등기부를 떼면 채권최고액이라는 숫자가 먼저 눈에 들어옵니다. 그 금액만큼 빚이 있다고 오해해 계약을 접기도 하고, 반대로 대수롭지 않게 넘겼다가 보증금을 잃기도 합니다. 근저당은 일반 저당권과 구조가 다르고, 등기부에 적힌 숫자가 뜻하는 바도 다릅니다. 무엇을 담보하는지, 실제 잔액은 어떻게 확인하는지, 임차인과 매수인이 각각 무엇을 따져야 하는지, 말소는 어느 시점에 확인하는지를 순서대로 정리했습니다.
저당권과 근저당은 무엇이 다른가
저당권은 특정한 채권 하나를 담보합니다. 부동산의 점유를 넘겨받지 않은 채 다른 채권자보다 먼저 변제받을 권리를 갖는 담보물권이고, 민법 제356조가 그 내용을 정하고 있습니다.
근저당권은 여기서 갈라집니다.
민법 제357조는 담보할 채무의 최고액만 정해 두고 채무의 확정은 장래로 미루는 저당권을 인정합니다. 빌리고 갚기를 반복하는 거래에 맞추어 만들어진 구조입니다. 그래서 잔액이 오르내려도 등기를 다시 하지 않습니다. 확정되기 전까지는 개별 채무가 사라지거나 다른 사람에게 넘어가도 근저당권 자체는 영향을 받지 않습니다.
거래가 끝나면 피담보채권이 확정되고, 그 시점의 잔액이 담보의 대상이 됩니다. 확정된 뒤에 새로 생긴 채무는 담보되지 않습니다. 경매개시결정이나 설정계약의 해지가 확정 사유가 됩니다. 배당 단계에서는 언제 확정되었는지가 자주 다투어집니다.
채권최고액은 지금 남은 빚인가
남은 빚이 아니라 담보의 상한입니다.
근저당권이 담보하는 것은 원금만이 아닙니다. 저당권이 담보하는 범위는 민법 제360조가 정하고 있고, 원본과 이자, 위약금, 채무불이행으로 인한 손해배상, 저당권 실행비용이 여기에 들어갑니다. 근저당에서는 이들을 합한 금액을 최고액 한도 안에서 담보합니다. 실무에서 대출 원금의 110에서 130퍼센트 정도로 최고액을 잡는 이유가 여기에 있습니다.
최고액을 원금으로 읽으면 판단이 통째로 어긋납니다. 등기부의 숫자는 한도이지 잔액이 아닙니다.
| 구분 | 저당권 | 근저당권 |
|---|---|---|
| 담보하는 채권 | 설정할 때 특정된 채권 하나입니다 | 계속적 거래에서 장래 생길 채권까지 담보합니다 |
| 등기되는 금액 | 채권액을 적습니다 | 채권최고액, 곧 담보의 상한을 적습니다 |
| 잔액이 오르내리면 | 그때마다 등기를 손보아야 합니다 | 한도 안에서는 등기를 다시 하지 않습니다 |
| 담보 범위의 확정 | 처음부터 정해져 있습니다 | 거래 종료나 경매개시결정 등으로 확정됩니다 |
어떤 거래에서 생긴 채권을 담보하는지는 설정계약이 정합니다. 특정 대출 하나만 담보하는 경우가 있고, 그 채권자와의 모든 거래를 담보하는 경우가 있습니다. 뒤의 것을 흔히 포괄근저당이라고 부릅니다. 눈에 보이는 대출 말고 다른 채무까지 걸려 있을 수 있으므로 설정계약의 내용을 확인해야 합니다.
실제 잔액은 어디서 확인하나
등기부만으로는 알 수 없습니다. 등기에는 한도가 적힐 뿐이고, 그렇게 적도록 정한 것이 부동산등기법 제75조입니다. 지금 얼마가 남았는지는 채권자만 알고 있습니다.
확인하는 길은 하나입니다. 소유자의 동의를 받아 근저당권자인 금융기관에 잔액 증명 자료를 요청하는 것입니다.
