중개사무소를 거쳐 계약했는데 뒤늦게 선순위 권리가 드러나거나, 도장을 마주 찍은 상대가 실소유자가 아니었다는 사실이 밝혀지는 경우가 있습니다. 손해는 이미 났습니다. 남은 문제는 누구에게 어디까지 물을 수 있느냐입니다. 개업공인중개사에게는 법이 정한 확인설명 의무가 있고, 이를 게을리했다면 배상책임이 따라옵니다. 어떤 의무가 있는지, 배상은 어디까지 인정되는지, 공제금으로 메워지지 않는 부분은 어떻게 다루는지를 순서대로 정리했습니다.
중개사는 무엇을 확인하고 설명해야 하나
개업공인중개사는 중개 대상물의 상태와 권리관계, 거래에 영향을 미치는 사항을 확인해 의뢰인에게 설명해야 합니다. 공인중개사법 제25조가 정한 의무입니다. 설명하는 것으로 끝나지 않고, 그 내용을 서면으로 적어 거래당사자에게 교부하는 데까지가 의무의 범위입니다.
중개대상물 확인·설명서
중개사가 확인한 내용을 항목별로 적어 교부하는 서면입니다. 분쟁이 생기면 가장 먼저 펼쳐 보는 문서이고, 책임의 유무도 대체로 이 서면을 놓고 갈립니다.
확인 대상에는 등기부에 적힌 권리관계, 현재의 임대차 현황, 공법상 이용제한과 거래규제, 시설물의 상태가 들어갑니다. 세부 항목은 공인중개사법 시행령에 열거되어 있습니다.
빈칸으로 남겨 둔 항목은 설명하지 않은 것으로 읽힙니다.
확인이 어려운 사정이 있었다면 그 사실과 이유를 서면에 적어야 합니다. 자료를 요구했는데 임대인이 거절했다면 거절당한 사실 자체를 기재하고 설명하는 것이 순서입니다. 적지 않고 넘어갔다면 의무를 다한 것으로 보기 어렵습니다.
확인·설명서에는 중개사와 소속공인중개사가 서명하고 날인합니다. 거래당사자도 서명한 뒤 한 부를 교부받습니다. 계약서만 받고 확인·설명서는 받지 못한 채 넘어가는 일이 실제로 많습니다. 받은 기억이 없다면 그것부터 위반의 단서가 됩니다.
선순위 임차 현황이 왜 그렇게 문제 되나
다가구주택에서 생기는 사고의 상당수가 이 한 항목에서 비롯됩니다. 나보다 앞선 임차인들의 보증금 총액을 알아야 집이 경매로 넘어갔을 때 내 돈이 얼마나 돌아올지 계산할 수 있기 때문입니다.
주택 임대차를 중개할 때에는 확정일자 부여 현황 정보 등을 설명하도록 공인중개사법 제25조의3이 따로 정하고 있습니다. 선순위 보증금의 규모는 계약을 할지 말지를 좌우하는 정보입니다.
설명을 들은 기억이 없다면 서면부터 펼쳐 보십시오.
임대인이 자료 제공을 거부하는 경우도 있습니다. 그때는 거부당한 사실과 그래서 선순위 보증금을 확인할 수 없었다는 점을 적고 설명해야 합니다. 아무 말 없이 지나갔다면 책임이 인정될 여지가 큽니다. 기재가 없으면 나중에 설명했다고 주장해도 받아들여지기 어렵습니다.
임대인이 아닌 사람과 계약했다면
계약 상대가 등기부상 소유자 본인이 아니라면 그 사람에게 대리권이 있는지 확인하는 것이 출발점입니다. 절차를 생략했다면 과실이 무겁게 평가됩니다.
- 등기부등본으로 현재 소유자가 누구인지 확인합니다.
- 위임장과 인감증명서를 서로 대조합니다.
- 대리인의 신분증과 위임장의 인적사항을 맞춰 봅니다.
- 소유자 본인에게 직접 연락해 위임 사실과 계약 조건을 확인합니다.
- 입금 계좌가 소유자 명의인지 확인합니다.
