옆 필지 공사 뒤 집에 금이 갔는데 보상받을 수 있나요?

Q. 질문 내용

옆 필지에서 지하 터파기 공사를 시작한 뒤로 우리 집 벽에 금이 가고 문이 안 닫힙니다. 현장에서는 원래 있던 균열이라고 하는데 어떻게 해야 합니까?

 

본인 사안은 공사와 균열 사이의 연결을 무엇으로 밝힐지를 파악해야 하는 영역입니다. 결론부터 말씀드리면 다툼의 승패는 착공 전후의 기록에서 갈립니다. 현장에서 원래 있던 균열이라고 주장하더라도, 기록으로 시점을 만들어 두면 뒤집을 수 있습니다.

■ 오늘 당장 남겨야 할 기록

지금 해야 할 일은 촬영입니다. 균열의 위치와 폭을 자를 대고 찍어 두시고, 날짜와 시각이 자동으로 기록되는 방식을 쓰십시오. 중요한 것은 한 번이 아니라 ①같은 지점에 표시를 해 두고 ②일정한 간격으로 반복해 찍어 ③폭이 벌어지는지를 남기는 것입니다. 균열 계측용 눈금자를 붙여 두는 방법도 있습니다. 진행성이 있는지가 판단의 핵심이기 때문입니다. 나중에 정리한 자료보다 그때그때 남긴 기록이 훨씬 강합니다.

■ 공사 전 상태를 증명하는 자료

착공 전에 찍어 둔 사진이 있으면 가장 강력합니다. 없더라도 포기할 일은 아닙니다. ①이사 당시의 사진, ②인테리어나 수리 시공 기록, ③매매나 임대차를 할 때 찍어 둔 사진을 모아 시점을 만들 수 있습니다. 여기에 더해 시공사 쪽 자료를 요구하십시오. 일정 규모 이상의 공사는 건설기술 진흥법 제62조에 따른 안전관리계획을 세우면서 인근 건물의 현황을 미리 조사하게 되어 있고, 그 보고서에 기존 균열이 기록되어 있습니다. 조사를 받은 적이 있다면 사본을 요구할 수 있습니다.

■ 계측 자료와 시간의 대조

대규모 굴착 현장은 진동과 소음, 지반의 변위를 계측합니다. 그 자료의 열람을 요구하고, 발파나 항타처럼 충격이 큰 작업이 있었던 날짜를 확인하십시오. 그 날짜와 균열이 커진 시점이 겹친다면 그것이 인과관계를 뒷받침하는 가장 실질적인 자료가 됩니다. 건축 인허가 부서와 안전 담당 부서에 민원을 넣어 두면 그 기록도 자료로 남습니다. 판례는 이 유형에서 증명의 정도를 완화해 왔습니다. 공사 전에는 없던 균열이 공사 기간에 생겼고 달리 원인이 보이지 않으면 인정될 수 있으므로, 시간적 근접성을 보여 주는 자료를 모으는 데 힘을 쓰셔야 합니다.

■ 책임을 묻는 상대와 근거

1차적인 상대는 시공사입니다. 사정에 따라 도급인인 건축주와 감리자의 책임도 함께 문제 되므로, 여러 당사자를 한꺼번에 상대로 삼는 것이 일반적입니다. 근거는 두 갈래입니다. 민법 제750조의 일반 불법행위로 갈 수도 있지만, 공사 현장의 설치나 보존에 하자가 있어 손해가 생긴 경우라면 민법 제758조의 공작물 책임을 쓰는 편이 낫습니다. 점유자와 소유자가 책임을 지고 과실을 일일이 증명하지 않아도 되는 구조라서, 어떤 근거로 청구할지를 먼저 정해야 합니다. 시공사가 인접 건물 피해에 대비한 보험이나 공제에 가입한 경우도 많으니 가입 여부를 함께 확인하십시오.

■ 청구할 수 있는 손해

보수비가 기본 항목입니다. 그 밖에 사용이 제한된 데 따른 손해, 이사비와 임시 거주 비용, 시세 하락분이 더해질 수 있고, 영업을 하는 건물이라면 매출 감소도 항목이 됩니다. 전문기관의 안전진단으로 원인과 보수 방법을 확인하고, 소송에서는 법원 감정으로 정리됩니다. 보수가 가능하면 보수비 상당액을, 보수로 회복되지 않으면 교환가치의 감소분을 청구합니다. 어느 쪽이 유리한지는 감정 결과에 달려 있으니 미리 단정하지 마십시오. 임차인이라면 이사비와 영업 손실을 청구할 수 있지만 보수비는 소유자의 손해이므로, 항목을 나누어 정리해야 합니다.

■ 공사 중지와 합의, 그리고 기간

피해가 심각하고 계속될 우려가 있다면 민사집행법 제300조의 가처분으로 공사 중지를 구할 수 있습니다. 다만 법원이 요건을 엄격하게 보므로 수인한도를 넘는 피해가 소명되어야 하고, 안전진단 결과가 있으면 설득력이 커집니다. 소음과 진동으로 인한 생활 방해는 민법 제217조가 정하는 문제여서 환경분쟁조정위원회를 이용하는 편이 비용과 시간에서 낫습니다. 현장에서 소액으로 마무리하자는 제안이 들어와도, 균열이 아직 진행 중이라면 서두르지 마십시오. 추가 손해에 관한 유보 문구 없이 서명하면 나중에 더 큰 손상이 드러나도 청구가 막힙니다. 손해와 가해자를 안 날부터 3년이라는 기간도 잊지 마십시오.

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참조 조문

민법 제750조, 제758조, 제766조, 제217조 · 건축법 제27조, 제28조 · 건설기술 진흥법 제62조 · 환경분쟁 조정법 제4조, 제16조 · 민사집행법 제300조

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자주 묻는 질문

공사 전 사진이 없는데 증명할 수 있나요?

이사 당시 사진이나 시공 기록, 사전 현황조사 보고서로 대체할 수 있습니다. 시공사가 조사한 자료의 사본을 요구해 보십시오.

공사를 멈추게 할 수 있나요?

공사중지가처분이 가능하지만 요건이 엄격합니다. 수인한도를 넘는 피해가 소명되어야 하며 안전진단 결과가 도움이 됩니다.

누구를 상대로 청구해야 하나요?

시공사가 1차적인 상대이고 건축주와 감리자에게도 책임이 인정될 수 있습니다. 함께 상대로 삼는 것이 일반적입니다.

현장에서 합의금을 주겠다고 합니다.

균열이 진행 중이라면 서두르지 마십시오. 추가 손해 유보 문구 없이 서명하면 이후 청구가 막힙니다.

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