Q. 질문 내용
전세 계약이 끝났는데 집주인이 새 세입자가 들어와야 보증금을 줄 수 있다고 합니다. 다음 집 잔금 날짜가 정해져 있어 급한데 어떻게 해야 합니까?
계약이 끝나 이사를 가야 하는데 보증금이 들어오지 않습니다. 새 세입자가 들어와야 준다는 말만 반복됩니다. 이사 날짜는 다가오고 다음 집 잔금도 치러야 해서 급해집니다. 이 상황에서 무엇을 먼저 하고 무엇을 절대 하면 안 되는지, 어떤 절차로 회수하는지를 순서대로 정리했습니다. 가장 중요한 원칙은 보증금을 받기 전에 점유와 주민등록을 잃지 않는 것이며, 나머지 절차는 그 위에서 진행됩니다.
절대 먼저 나가면 안 됩니다
전출신고를 하거나 짐을 모두 빼면 대항력과 우선변제권이 사라집니다. 그러면 순위가 뒤로 밀립니다.
보증금을 받기 전에는 점유와 주민등록을 유지해야 합니다. 이것이 모든 절차의 전제입니다.
새 세입자를 구해야 하나
계약이 기간 만료로 끝났다면 임대인이 반환할 의무를 집니다. 새 임차인을 구하는 것은 임대인의 사정입니다.
다만 중도 해지라면 이야기가 다릅니다. 계약서의 조항을 먼저 확인해야 합니다.
계약 종료의 확인
갱신을 원하지 않는다는 통지를 기간 안에 했는지 봅니다. 하지 않았다면 묵시적 갱신이 되어 계약이 이어집니다.
묵시적 갱신 상태라면 해지를 통고하고 3개월이 지나야 효력이 생깁니다. 이 기간을 놓치면 반환 시점이 밀립니다.
내용증명 발송
계약 종료일과 반환 요구, 지급 기한을 적어 보냅니다. 배달증명을 함께 신청합니다.
이후 절차에서 통지 시점을 증명하는 자료가 됩니다. 구두 요구는 남지 않습니다.
임차권등기명령
계약이 끝났는데 보증금을 받지 못했다면 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다. 등기가 되면 이사를 가도 순위가 유지됩니다.
임대인의 동의는 필요하지 않습니다. 단독으로 신청할 수 있습니다.
등기 완료를 확인하고 나가기
결정만 받은 상태에서 전출하면 안 됩니다. 등기부에 기입이 완료된 것을 확인한 뒤에 움직여야 합니다.
신청부터 등기까지 몇 주가 걸립니다. 이사 일정을 여유 있게 잡아야 합니다.
보증보험이 있다면
전세보증금반환보증에 가입했다면 사고 접수를 먼저 합니다. 통지와 이행청구의 기한이 정해져 있습니다.
보증기관이 대신 지급하고 임대인에게 구상합니다. 약관의 요건을 확인해야 합니다.
보증금반환청구 소송
지급명령이나 소송으로 집행권원을 확보합니다. 사실관계가 단순해 비교적 빨리 진행되는 편입니다.
임차권등기가 되어 있으면 다투는 여지가 줄어듭니다. 등기를 먼저 하는 이유이기도 합니다.
지급명령을 쓸 때
임대인이 다투지 않을 것으로 보이면 지급명령이 빠릅니다. 이의하면 소송으로 넘어갑니다.
비용이 적고 절차가 간단합니다. 먼저 시도해 볼 만합니다.
가압류를 검토합니다
임대인이 집을 팔거나 다른 채무가 많다면 먼저 묶어 두어야 합니다. 판결을 받아도 재산이 없으면 소용이 없습니다.
대상은 그 주택이나 임대인의 다른 재산입니다. 등기부를 확인해 실익을 판단합니다.
강제경매
판결을 받으면 그 주택에 대해 경매를 신청할 수 있습니다. 배당을 통해 회수합니다.
선순위 근저당이 많으면 배당이 적을 수 있습니다. 미리 계산해 보아야 합니다.
배당요구를 놓치지 않기
다른 채권자가 경매를 신청했다면 배당요구 종기까지 신고해야 합니다. 놓치면 순위가 있어도 받지 못합니다.
