상가 권리금은 어떻게 보호되나 - 회수기회 보호

가게를 정리하면서 권리금을 받고 나가려는데 건물주가 새 임차인을 받지 않겠다고 합니다. 권리금은 법에 없는 돈이라는 말도 듣습니다. 지금은 임대인이 회수를 방해하면 손해배상 책임을 지도록 정해져 있습니다. 무엇이 방해에 해당하고 어떤 경우에는 거절이 정당한지, 무엇을 준비해야 하는지를 순서대로 정리했습니다. 출발점은 신규 임차인을 특정해 주선하는 일입니다.

권리금이란

영업시설과 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 위치에 따른 이익 등에 대해 지급하는 금전입니다. 법에 정의가 마련되어 있습니다.

임대인에게 청구하는 돈이 아니라 새 임차인에게서 받는 돈입니다. 이 구조를 먼저 이해해야 합니다.

보호의 내용

법은 권리금 자체를 보장하지 않고 회수 기회를 보호합니다. 임대인이 방해하면 손해를 배상하도록 정하고 있습니다.

따라서 신규 임차인을 주선하는 것이 출발점입니다. 주선 없이 방해를 주장하기는 어렵습니다.

보호 기간

임대차 종료 6개월 전부터 종료 시까지의 기간에 적용됩니다. 이 기간에 주선이 이루어져야 합니다.

기간을 넘기면 보호를 받기 어렵습니다. 달력에 미리 적어 두어야 합니다.

방해로 보는 행위

신규 임차인에게 권리금을 요구하거나 받는 행위, 권리금 지급을 방해하는 행위가 해당합니다. 현저히 높은 차임이나 보증금을 요구하는 것도 포함됩니다.

정당한 사유 없이 계약 체결을 거절하는 것도 방해입니다. 네 가지 유형이 법에 열거되어 있습니다.

거절이 정당한 경우

신규 임차인이 보증금이나 차임을 지급할 자력이 없는 경우, 의무를 위반할 우려가 있는 경우입니다. 임대차를 유지하기 어려운 상당한 사유가 있는 경우도 포함됩니다.

임대인이 1년 6개월 이상 영리 목적으로 사용하지 않은 경우도 정당한 사유가 됩니다. 실제로 비워 두어야 합니다.

임차인이 잘못한 경우

차임을 3기 이상 연체했거나 무단으로 전대한 경우에는 보호를 받지 못합니다. 계약 위반이 있으면 보호의 전제가 무너집니다.

연체 이력이 있다면 먼저 정리해야 합니다. 이 부분에서 다투는 사건이 많습니다.

10년의 갱신요구권

상가임대차는 전체 기간이 10년을 넘지 않는 범위에서 갱신을 요구할 수 있습니다. 이 기간이 지나면 갱신을 요구할 수 없습니다.

다만 갱신요구권이 없어졌다고 권리금 회수기회 보호가 사라지는 것은 아닙니다. 대법원이 확인한 내용입니다.

재건축과 철거

계약 당시 철거나 재건축 계획을 고지했다면 갱신을 거절할 수 있습니다. 이 경우 권리금 회수도 사실상 어려워집니다.

계약서에 그 내용이 적혀 있는지 확인해야 합니다. 처음 계약할 때 살펴야 할 항목입니다.

환산보증금

일정 금액을 넘으면 상가임대차보호법의 일부 조항이 적용되지 않습니다. 다만 권리금 회수기회 보호는 환산보증금과 무관하게 적용됩니다.

계약갱신요구권도 금액과 관계없이 인정됩니다. 어떤 조항이 적용되는지 구분해야 합니다.

주선의 방법

신규 임차인이 되려는 사람을 구체적으로 특정해 임대인에게 알립니다. 인적사항과 자력에 관한 자료를 함께 제공합니다.

구두로만 말하면 뒤에 다투어집니다. 내용증명으로 남기는 편이 안전합니다.

임대인의 요구 자료

임대인은 신규 임차인의 보증금과 차임 지급 능력에 관한 자료를 요구할 수 있습니다. 이에 응하지 않으면 거절이 정당해질 수 있습니다.

재직증명이나 사업계획, 자금 자료를 준비해 두어야 합니다. 요구를 미리 예상해야 합니다.