중개사가 임대인에게는 월세라고 하고 임차인에게는 전세라고 한 것처럼, 거래 내용을 꾸며 당사자의 판단을 그르치게 한 사건도 있습니다. 이런 행위는 공인중개사법 제33조가 금지하는 행위에 해당할 수 있고, 사안에 따라 사기죄가 함께 문제 됩니다.
계약금이든 잔금이든 소유자 명의가 아닌 계좌로 보내라는 요구에는 응하지 않는 편이 안전합니다. 사고의 상당수가 바로 이 지점에서 생깁니다.
결국 보증금이 임대인에게 실제로 전달되었는지가 핵심입니다.
배상책임은 어떤 근거로 인정되나
중개사가 고의나 과실로 거래당사자에게 재산상 손해를 입혔다면 배상할 책임이 있습니다. 공인중개사법 제30조가 정한 책임이고, 민법 제750조의 불법행위 책임도 함께 문제 됩니다. 확인설명을 게을리한 것 자체가 과실로 평가됩니다.
중개보조원이 저지른 잘못도 중개사가 책임집니다. 민법 제756조의 사용자책임입니다.
설명을 실제로 누가 했는지는 책임의 유무를 좌우하지 않습니다. 그러니 상담 과정에서 받은 명함과 주고받은 문자를 지우지 마십시오.
양쪽 중개사가 함께 관여한 공동중개라면 각자가 자기 의무를 다했는지를 따로 봅니다. 한쪽만 책임지는 결론도 나옵니다. 기준은 확인·설명서에 누가 서명하고 날인했는가이므로 서면으로 확인해야 합니다.
얼마나 받을 수 있나
손해액은 사고로 실제로 잃은 금액을 항목별로 계산합니다. 회수하지 못한 보증금이 중심이고, 이사비와 대출이자처럼 사고 때문에 추가로 나간 비용이 더해집니다. 다른 절차로 이미 돌려받은 금액은 빼야 합니다.
| 구분 | 내용 |
|---|---|
| 회수하지 못한 보증금 | 경매 배당이나 다른 절차로 돌려받지 못하고 남은 금액 |
| 추가로 든 비용 | 이사비, 대출이자처럼 사고 때문에 실제로 나간 돈 |
| 빼야 할 금액 | 배당이나 변제로 이미 회수한 부분 |
| 과실상계 | 의뢰인이 스스로 확인할 수 있었던 사정만큼 감액 |
의뢰인에게도 스스로 확인할 수 있었던 사정이 있었다면 배상액이 줄어듭니다. 민법 제396조의 과실상계입니다. 등기부를 직접 열람할 수 있었던 경우가 대표적입니다. 실무에서는 적지 않은 비율로 의뢰인의 과실이 인정되어, 전액을 받아 내기는 쉽지 않습니다.
손해액이 언제 확정되는지도 봐야 합니다.
경매 배당이 끝나야 회수하지 못한 금액이 정해지는 사건이 많습니다. 다만 배당을 기다리는 동안에도 청구 기간은 그대로 흘러갑니다.
공제금만으로 손해가 메워지나
중개사는 업무를 시작하기 전에 공제에 가입하거나 보증보험에 들어야 하고, 그 증서를 의뢰인에게 교부합니다. 손해배상책임의 이행을 담보하기 위한 절차입니다.
여기에는 두 가지 한계가 있습니다. 첫째, 가입 한도가 있고 개인 사무소와 법인의 금액이 다르게 정해져 있습니다. 둘째, 그 한도는 사고 한 건당이 아니라 1년 단위 총액입니다. 같은 사무소에서 사고가 여러 건 터지면 그 총액을 나누어 지급받게 됩니다.
주의
보증금이 큰 사건에서는 공제금만으로 손해가 메워지지 않습니다. 남는 부분은 중개사 개인 재산에서 회수해야 하고, 재산이 없으면 판결을 받아도 돌아오는 것이 없습니다.
그래서 계약 전에 증서를 눈으로 봐 두는 것이 의미가 있습니다.
