상가 권리금 회수기회 보호, 6개월이 핵심

가게를 정리하면서 권리금을 받고 나가려는데, 건물주가 새 임차인을 받지 않겠다고 합니다. 권리금은 법에 없는 돈이라는 말도 여전히 들립니다. 지금은 임대인이 회수를 방해하면 손해배상 책임을 지도록 법에 정해져 있습니다. 무엇이 방해에 해당하고 어떤 경우에 거절이 정당해지는지, 얼마를 언제까지 청구할 수 있는지를 순서대로 정리했습니다. 출발점은 신규 임차인을 특정해 주선하는 일입니다.

권리금은 누구에게 받는 돈인가

권리금은 영업시설과 비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 같은 재산적 가치를 넘기는 대가로 주고받는 돈입니다. 상가건물 임대차보호법 제10조의3이 이 정의를 두고 있습니다. 법에 없는 돈이라는 말은 이제 맞지 않습니다.

중요한 것은 누구에게서 받는 돈인가입니다.

권리금은 임대인에게 청구하는 돈이 아니라 새로 들어오는 임차인에게서 받는 돈입니다. 임대인은 그 돈을 줄 의무가 없습니다. 대신 임차인이 그 돈을 받을 기회를 방해해서는 안 됩니다.

그래서 법이 지키는 대상은 권리금 액수 자체가 아니라 회수할 기회입니다. 이 차이를 놓치면 청구의 구조 자체를 잘못 세우게 됩니다.

권리금과 권리금 계약
권리금은 영업시설과 비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형과 무형의 재산적 가치를 넘기는 대가로 신규 임차인이 기존 임차인에게 지급하는 금전입니다(상가건물 임대차보호법 제10조의3). 임대인은 이 계약의 당사자가 아닙니다.

언제부터 언제까지 보호받나

보호가 작동하는 구간은 정해져 있습니다. 같은 법 제10조의4 제1항은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지를 그 기간으로 정하고 있습니다.

이 구간 안에서 신규 임차인을 주선해야 합니다.

주선이 없으면 방해도 성립하기 어렵습니다. 임대인이 무엇을 거절했는지 특정할 수 없기 때문입니다. 그래서 실무에서는 계약 종료일을 먼저 확인하고 6개월 전 날짜를 달력에 표시하는 것부터 시작합니다. 기간을 넘긴 뒤에 찾아오는 경우가 생각보다 많습니다.

어떤 행위가 방해에 해당하나

법은 임대인이 해서는 안 되는 행위를 네 가지로 열거하고 있습니다.

1. 신규 임차인이 되려는 사람에게 권리금을 요구하거나 그 사람에게서 권리금을 받는 행위
2. 신규 임차인이 되려는 사람이 기존 임차인에게 권리금을 지급하지 못하도록 막는 행위
3. 신규 임차인이 되려는 사람에게 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위
4. 그 밖에 정당한 사유 없이 신규 임차인과의 임대차계약 체결을 거절하는 행위

실제 사건에서 자주 등장하는 것은 세 번째와 네 번째입니다. 대놓고 권리금을 달라고 하는 임대인은 드물고, 차임을 크게 올리거나 이런저런 이유로 계약을 미루는 방식이 훨씬 흔합니다. 그래서 임대인이 제시한 조건이 종전과 어떻게 달라졌는지를 숫자로 정리해 두어야 합니다.

임대인의 거절이 정당해지는 경우는

모든 거절이 방해는 아닙니다. 같은 조 제2항은 거절이 정당해지는 사유를 따로 두고 있습니다.

신규 임차인이 되려는 사람이 보증금이나 차임을 지급할 자력이 없는 경우가 첫째입니다. 임차인으로서의 의무를 위반할 우려가 있거나 임대차를 유지하기 어려운 상당한 사유가 있는 경우가 둘째입니다. 임대인이 그 상가건물을 1년 6개월 이상 영리 목적으로 사용하지 않은 경우도 정당한 사유가 됩니다.