- 계약 전 등기부등본을 발급받아 근저당권자와 채권최고액, 접수일자를 확인합니다
- 소유자의 동의를 받아 금융기관에 잔액 증명을 요청하고 기준일을 확인합니다
- 확인한 잔액과 말소 시기, 말소 방법을 계약서에 적습니다
- 잔금 당일 오전에 등기부를 다시 떼어 새 권리가 붙지 않았는지 봅니다
- 잔금과 말소등기를 마친 뒤 등기부를 한 번 더 발급받아 말소를 확인합니다
구두로 얼마 남았다는 말은 근거가 되지 않습니다. 계약 단계에서 자료로 받아 두는 편이 가장 확실합니다. 등기부는 계약 직전, 잔금 직전, 잔금 직후 이렇게 세 번 확인하는 것이 원칙이고, 그 사이에 새 권리가 설정되는 일이 실제로 있습니다. 며칠 전에 뗀 자료로 대신하면 안 됩니다.
순위는 무엇으로 정해지나
배당의 순서는 등기의 순위를 따릅니다. 앞선 근저당이 있으면 뒤의 권리는 그만큼 밀립니다. 기준이 되는 것은 등기부의 접수일자입니다.
임차인의 권리도 같은 방식으로 비교됩니다. 주택임대차보호법 제3조는 주택의 인도와 주민등록을 마친 다음 날부터 대항력이 생긴다고 정합니다. 여기에 확정일자까지 갖추면 같은 법 제3조의2에 따라 후순위 권리자보다 먼저 보증금을 변제받을 수 있습니다. 결국 날짜의 선후가 곧 순위입니다.
최고액 한도를 늘리거나 줄이려면 변경등기를 해야 합니다. 후순위 권리자가 있는 상태에서 한도를 올리는 증액 변경은 그 승낙을 받아야 하는 경우가 있고, 승낙을 받지 못하면 늘어난 부분의 순위가 밀릴 수 있습니다. 절차를 먼저 확인하고 진행하십시오.
임차인은 무엇을 계산해야 하나
계산 자체는 단순합니다. 선순위 근저당의 채권최고액과 자신의 보증금을 더해 시세와 비교하면 됩니다.
다만 경매로 넘어가면 시세대로 팔리지 않습니다. 낙찰가율을 보수적으로 잡아 계산하는 편이 안전합니다. 더한 금액이 그 예상 낙찰가를 넘어선다면 여유가 없는 것이고, 계약을 다시 검토해야 합니다.
계약 전에 확인할 것
· 선순위 근저당권의 채권최고액과 등기부상 접수일자
· 채권자에게 확인한 실제 잔액, 그리고 그 자료의 기준일
· 최고액과 보증금을 더한 금액, 보수적으로 잡은 낙찰 예상액
· 가압류, 가등기, 임차권등기 등 다른 등기가 있는지 여부
· 입주와 전입신고, 확정일자를 각각 언제 마칠 것인지
입주한 뒤에 임대인이 대출을 받으면 그때 설정된 근저당은 후순위가 됩니다. 대항력을 먼저 갖추어 두었기 때문입니다. 반대로 전입신고를 미루면 이 관계가 그대로 뒤집힙니다. 이사한 날 신고를 마쳐야 한다고 말하는 이유가 여기에 있습니다.
최고액이 크다고 위험하고 작다고 안전한 것도 아닙니다. 보아야 할 것은 실제 잔액과 시세, 그리고 순위입니다. 최고액이 작아도 선순위 권리가 여럿이면 회수는 어려워집니다.
말소는 언제 어떻게 확인하나
잔금 지급과 동시에 근저당을 말소하기로 정하는 계약이 많습니다. 잔금으로 대출을 갚고 곧바로 말소등기를 신청하는 구조이고, 법무사가 같은 자리에서 함께 처리합니다. 계약서에는 이행 시기와 방법을 분명히 적어야 합니다.
주의
대출을 다 갚았다고 해서 근저당권 등기가 저절로 사라지지는 않습니다. 말소등기를 해야 비로소 없어집니다. 잔금일이 지난 뒤 등기부를 다시 발급받아 말소된 것을 눈으로 확인하십시오. 이 한 단계를 건너뛰어 문제가 생기는 경우가 적지 않습니다.
피담보채무가 모두 소멸했다면 말소를 청구할 수 있습니다. 민법 제369조는 담보한 채권이 시효의 완성이나 그 밖의 사유로 소멸하면 저당권도 소멸한다고 정하고 있습니다. 채권자가 응하지 않으면 소송으로 다툴 수밖에 없습니다.
