Q. 질문 내용
옆 필지에서 지하 터파기 공사를 시작한 뒤로 우리 집 벽에 금이 가고 문이 안 닫힙니다. 현장에서는 원래 있던 균열이라고 하는데 어떻게 해야 합니까?
인근에서 터파기나 철거 공사가 시작된 뒤 벽에 금이 가고 문이 잘 닫히지 않습니다. 현장에 이야기하면 원래 있던 균열이라고 하거나 공사와 무관하다고 합니다. 인과관계를 어떻게 밝히고 누구에게 책임을 물어야 하는지, 공사를 멈출 수 있는지, 무엇을 언제까지 해야 하는지를 순서대로 정리했습니다. 결정적인 것은 착공 전후의 기록이며, 없다면 시공사가 만든 자료로 대신할 수 있습니다.
가장 먼저 할 일
균열의 위치와 폭을 날짜가 확인되는 방식으로 촬영합니다. 자를 대고 찍으면 이후 변화를 비교할 수 있습니다.
같은 지점을 주기적으로 촬영해 진행 상황을 남깁니다. 진행성이 있는지가 판단의 핵심입니다.
공사 전 상태의 증명
착공 전에 찍어 둔 사진이 있으면 가장 강력합니다. 없다면 이사 당시 사진이나 인테리어 시공 기록을 찾습니다.
부동산 매매나 임대차 당시의 사진도 자료가 됩니다. 흩어진 자료를 모아 시점을 만드는 작업입니다.
사전 조사가 있었는지
일정 규모 이상의 공사는 인근 건물의 사전 현황을 조사하도록 정해져 있습니다. 그 보고서에 기존 균열이 기록되어 있습니다.
조사를 받았다면 사본을 요구할 수 있습니다. 이 문서가 비교 기준이 됩니다.
계측 자료
대규모 굴착 현장은 진동과 소음, 지반 변위를 계측합니다. 자료의 열람을 요구할 수 있습니다.
발파나 항타 작업이 있었던 날짜와 균열이 커진 시점을 대조합니다. 시간의 일치가 인과관계를 뒷받침합니다.
누구에게 책임을 묻나
시공사가 1차적인 상대입니다. 도급인인 건축주에게도 책임이 인정되는 경우가 있습니다.
감리자의 책임이 문제 되기도 합니다. 여러 당사자를 함께 상대로 삼는 것이 일반적입니다.
공작물 책임
공사 현장의 설치나 보존에 하자가 있어 손해가 생겼다면 점유자와 소유자가 책임집니다. 과실을 일일이 증명하지 않아도 됩니다.
일반 불법행위보다 유리한 구조입니다. 어떤 근거로 청구할지 먼저 정해야 합니다.
인과관계의 증명
공사와 균열 사이의 연결을 밝혀야 합니다. 다만 판례는 이 유형에서 증명의 정도를 완화해 왔습니다.
공사 이전에 없던 균열이 공사 기간에 생겼고 다른 원인이 보이지 않으면 인정될 수 있습니다. 시간적 근접성이 중요합니다.
안전진단과 감정
전문기관의 안전진단으로 원인과 보수 방법을 확인합니다. 소송에서는 법원 감정을 통해 정리됩니다.
비용이 들지만 결과를 좌우하는 절차입니다. 사설 진단 결과는 참고자료로 쓰입니다.
손해의 범위
보수비가 기본이고 그 밖에 사용 제한에 따른 손해, 이사비, 임시 거주 비용이 포함될 수 있습니다. 시세 하락분도 다투어집니다.
영업을 하는 건물이라면 매출 감소도 항목이 됩니다. 자료를 구체적으로 갖추어야 합니다.
보수와 배상 중 선택
보수가 가능하면 보수비 상당액을 배상받습니다. 보수로 회복되지 않으면 교환가치 감소분을 청구합니다.
어느 쪽이 유리한지는 감정 결과에 달려 있습니다. 미리 단정하지 않는 편이 좋습니다.
공사를 멈출 수 있나
피해가 심각하고 계속될 우려가 있으면 공사중지가처분을 신청할 수 있습니다. 법원이 요건을 엄격하게 봅니다.