마지막 사유는 말뿐이어서는 안 됩니다. 실제로 비워 두어야 인정됩니다.

임차인 쪽에 잘못이 있으면 보호의 전제가 무너집니다. 차임을 3기 이상 연체했거나 임대인의 동의 없이 전대한 경우가 대표적이고, 이런 사정이 있으면 갱신을 요구할 수도 회수기회 보호를 주장할 수도 없습니다. 연체 이력이 있다면 주선을 시작하기 전에 먼저 정리해야 합니다.

상황	회수기회 보호	근거
환산보증금을 넘는 임대차	금액과 무관하게 적용됩니다	상가건물 임대차보호법 제2조
전체 임대차기간 10년이 지난 경우	갱신요구권은 없어도 보호는 유지됩니다	대법원 판단
차임을 3기 이상 연체한 경우	주장하기 어렵습니다	같은 법 제10조 제1항
임대인 동의 없이 전대한 경우	주장하기 어렵습니다	같은 법 제10조 제1항
계약 당시 철거·재건축을 고지한 경우	갱신 거절이 가능해 회수도 어려워집니다	같은 법 제10조 제1항

10년이 지났거나 재건축 계획이 있다면

상가임대차에서 임차인은 전체 임대차기간이 10년을 넘지 않는 범위에서 갱신을 요구할 수 있습니다. 이 기간이 지나면 갱신요구권은 없습니다.

그렇다고 권리금 보호까지 함께 사라지지는 않습니다. 갱신요구권이 소멸한 뒤에도 회수기회 보호는 그대로 적용된다는 것이 대법원의 판단입니다. 이 점을 모르고 미리 포기하는 경우가 많습니다.

재건축은 사정이 다릅니다.

계약 당시에 철거나 재건축 계획을 고지했다면 임대인은 갱신을 거절할 수 있고, 그렇게 되면 권리금 회수도 사실상 어려워집니다. 그래서 처음 계약할 때 계약서에 그런 문구가 들어가 있는지부터 확인해야 합니다.

환산보증금 문제도 자주 나옵니다.

환산보증금이 일정 금액을 넘으면 상가건물 임대차보호법의 일부 조항은 적용되지 않습니다. 다만 권리금 회수기회 보호는 환산보증금과 무관하게 적용됩니다. 계약갱신요구권도 금액과 관계없이 인정됩니다. 어떤 조항이 적용되고 어떤 조항이 빠지는지를 구분해 두어야 합니다.

신규 임차인은 어떻게 주선해야 하나

주선은 막연히 사람을 소개하는 것이 아닙니다. 신규 임차인이 되려는 사람을 구체적으로 특정해 임대인에게 알려야 합니다. 이름과 연락처, 하려는 업종, 자력에 관한 자료를 함께 제공하는 것이 보통입니다.

구두로만 말하면 뒤에 다투어집니다. 내용증명으로 남겨 두십시오.

법은 임차인에게 정보 제공의무도 지우고 있습니다. 같은 조 제5항에 따라 임차인은 신규 임차인이 되려는 사람의 보증금과 차임 지급 자력, 임차인으로서의 의무를 이행할 의사와 능력에 관해 자신이 알고 있는 정보를 임대인에게 제공해야 합니다. 이에 응하지 않으면 임대인의 거절이 정당해질 수 있습니다.

주선하기 전에 갖출 것
· 신규 임차인의 인적사항과 연락처, 하려는 업종
· 재직증명이나 사업계획처럼 자력을 보여 주는 자료
· 권리금 계약서 초안과 인수 목록
· 임대인에게 보낼 내용증명 초안과 발송 기록
· 임대차 종료일과 6개월 전 시작일을 적은 일정표

얼마를 받을 수 있고 언제까지 청구하나

손해배상액에는 상한이 있습니다. 신규 임차인이 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 가운데 낮은 금액을 넘지 못합니다.