법원에서 온 통지를 반드시 확인하십시오. 주소가 바뀌었다면 신고해야 합니다.
월세를 안 내도 되나
계약이 끝난 뒤 계속 거주하는 경우 차임 상당액을 부담하는 것이 원칙입니다. 다만 보증금에서 공제됩니다.
임의로 월세를 끊으면 별도의 분쟁이 생깁니다. 정산 방식을 통지해 두는 편이 낫습니다.
열쇠를 넘기는 시점
보증금 반환과 주택 인도는 동시이행 관계입니다. 먼저 비워 줄 의무는 없습니다.
이사 당일 잔금과 맞바꾸는 방식이 일반적입니다. 순서를 정해 두어야 합니다.
지연이자
반환이 늦어지면 지연손해금을 청구할 수 있습니다. 소장 송달 다음 날부터는 높은 이율이 적용됩니다.
이사비와 대출이자 같은 손해도 사안에 따라 인정됩니다. 자료를 모아 두어야 합니다.
임대인이 바뀌었다면
주택이 팔려 소유자가 바뀌면 새 소유자가 임대인의 지위를 승계합니다. 반환 의무도 함께 넘어갑니다.
대항력을 갖추고 있어야 적용됩니다. 전입과 점유를 유지해야 하는 또 하나의 이유입니다.
분쟁조정 절차
주택임대차분쟁조정위원회에 조정을 신청할 수 있습니다. 비용이 적고 절차가 빠릅니다.
성립하면 집행력이 생기는 경우가 있습니다. 소송 전에 검토할 만합니다.
다가구주택이라면
앞선 임차인의 보증금 총액을 확인해야 회수 가능성을 알 수 있습니다. 확정일자 부여현황을 열람할 수 있습니다.
선순위가 많으면 경매로 가도 남는 것이 적습니다. 실익을 먼저 계산해야 합니다.
임대인이 연락되지 않을 때
주소를 모르면 소송에서 송달이 문제 됩니다. 계약서의 주소와 등기부의 주소를 확인합니다.
법원을 통해 주소를 보정할 수 있습니다. 끝내 되지 않으면 공시송달로 진행합니다.
돈이 급하다면
은행의 전세자금 관련 상품이나 임차권등기 이후의 대출을 알아볼 수 있습니다. 조건이 기관마다 다릅니다.
급하다고 점유를 포기하면 순위를 잃습니다. 순서를 바꾸면 안 됩니다.
정리
보증금을 받기 전에는 점유와 주민등록을 유지하는 것이 원칙이며, 이사가 필요하면 임차권등기가 완료된 것을 확인한 뒤에 나가야 합니다. 새 세입자를 구하는 것은 임대인의 사정입니다.
내용증명으로 시점을 남기고, 보증보험과 지급명령을 먼저 검토한 뒤 필요하면 가압류와 경매로 이어가는 것이 순서입니다.
참조 조문
주택임대차보호법 제3조, 제3조의2, 제3조의3, 제4조, 제6조, 제6조의2, 제14조 · 민법 제536조, 제618조, 제741조 · 민사소송법 제462조 · 민사집행법 제276조, 제88조 · 소송촉진 등에 관한 특례법 제3조
본 글이 일반적 안내였다면, 본인 사안은 사실관계가 조금만 달라져도 결론이 크게 달라집니다. 비슷한 상황으로 고민 중이시라면 정식 상담을 권합니다.
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자주 묻는 질문
새 세입자가 들어와야 준다는데 맞나요?
기간 만료로 계약이 끝났다면 반환은 임대인의 의무입니다. 새 임차인을 구하는 것은 임대인의 사정입니다.
이사를 먼저 가도 되나요?
전출하거나 짐을 빼면 대항력과 우선변제권을 잃습니다. 임차권등기가 완료된 것을 확인한 뒤에 나가야 합니다.
열쇠를 먼저 줘야 하나요?
보증금 반환과 주택 인도는 동시이행 관계입니다. 먼저 비워 줄 의무는 없습니다.
계약이 끝난 뒤 월세는 어떻게 되나요?
계속 거주한다면 차임 상당액을 부담하는 것이 원칙이며 보증금에서 공제됩니다. 임의로 끊으면 별도 분쟁이 생깁니다.
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