오래된 근저당이 정리되지 않은 채 남아 있는 등기부는 생각보다 많습니다. 매매를 앞두고 있다면 미리 정리해 두는 편이 낫습니다.
경매로 넘어가면 어떻게 되나
근저당권은 경매로 소멸하는 권리입니다. 민사집행법 제91조 제2항은 매각부동산 위의 저당권이 매각으로 소멸한다고 정합니다. 매수인이 떠안지 않는다는 뜻입니다.
문제는 그 뒤에 있는 권리입니다. 선순위 근저당보다 늦어 대항할 수 없는 임차권은 같은 조 제3항에 따라 함께 소멸합니다. 배당에서 보증금을 다 받지 못하면 그만큼을 잃게 됩니다.
여러 부동산에 하나의 근저당이 걸린 공동담보도 있습니다. 등기부에 공동담보목록이 표시되고, 묶인 다른 부동산이 먼저 처분되면 배당 관계가 달라집니다. 근저당을 볼 때 이 목록도 함께 확인해야 합니다.
매수인이 놓치기 쉬운 것
인수하는 권리가 무엇이고 말소되는 권리가 무엇인지부터 갈라 두어야 합니다. 계약서에 목록으로 적어 두면 뒤에 생길 분쟁이 크게 줄어듭니다.
- 근저당권: 채권최고액, 채권자, 접수일자, 말소 시기와 방법
- 가압류와 가등기: 원인과 금액, 말소를 어떻게 할 것인지
- 임차권등기: 보증금 액수와 등기가 된 시점
- 공동담보목록: 하나의 근저당에 함께 묶인 다른 부동산
근저당만 보면 놓치는 것이 반드시 생깁니다.
기존 대출을 그대로 넘겨받는 승계라면 근저당권은 유지됩니다. 다만 금융기관의 승낙이 필요하고, 승계 조건과 금리가 달라질 수 있으므로 미리 확인해야 합니다. 매매대금 정산 방식도 그에 맞추어 정합니다.
전세권과 근저당권
전세권은 임차인이 직접 설정하는 물권이고, 근저당권은 채권자가 설정하는 담보물권입니다. 둘 다 등기의 순위로 우열이 정해집니다. 전세권을 설정하면 스스로 경매를 신청할 권리가 생긴다는 점이 다르지만, 설정하려면 소유자의 협조가 필요합니다.
정리
채권최고액은 남은 빚이 아니라 담보의 상한입니다. 실제 잔액은 채권자에게 확인해야 하고, 판단의 기준은 등기의 순위와 접수일자입니다.
임차인은 선순위 최고액과 보증금의 합을 보수적으로 계산해야 합니다. 매수인은 말소 조건뿐 아니라 말소등기가 실제로 끝났는지까지 확인해야 합니다. 등기부를 잔금 직후에 한 번 더 떼어 보는 것으로 마무리하십시오.
참조 조문
민법 제356조, 제357조, 제360조, 제369조 · 부동산등기법 제75조 · 민사집행법 제91조, 제145조 · 주택임대차보호법 제3조, 제3조의2
본 글이 일반적 안내였다면, 본인 사안은 사실관계가 조금만 달라져도 결론이 크게 달라집니다. 비슷한 상황으로 고민 중이시라면 정식 상담을 권합니다.
법무법인 대한중앙 한병철 변호사
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자주 묻는 질문
채권최고액만큼 빚이 있는 건가요?
아닙니다. 담보되는 금액의 상한일 뿐입니다. 실제 잔액은 소유자의 동의를 받아 금융기관에 확인해야 합니다.
대출을 다 갚으면 근저당이 없어지나요?
자동으로 사라지지 않습니다. 말소등기를 해야 없어지므로 등기부를 다시 확인해야 합니다.
선순위 근저당이 있으면 전세는 위험한가요?
최고액과 보증금의 합을 시세와 비교해야 합니다. 경매에서는 시세보다 낮게 낙찰되므로 보수적으로 계산하십시오.
경매로 넘어가면 근저당은 어떻게 되나요?
근저당은 경매로 소멸합니다. 다만 그보다 뒤에 있는 임차권도 함께 소멸하므로 배당 순위가 중요합니다.
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