 하는 영역입니다. 결론부터 말씀드리면 관리비 내역과 회계장부, 공사 계약서는 모두 공개와 열람의 대상이므로 관리주체에 서면으로 열람과 복사를 요구하시면 공사비의 근거를 직접 확인하실 수 있습니다.

■ 고지서에서 오른 항목 특정하기

관리비는 성격이 다른 항목이 한 장에 묶여 있습니다. 청소와 경비, 소독처럼 공용부분을 유지하는 데 드는 ①일반관리비, 전기와 수도, 난방처럼 쓴 만큼 부과되는 ②사용료, 배관 교체나 도색 같은 큰 공사에 대비해 미리 쌓아 두는 ③장기수선충당금으로 나뉩니다. 사용량이 그대로인데 총액이 올랐다면 사용료가 아닌 쪽에서 오른 것입니다. 지난달과 이번 달 고지서를 나란히 놓고 항목별 금액과 단가를 대조해 오른 항목을 먼저 짚으십시오.

■ 열람과 복사를 요구하는 방법

공동주택관리법 제23조는 관리비 내역을 단지 게시판과 공동주택관리정보시스템에 공개하도록 정하고 있어 비슷한 규모의 다른 단지와 비교해 볼 수 있습니다. 더 들어가려면 같은 법 제27조에 따라 관리주체에게 회계장부와 증빙자료의 열람이나 복사를 요구하시면 되고, 정당한 사유 없이 거부하면 과태료 대상입니다. 제28조는 공사와 용역 계약서도 공개하도록 하고 있습니다. 요구는 반드시 서면으로 하고 접수한 날짜를 남겨 두십시오.

■ 공사비라면 무엇을 확인하나

계약서와 세금계산서, 지출결의서를 함께 놓고 계약 금액과 실제 지급액이 맞는지 봅니다. 업체 선정은 경쟁입찰이 원칙이고 수의계약은 예외이므로 입찰 공고와 심사 기록, 수의계약 사유가 남아 있어야 합니다. 관리비 관련 사항은 입주자대표회의 의결을 거치므로 회의록의 날짜와 안건도 대조해 보십시오. 대규모 공사는 장기수선계획에 따라 충당금으로 집행해야 하는데, 계획에 없는 공사를 관리비로 처리했다면 그 자체가 문제입니다.

■ 어디에 어떤 순서로 제기하나

먼저 관리주체와 입주자대표회의에 서면으로 이의를 냅니다. 답이 없거나 납득이 되지 않으면 관할 지자체에 민원을 넣으시면 되고, 같은 법 제93조에 따라 지자체는 감사와 시정명령 권한을 가지고 있습니다. 그다음이 제71조의 공동주택관리 분쟁조정위원회로, 비용이 들지 않고 조정이 성립하면 재판상 화해와 같은 효력이 있습니다. 부당하게 부과된 부분은 민법 제741조의 부당이득으로 반환을 청구할 수 있으나 내역 확보가 먼저입니다.

■ 내면서 다투는 편이 낫습니다

전액을 내지 않으면 연체료가 붙고 논점이 관리비의 적정성에서 연체 문제로 옮겨갑니다. 다투는 항목만 특정해 서면으로 이의를 남기고 나머지는 납부하는 방식이 안전하며, 송금할 때 적요에 이의 사실을 표시해 두는 방법도 있습니다. 관리비를 내지 않는다고 관리주체가 단전이나 단수를 하는 것은 원칙적으로 허용되지 않고, 판례가 위법한 자력구제로 본 사례가 있습니다. 관리비 채권에는 3년의 단기소멸시효가 적용됩니다.

■ 입장에 따라 달라지는 부분

장기수선충당금은 소유자가 부담하는 항목이므로 임차인이 냈다면 이사할 때 임대인에게 반환을 청구할 수 있고, 소모성 수리에 쓰이는 수선유지비와는 부담 주체가 다릅니다. 집을 사면서 이전 소유자의 체납을 떠안는 범위는 공용부분까지이고 전유부분과 연체료는 승계되지 않는다는 것이 판례입니다. 상가나 오피스텔은 집합건물법이 적용되어 관리단 집회의 결의와 규약이 기준이 되고, 공용부분 관리비는 같은 법 제17조에 따라 비어 있어도 부담합니다.

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참조 조문

공동주택관리법 제23조, 제27조, 제28조, 제23조의2, 제26조, 제71조, 제93조, 제102조 · 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제17조, 제25조 · 민법 제741조

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자주 묻는 질문

관리비 내역을 보여달라고 하면 거부할 수 있나요?

정당한 사유 없이 열람이나 복사를 거부하면 과태료 대상입니다. 서면으로 요구하고 접수 사실을 남기십시오.

관리비가 밀리면 전기를 끊을 수 있나요?

원칙적으로 허용되지 않습니다. 판례는 단전·단수를 위법한 자력구제로 본 사례가 있습니다.

장기수선충당금은 누가 내는 건가요?

소유자가 부담하는 항목입니다. 임차인이 냈다면 계약이 끝날 때 임대인에게 반환을 청구할 수 있습니다.

전 주인이 밀린 관리비도 제가 내야 하나요?

공용부분에 해당하는 체납액은 승계됩니다. 전유부분과 연체료는 승계되지 않는다는 것이 판례입니다.

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