계약금을 넣고 나서 사정이 달라졌거나 현장을 보고 마음이 바뀌는 경우가 있습니다. 반대로 시행사가 약속한 내용과 실제가 다른 경우도 있습니다. 분양 계약은 금액이 크고 위약금 조항이 붙어 있어 판단이 쉽지 않습니다. 어떤 경우에 해제할 수 있고 얼마를 잃게 되는지, 청약철회나 전매처럼 다른 길은 없는지를 순서대로 정리했습니다. 판단의 갈림길은 중도금을 냈는지입니다.
먼저 계약서를 봅니다
해제 사유와 위약금은 대부분 계약서에 정해져 있습니다. 법정 해제권보다 약정 해제권이 먼저 검토됩니다.
공급계약서와 함께 첨부된 유의사항, 분양공고문도 함께 확인해야 합니다. 조항이 여러 문서에 흩어져 있는 경우가 많습니다.
단순 변심의 경우
계약금을 포기하고 해제할 수 있다는 조항이 있으면 그에 따릅니다. 통상 분양대금의 10퍼센트가 위약금으로 정해집니다.
이 경우 별도의 사유를 증명할 필요는 없습니다. 다만 낸 돈을 돌려받지 못합니다.
이행에 착수하기 전이라면
당사자 일방이 이행에 착수하기 전까지는 계약금 해제가 가능합니다. 매수인은 계약금을 포기하고, 매도인은 배액을 상환합니다.
중도금을 한 번이라도 냈다면 이행에 착수한 것으로 봅니다. 시점이 결정적입니다.
중도금을 낸 뒤에는
단순 변심으로는 해제할 수 없습니다. 상대의 채무불이행이나 약정 사유가 있어야 합니다.
그래서 마음이 흔들린다면 중도금 납부 전에 판단해야 합니다. 그 이후에는 선택지가 크게 줄어듭니다.
시행사의 잘못이 있을 때
계약 내용과 다르게 시공되었거나 중요한 사항을 알리지 않은 경우입니다. 이때는 위약금 없이 해제하고 낸 돈을 돌려받을 수 있습니다.
다만 다르다는 사실만으로 부족하고 계약의 목적을 달성할 수 없을 정도여야 합니다. 이 요건이 실제 다툼의 지점입니다.
어떤 경우가 인정되나
동·호수나 면적이 계약과 다른 경우, 조망이나 향이 광고와 크게 어긋나는 경우가 문제 됩니다. 단지 시설이 약속과 달리 설치되지 않은 경우도 있습니다.
판례는 사소한 차이는 해제 사유로 보지 않습니다. 손해배상으로 정리되는 경우가 더 많습니다.
분양광고의 효력
분양광고가 계약의 내용으로 편입되는지가 쟁점입니다. 구체적이고 거래 관념상 신뢰할 만한 것이면 편입될 수 있습니다.
모델하우스의 자료와 팸플릿을 보관해 두어야 합니다. 나중에는 구하기 어렵습니다.
입주 지연
준공이 늦어지면 계약서에 따른 지체상금을 청구할 수 있습니다. 지연 기간이 길면 해제 사유가 되기도 합니다.
보통 3개월 이상 지연되면 해제할 수 있다고 정하는 경우가 많습니다. 조항을 확인해야 합니다.
하자가 있을 때
보수로 해결할 수 있는 하자는 해제 사유가 되지 않습니다. 하자보수와 손해배상으로 처리합니다.
중대한 구조적 하자라면 달리 볼 여지가 있습니다. 감정이 필요한 경우가 많습니다.
청약철회 제도
일부 분양에는 일정 기간 안에 철회할 수 있는 제도가 마련되어 있습니다. 계약의 유형과 법령에 따라 적용 여부가 다릅니다.
기간이 짧으므로 계약서에 기재된 안내를 즉시 확인해야 합니다. 지나면 일반 해제 법리로 넘어갑니다.
전매로 정리하는 방법
해제 대신 분양권을 넘기는 방법이 있습니다. 손실을 줄일 수 있는 현실적인 선택입니다.
다만 전매제한 기간이 걸려 있으면 불가능합니다. 위반하면 형사처벌과 계약 취소로 이어집니다.
전매제한 확인
지역과 주택 유형에 따라 제한 기간이 다릅니다. 분양공고문에 명시되어 있습니다.
제한 기간 중의 거래는 무효이고 공급계약 취소 사유가 됩니다. 우회 방법을 제안받아도 응하면 안 됩니다.
대출이 안 나올 때
중도금 대출이 거절되어도 그것만으로 해제 사유가 되지는 않습니다. 자금 조달은 매수인의 책임 영역입니다.
계약서에 대출 불승인 시의 처리를 정한 조항이 있는지 확인해야 합니다. 없다면 위약금 부담이 생깁니다.