수인한도를 넘는 피해가 소명되어야 합니다. 안전진단 결과가 있으면 설득력이 커집니다.
지자체에 알리기
건축 인허가 부서와 안전 관련 부서에 민원을 제기할 수 있습니다. 현장 점검과 시정 조치가 이루어지기도 합니다.
행정 절차에서 남은 기록이 민사에서도 자료가 됩니다. 병행하는 편이 유리합니다.
보험과 공제
시공사는 인접건물 피해에 대비한 보험이나 공제에 가입한 경우가 많습니다. 가입 여부를 확인해 청구합니다.
보험사가 개입하면 협의가 빨라지기도 합니다. 다만 산정 기준이 다를 수 있습니다.
합의할 때 주의할 점
현장에서 소액으로 마무리하자는 제안을 받는 경우가 많습니다. 균열이 진행 중이라면 서두르면 안 됩니다.
추가 손해에 대한 유보 문구 없이 서명하면 뒤에 청구가 막힙니다. 문구를 반드시 확인해야 합니다.
소음과 진동
균열과 별개로 생활 방해 자체가 손해배상의 대상이 될 수 있습니다. 기준을 넘는 소음과 진동이 문제 됩니다.
환경분쟁조정위원회를 이용하면 비용과 시간을 아낄 수 있습니다. 소송보다 먼저 검토할 만합니다.
시효
손해와 가해자를 안 날부터 3년입니다. 균열이 진행 중이라면 기산점이 다투어집니다.
공사가 끝난 뒤 시간이 흐르면 증명이 어려워집니다. 기록을 계속 남겨 두어야 합니다.
임차인이라면
건물 소유자가 아니어도 사용에 방해를 받았다면 손해를 청구할 수 있습니다. 이사비와 영업 손실이 항목이 됩니다.
다만 보수비는 소유자의 손해이므로 청구 주체가 다릅니다. 항목을 나누어 정리해야 합니다.
공동주택인 경우
공용부분의 피해는 관리주체가 대응하는 것이 일반적입니다. 전유부분은 각자 청구합니다.
입주자대표회의를 통해 함께 진행하면 감정 비용을 나눌 수 있습니다. 개별 사정은 따로 정리해야 합니다.
기록을 남기는 방법
같은 위치에 표시를 하고 주기적으로 촬영하면 진행 여부가 드러납니다. 균열 계측용 눈금자를 붙이는 방법도 있습니다.
날짜와 시각이 자동으로 기록되는 방식이 좋습니다. 나중에 정리한 자료보다 당시의 기록이 강합니다.
정리
결과를 만드는 것은 착공 전후의 기록과 계측 자료의 대조입니다. 사전 현황조사 보고서가 있으면 반드시 확보하십시오.
진행 중인 균열은 서둘러 합의하지 말고, 소음과 진동은 환경분쟁조정을 함께 검토하는 것이 실무적으로 효율적입니다.
참조 조문
민법 제750조, 제758조, 제766조, 제217조 · 건축법 제27조, 제28조 · 건설기술 진흥법 제62조 · 환경분쟁 조정법 제4조, 제16조 · 민사집행법 제300조
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법무법인 대한중앙 한병철 변호사
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자주 묻는 질문
공사 전 사진이 없는데 증명할 수 있나요?
이사 당시 사진이나 시공 기록, 사전 현황조사 보고서로 대체할 수 있습니다. 시공사가 조사한 자료의 사본을 요구해 보십시오.
공사를 멈추게 할 수 있나요?
공사중지가처분이 가능하지만 요건이 엄격합니다. 수인한도를 넘는 피해가 소명되어야 하며 안전진단 결과가 도움이 됩니다.
누구를 상대로 청구해야 하나요?
시공사가 1차적인 상대이고 건축주와 감리자에게도 책임이 인정될 수 있습니다. 함께 상대로 삼는 것이 일반적입니다.
현장에서 합의금을 주겠다고 합니다.
균열이 진행 중이라면 서두르지 마십시오. 추가 손해 유보 문구 없이 서명하면 이후 청구가 막힙니다.
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