계약 전에 확인할 것
· 등록증과 공제증서가 사무소에 게시되어 있는지
· 증서에 적힌 기간이 계약일을 포함하는지
· 등록번호로 지방자치단체에서 정상 등록 여부를 조회했는지
· 입금 계좌가 등기부상 소유자 명의인지
만료된 증서를 그대로 벽에 걸어 둔 사무소도 있습니다. 붙어 있다는 사실만으로 안심할 일이 아닙니다.
언제까지 청구해야 하나
불법행위로 인한 손해배상 청구권은 손해와 가해자를 안 날부터 3년 안에 행사해야 합니다. 민법 제766조가 정한 기간입니다. 기산점은 사고가 난 날이 아니라 손해와 가해자를 안 날이라는 점을 기억해 두십시오.
공제금 청구에는 약관이 정한 별도의 기간이 따로 있습니다. 민사 시효와 같지 않으므로 증서와 약관을 각각 확인해야 합니다.
기간을 놓쳐 청구조차 못 한 사례가 실제로 있습니다.
형사 고소를 먼저 하고 그 결과를 기다리다가 민사 기간을 넘기는 경우가 특히 많습니다. 수사 과정에서 확보되는 자료가 민사에 도움이 되는 것은 사실입니다. 그래도 두 절차의 시계는 따로 도니, 형사 결과와 무관하게 민사 청구는 기간 안에 넣어 두어야 합니다.
사고가 났다면 무엇부터 하나
먼저 자료를 모읍니다. 시간이 지나면 기억도 기록도 재구성하기 어려워집니다.
- 계약서와 중개대상물 확인·설명서
- 공제증서 또는 보증보험증권
- 등기부등본
- 중개사와 주고받은 문자, 통화 기록
- 입금 내역과 받는 계좌의 명의
- 설명을 들은 시점과 내용을 기억나는 대로 적어 둔 메모
청구는 두 갈래로 나뉩니다. 공제금은 협회에 청구하고, 자격과 등록에 관한 처분은 지방자치단체가 담당합니다. 두 절차는 서로 별개로 진행되므로 함께 넣어 두는 편이 낫습니다.
등록취소나 업무정지 처분이 내려지면 그 자료는 민사에서도 쓰입니다. 공인중개사법 제38조와 제39조가 그 근거 조문입니다.
소송에서는 상대를 하나로 좁히지 않는 것이 보통입니다. 중개사 개인과 공제사업자를 함께 걸고, 임대인이나 매도인에 대한 청구도 같이 넣습니다. 회수 가능성을 높이려면 상대의 재산을 먼저 조사해 두어야 합니다.
정리
중개사의 책임은 확인·설명서를 중심으로 판단됩니다. 선순위 임차 현황과 대리권 확인, 이 두 곳에서 사고가 가장 자주 납니다.
공제금에는 한도가 있어 전액이 메워지지 않는 경우가 많습니다.
계약 단계에서는 확인·설명서와 공제증서를 반드시 받아 두십시오. 사고가 났다면 안 날부터 3년이라는 기간과 공제 약관의 청구 기한부터 확인하는 것이 순서입니다.
참조 조문
공인중개사법 제25조, 제25조의3, 제30조, 제32조, 제33조, 제38조, 제39조, 제48조 · 공인중개사법 시행령 제21조, 제24조 · 민법 제750조, 제756조, 제766조, 제396조
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자주 묻는 질문
확인·설명서를 못 받았는데 문제가 되나요?
교부는 의무이므로 그 자체가 위반입니다. 분쟁에서 중개사의 책임을 인정하는 중요한 사정이 됩니다.
공제증서가 있으면 보증금을 다 받을 수 있나요?
한도가 1년 단위 총액으로 정해져 있어 전액 회수가 어려운 경우가 많습니다. 나머지는 개인 재산으로 회수해야 합니다.
보조원이 설명했는데도 중개사가 책임지나요?
책임집니다. 누가 설명했는지는 책임의 유무를 좌우하지 않습니다.
선순위 임차인 정보를 못 알려준 것도 책임인가요?
확인이 어려우면 그 사실과 이유를 기재하고 설명해야 합니다. 그냥 넘어갔다면 책임이 인정될 여지가 큽니다.
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