시행사가 부도난 경우
분양보증에 가입되어 있다면 보증기관이 분양 이행이나 환급을 담당합니다. 계약자 총회의 결의로 방향이 정해집니다.
보증서의 내용과 대상 여부를 먼저 확인해야 합니다. 대상이 아니면 절차가 완전히 달라집니다.
위약금이 과다하면
손해배상액의 예정이 부당하게 과다하면 법원이 감액할 수 있습니다. 실제 손해와의 균형을 봅니다.
다만 10퍼센트 수준은 관행으로 인정되는 편입니다. 감액이 쉽지는 않습니다.
해제의 방법
내용증명으로 사유와 근거를 밝혀 통지합니다. 상대의 이행을 최고한 뒤 해제하는 절차가 필요한 경우가 많습니다.
구두 통보는 뒤에 다투어집니다. 서면과 도달 기록을 남겨야 합니다.
이미 낸 돈의 회수
해제가 인정되면 낸 돈에 법정이자를 더해 반환받습니다. 상대의 귀책이 있는 경우에는 손해배상도 함께 청구할 수 있습니다.
반대로 매수인의 귀책으로 해제되면 위약금을 공제한 나머지만 돌려받습니다. 정산 내역을 반드시 확인해야 합니다.
세금과 부대비용
이미 납부한 취득세나 중개보수는 별도로 정리해야 합니다. 해제 사유에 따라 환급 여부가 달라집니다.
계약 해제 신고 기한이 정해진 항목도 있습니다. 기한을 놓치면 환급이 어려워집니다.
다투기 전에 할 일
계약서와 분양공고문, 광고 자료, 상담 당시의 녹취와 문자를 모읍니다. 모델하우스 사진도 자료가 됩니다.
시간이 지나면 광고 자료는 대부분 사라집니다. 초기 확보가 결과를 만듭니다.
집단 분쟁일 때
같은 사유로 여러 수분양자가 문제를 제기하는 경우가 많습니다. 함께 진행하면 비용과 증거 확보에서 유리합니다.
다만 개별 사정이 다르면 결론이 갈릴 수 있습니다. 자신의 계약 내용을 따로 확인해야 합니다.
정리
중도금 납부 전인지 후인지가 선택지를 가릅니다. 그 전이라면 계약금 포기로 해제할 수 있지만 이후에는 상대의 잘못을 증명해야 합니다.
광고 자료와 계약 문서를 먼저 모으고, 전매제한과 청약철회 기간을 확인한 뒤에 방향을 정하는 것이 순서입니다.
참조 조문
민법 제398조, 제544조, 제546조, 제565조, 제580조 · 주택법 제64조, 제65조, 제101조 · 주택공급에 관한 규칙 제57조 · 약관의 규제에 관한 법률 제8조 · 표시·광고의 공정화에 관한 법률 제3조
본 글이 사건의 큰 그림을 그리시는 데 도움이 되었기를 바랍니다. 구체적인 상담이 필요하시다면 언제든 연락 주십시오.
법무법인 대한중앙 한병철 변호사
대한변호사협회 인증 형사전문·부동산전문변호사 (13년차)
전화: 1533-7377 | 이메일: hanbyungchul@naver.com
부산 해운대 사무소 · 영남권/제주 중심, 서울·경기·충청·호남·강원 의뢰 대응
자주 묻는 질문
계약금만 포기하면 언제든 해제할 수 있나요?
상대가 이행에 착수하기 전까지입니다. 중도금을 한 번이라도 냈다면 단순 변심으로는 해제할 수 없습니다.
광고와 다르게 지어졌으면 해제할 수 있나요?
차이가 계약의 목적을 달성할 수 없을 정도여야 합니다. 사소한 차이는 손해배상으로 정리되는 경우가 많습니다.
중도금 대출이 안 나오면 해제 사유인가요?
원칙적으로 자금 조달은 매수인의 책임입니다. 계약서에 대출 불승인 시 처리 조항이 있는지 확인해야 합니다.
위약금이 너무 큰데 줄일 수 없나요?
손해배상액의 예정이 부당하게 과다하면 법원이 감액할 수 있습니다. 다만 10퍼센트 수준은 인정되는 편입니다.
법무법인 대한중앙 | 해운대 사무소
대한변호사협회 인증 형사전문·부동산전문변호사
대표 변호사 한병철
전화: 1533-7377 | 이메일: hanbyungchul@naver.com
본 글은 일반적인 법률 정보 제공을 목적으로 하며, 개별 사안에 대한 법률 자문이 아닙니다. 구체적인 사건은 정식 상담을 통해 확인이 필요합니다.
부동산·주택 분야 전문변호사와 직접 상담하세요
궁금한 점이 있으시면 언제든지 연락 주세요. 전문변호사가 직접 상담해 드립니다.