전세 계약이 끝났는데 집주인이 보증금을 안 줍니다, 어떻게 해야 하나요?

Q. 질문 내용

전세 계약이 끝났는데 집주인이 새 세입자가 들어와야 보증금을 줄 수 있다고 합니다. 다음 집 잔금 날짜가 정해져 있어 급한데 어떻게 해야 합니까?

 

본인 사안은 계약이 끝난 뒤 보증금 반환이 늦어질 때 순위를 지키면서 회수 절차를 밟는 방법을 파악해야 하는 영역입니다. 결론부터 말씀드리면 새 세입자를 구하는 것은 임대인의 사정이므로 기다릴 의무가 없고, 보증금을 받기 전에 점유와 주민등록을 잃지 않는 것이 모든 절차의 전제입니다.

■ 보증금을 받기 전에 나가면 안 되는 이유

전출신고를 하거나 짐을 모두 빼면 그때까지 갖고 있던 대항력과 우선변제권이 사라집니다. 순위가 뒤로 밀리면 나중에 경매로 가더라도 배당에서 앞자리를 잃게 됩니다. 그래서 이사 날짜가 아무리 급하더라도 ①주민등록을 그대로 두고, ②짐의 일부를 남기거나 가족 중 한 사람이 계속 거주하는 방식으로 점유를 유지하며, ③열쇠를 넘기지 않는 것이 먼저입니다. 급하다고 순서를 바꾸면 되찾을 수 있었던 돈까지 잃습니다.

■ 새 세입자를 구해 줄 의무는 없습니다

계약이 기간 만료로 끝났다면 보증금을 돌려주는 것은 임대인의 의무이고, 새 임차인을 구하는 것은 임대인의 사정입니다. 다만 약정 기간 중에 임차인이 먼저 나가겠다고 하는 중도 해지라면 사정이 달라지므로 계약서의 해지 조항을 먼저 확인하셔야 합니다. 갱신을 원하지 않는다는 통지를 기간 안에 하지 않았다면 묵시적 갱신이 되어 계약이 이어지고, 이때는 해지를 통고한 뒤 3개월이 지나야 효력이 생기므로(주택임대차보호법 제6조의2) 반환 시점 자체가 밀립니다.

■ 내용증명을 먼저, 그다음 임차권등기명령

계약 종료일과 반환 요구, 지급 기한을 적은 내용증명을 배달증명과 함께 보냅니다. 구두 요구는 기록이 남지 않지만 이 서면은 이후 절차에서 통지 시점을 증명하는 자료가 됩니다. 계약이 끝났는데도 보증금을 받지 못한 상태라면 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있고(주택임대차보호법 제3조의3), 임대인의 동의는 필요하지 않아 단독으로 신청합니다. 등기가 되면 이사를 가더라도 그동안 쌓아 둔 순위가 그대로 유지됩니다.

■ 등기 완료를 확인한 뒤에 이사하십시오

주의할 것은 결정문만 받은 상태에서 전출하면 안 된다는 점입니다. 반드시 등기부에 기입이 끝난 것을 눈으로 확인한 뒤에 움직이셔야 합니다. 신청부터 등기까지 몇 주가 걸리므로 이사 일정을 여유 있게 잡아야 합니다. 전세보증금반환보증에 가입해 두었다면 사고 접수를 먼저 하십시오. 통지와 이행청구에 기한이 정해져 있어 늦으면 지급을 받지 못할 수 있으니 약관의 요건부터 확인하시기 바랍니다.

■ 지급명령과 소송, 가압류와 경매의 순서

회수는 집행권원을 확보하는 것에서 시작합니다. 임대인이 다투지 않을 것으로 보이면 비용이 적고 절차가 간단한 지급명령을 먼저 시도하고, 이의가 들어오면 소송으로 넘어갑니다. 임대인이 집을 팔려 하거나 다른 채무가 많다면 판결을 기다리기 전에 그 주택이나 다른 재산을 가압류해 두어야 합니다. 판결을 받은 뒤에는 강제경매를 신청해 배당으로 회수하는데, 선순위 근저당이 많으면 남는 것이 적으니 등기부를 보고 실익을 먼저 계산하십시오. 소송 전에 주택임대차분쟁조정위원회(주택임대차보호법 제14조)에 조정을 신청하는 방법도 있습니다.

■ 이사 당일과 정산에서 챙길 것

보증금 반환과 주택 인도는 동시이행 관계이므로 먼저 비워 줄 의무가 없고(민법 제536조), 이사 당일 잔금과 열쇠를 맞바꾸는 방식이 일반적입니다. 계약이 끝난 뒤에도 계속 거주한다면 차임 상당액을 부담하는 것이 원칙이지만 보증금에서 공제되므로, 임의로 월세를 끊기보다 정산 방식을 서면으로 통지해 두는 편이 낫습니다. 반환이 늦어진 기간에 대해서는 지연손해금을 청구할 수 있고, 소장이 송달된 다음 날부터는 더 높은 이율이 적용됩니다.

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참조 조문

주택임대차보호법 제3조, 제3조의2, 제3조의3, 제4조, 제6조, 제6조의2, 제14조 · 민법 제536조, 제618조, 제741조 · 민사소송법 제462조 · 민사집행법 제276조, 제88조 · 소송촉진 등에 관한 특례법 제3조

본 글이 일반적 안내였다면, 본인 사안은 사실관계가 조금만 달라져도 결론이 크게 달라집니다. 비슷한 상황으로 고민 중이시라면 정식 상담을 권합니다.

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자주 묻는 질문

새 세입자가 들어와야 준다는데 맞나요?

기간 만료로 계약이 끝났다면 반환은 임대인의 의무입니다. 새 임차인을 구하는 것은 임대인의 사정입니다.

이사를 먼저 가도 되나요?

전출하거나 짐을 빼면 대항력과 우선변제권을 잃습니다. 임차권등기가 완료된 것을 확인한 뒤에 나가야 합니다.

열쇠를 먼저 줘야 하나요?

보증금 반환과 주택 인도는 동시이행 관계입니다. 먼저 비워 줄 의무는 없습니다.

계약이 끝난 뒤 월세는 어떻게 되나요?

계속 거주한다면 차임 상당액을 부담하는 것이 원칙이며 보증금에서 공제됩니다. 임의로 끊으면 별도 분쟁이 생깁니다.

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본 글은 일반적인 법률 정보 제공을 목적으로 하며, 개별 사안에 대한 법률 자문이 아닙니다. 구체적인 사건은 정식 상담을 통해 확인이 필요합니다.