손해배상의 범위

신규 임차인이 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못합니다. 상한이 정해져 있습니다.

따라서 감정을 통해 시세를 확인하는 과정이 필요합니다. 감정 결과가 액수를 좌우합니다.

권리금 감정

권리금 감정은 유형재산과 무형재산으로 나누어 평가합니다. 시설과 비품, 영업이익과 거래처가 대상입니다.

매출 자료와 세금 신고 내역이 근거가 됩니다. 신고를 축소했다면 평가액도 낮아집니다.

청구 기간

임대차가 종료한 날부터 3년 안에 청구해야 합니다. 소멸시효로 정해져 있습니다.

협의를 이유로 미루다 기간을 넘기는 경우가 있습니다. 날짜를 먼저 확인하십시오.

표준권리금계약서

국토교통부가 마련한 서식이 있습니다. 유형자산과 무형자산의 목록을 정리하는 데 유용합니다.

인수 범위를 명확히 적어야 뒤에 다툼이 없습니다. 시설의 상태도 함께 기재합니다.

미리 해 둘 일

매출과 거래처 자료를 정리해 두고, 시설 투자 내역을 보관합니다. 임대인과의 대화도 기록으로 남깁니다.

종료 6개월 전부터 움직여야 합니다. 늦으면 보호 기간이 지나갑니다.

소송의 실제

임대인이 방해했다는 사실과 권리금의 액수를 모두 증명해야 합니다. 두 가지가 별개의 쟁점입니다.

감정에 시간이 걸려 1년 이상 소요되는 경우가 많습니다. 비용과 실익을 함께 계산해야 합니다.

협의로 정리할 때

임대인이 일정 금액을 보전하고 정리하는 사례도 많습니다. 소송의 결과가 불확실하기 때문입니다.

합의서에 향후 청구를 포기한다는 문구가 들어가는지 확인해야 합니다. 문구 하나로 권리가 사라집니다.

전대차인 경우

무단 전대는 보호의 전제를 무너뜨립니다. 임대인의 동의가 있었는지가 중요합니다.

동의가 서면으로 남아 있어야 다툼이 없습니다. 구두 승낙은 뒤에 부인됩니다.

새 임차인 쪽에서 볼 때

권리금을 주고 들어가는 쪽은 남은 임대차 기간을 먼저 확인해야 합니다. 전체 10년의 한도가 이미 상당히 지났을 수 있습니다.

임대인과의 계약 조건을 먼저 확정한 뒤에 권리금 계약을 맺는 것이 안전합니다. 순서가 바뀌면 회수할 방법이 없습니다.

정리

권리금은 임대인에게 청구하는 돈이 아니라 신규 임차인에게서 받는 돈이고, 법은 그 회수 기회를 보호합니다. 주선이 없으면 방해를 주장하기 어렵습니다.

종료 6개월 전부터 신규 임차인을 특정해 내용증명으로 주선하고, 매출과 시설 자료를 미리 정리해 두는 것이 핵심입니다.

참조 조문

상가건물 임대차보호법 제2조, 제10조, 제10조의3, 제10조의4, 제10조의5, 제10조의6, 제10조의7 · 민법 제750조, 제766조

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자주 묻는 질문

건물주가 새 임차인을 안 받겠다고 합니다.

정당한 사유 없이 거절하면 권리금 회수기회 방해로 손해배상 책임이 인정될 수 있습니다. 먼저 신규 임차인을 특정해 주선해야 합니다.

10년이 지나면 권리금도 못 받나요?

갱신요구권이 없어져도 권리금 회수기회 보호는 유지된다는 것이 대법원의 판단입니다.

배상액은 얼마나 되나요?

신규 임차인이 지급하기로 한 권리금과 종료 당시의 시세 중 낮은 금액이 상한입니다. 감정으로 확인합니다.

차임을 몇 번 밀린 적이 있는데 괜찮나요?

3기 이상 연체한 사실이 있으면 보호를 받지 못합니다. 연체가 있었다면 먼저 정리해야 합니다.

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본 글은 일반적인 법률 정보 제공을 목적으로 하며, 개별 사안에 대한 법률 자문이 아닙니다. 구체적인 사건은 정식 상담을 통해 확인이 필요합니다.