그래서 액수를 정하는 일은 결국 감정으로 넘어갑니다. 권리금 감정은 유형재산과 무형재산을 나누어 평가하는데, 시설과 비품이 앞쪽이고 영업이익과 거래처가 뒤쪽입니다. 근거가 되는 것은 매출 자료와 세금 신고 내역입니다.

여기서 현실적인 문제가 생깁니다. 신고를 축소해 왔다면 평가액도 그만큼 낮아집니다.

같은 법 제10조의7은 권리금 평가기준을 국토교통부장관이 고시하도록 정하고 있고, 제10조의6은 표준권리금계약서를 마련하도록 하고 있습니다. 표준서식은 유형자산과 무형자산의 목록을 정리하는 데 쓸모가 있습니다. 인수 범위와 시설의 상태를 구체적으로 적어 두면 뒤에 다툼이 줄어듭니다.

주의
권리금 회수 방해로 인한 손해배상 청구권은 임대차가 종료한 날부터 3년 안에 행사하지 않으면 시효로 소멸합니다(상가건물 임대차보호법 제10조의4 제4항). 임대인과 협의하고 있다는 이유로 미루다 기간을 넘기는 경우가 실제로 있습니다. 종료일부터 먼저 확정하십시오.

소송과 협의, 어느 쪽이 나은가

소송으로 가면 두 가지를 모두 증명해야 합니다. 임대인이 방해했다는 사실과 권리금의 액수인데, 이 둘은 별개의 쟁점입니다.

감정에 시간이 걸려 1년 이상 소요되는 경우가 많습니다. 비용과 실익을 함께 계산해 두어야 합니다.

그래서 임대인이 일정 금액을 보전하고 정리하는 사례도 적지 않습니다. 소송의 결과가 양쪽 모두에게 불확실하기 때문입니다. 다만 합의서에 서명하기 전에 향후 청구를 포기한다는 문구가 들어가 있는지 반드시 확인해야 합니다. 문구 하나로 남은 권리가 사라집니다.

권리금을 주고 들어가는 쪽도 확인할 것이 있습니다. 남은 임대차 기간을 먼저 보아야 하는데, 전체 10년의 한도가 이미 상당히 지났을 수 있기 때문입니다. 임대인과의 계약 조건을 먼저 확정한 뒤에 권리금 계약을 맺는 것이 안전합니다. 순서가 바뀌면 돈을 낸 뒤에 회수할 방법이 없습니다.

정리

권리금은 임대인에게 청구하는 돈이 아니라 신규 임차인에게서 받는 돈이고, 법이 지키는 것은 그 회수 기회입니다. 주선이 없으면 방해를 주장하기 어렵습니다.

종료 6개월 전부터 움직이십시오.

신규 임차인을 특정해 내용증명으로 주선하고, 매출과 시설 자료를 미리 정리해 두는 것이 핵심입니다. 청구 기간이 3년이라는 점도 함께 기억해 두시기 바랍니다.

관련 안내: 부산 변호사 · 업무분야

참조 조문

상가건물 임대차보호법 제2조, 제10조, 제10조의3, 제10조의4, 제10조의5, 제10조의6, 제10조의7 · 민법 제750조, 제766조

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자주 묻는 질문

건물주가 새 임차인을 안 받겠다고 합니다.

정당한 사유 없이 거절하면 권리금 회수기회 방해로 손해배상 책임이 인정될 수 있습니다. 먼저 신규 임차인을 특정해 주선해야 합니다.

10년이 지나면 권리금도 못 받나요?

갱신요구권이 없어져도 권리금 회수기회 보호는 유지된다는 것이 대법원의 판단입니다.

배상액은 얼마나 되나요?

신규 임차인이 지급하기로 한 권리금과 종료 당시의 시세 중 낮은 금액이 상한입니다. 감정으로 확인합니다.

차임을 몇 번 밀린 적이 있는데 괜찮나요?

3기 이상 연체한 사실이 있으면 보호를 받지 못합니다. 연체가 있었다면 먼저 정리해야 합니다.

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