명의신탁 부동산은 누구의 것인가

사정이 있어 다른 사람 이름으로 부동산을 사 두었다가 돌려받지 못하는 경우가 있습니다. 반대로 이름만 빌려주었다가 세금과 과징금을 떠안기도 합니다. 명의신탁은 법으로 금지되어 있지만 실제로는 여러 형태로 남아 있습니다. 유형에 따라 소유권이 누구에게 있는지, 돌려받을 수 있는지가 완전히 달라집니다. 어느 유형인지 정하는 일이 모든 판단의 출발점이며, 그다음이 자금 흐름의 정리입니다.

원칙은 무효입니다

부동산실명법은 명의신탁 약정과 그에 따른 등기를 무효로 정하고 있습니다. 실권리자 명의로 등기하도록 강제합니다.

위반하면 과징금과 형사처벌이 따르고, 이름을 빌려준 수탁자도 처벌 대상이 됩니다. 부탁을 들어준 것만으로 책임이 생깁니다.

세 가지 유형

2자간 명의신탁, 3자간 등기명의신탁, 계약명의신탁으로 나뉩니다. 누가 매도인과 계약했는지에 따라 구분합니다.

유형마다 소유권의 귀속과 회복 방법이 다릅니다. 먼저 어느 유형인지 정해야 합니다.

2자간 명의신탁

이미 자기 부동산을 다른 사람 이름으로 옮겨 둔 경우입니다. 등기가 무효이므로 소유권은 신탁자에게 남습니다.

따라서 말소등기를 청구해 회복할 수 있습니다. 회복이 비교적 명확한 유형입니다.

3자간 등기명의신탁

신탁자가 매도인과 계약하고 등기만 수탁자 앞으로 한 경우입니다. 매매계약은 유효하고 등기만 무효입니다.

소유권은 매도인에게 남아 있으므로, 신탁자는 매도인을 대위해 말소를 구하고 자신 앞으로 이전등기를 청구합니다. 절차가 한 단계 더 있습니다.

계약명의신탁

수탁자가 자기 이름으로 매도인과 계약한 경우입니다. 매도인이 사정을 몰랐다면 등기가 유효해집니다.

이 경우 소유권은 수탁자에게 확정적으로 귀속됩니다. 부동산 자체를 돌려받을 수 없습니다.

매도인의 인식

계약명의신탁에서 매도인이 명의신탁 사실을 알았다면 매매계약도 무효가 됩니다. 소유권은 매도인에게 남습니다.

알았는지 여부가 결론을 완전히 바꿉니다. 계약 경위를 밝혀야 하는 이유입니다.

돈은 돌려받을 수 있나

계약명의신탁에서 신탁자는 부당이득으로 매수자금의 반환을 구할 수 있습니다. 부동산이 아니라 돈입니다.

시세가 크게 올랐다면 실질적으로 손해가 됩니다. 이 점이 가장 큰 위험입니다.

수탁자가 팔아버린 경우

제3자가 사정을 알았는지와 무관하게 소유권을 취득하는 것이 원칙입니다. 거래의 안전을 위한 규정입니다.

그래서 등기를 남의 이름으로 둔 상태는 매우 불안정합니다. 한 번 제3자에게 넘어가면 회복할 방법이 사실상 없습니다.

형사 문제

과거에는 수탁자가 임의로 처분하면 횡령죄로 처벌되었습니다. 대법원이 판례를 변경해 지금은 성립하지 않는 것으로 봅니다.

2자간과 3자간 모두 같은 취지입니다. 형사 절차로 압박하기 어려워졌습니다.

과징금

과징금은 부동산 가액의 일정 비율로 부과됩니다. 기간이 길어질수록 비율이 올라갑니다.

신탁자에게 부과되는 것이 원칙입니다. 회복하더라도 이 부담은 남습니다.

이행강제금

과징금을 부과받고도 실명으로 전환하지 않으면 이행강제금이 추가됩니다. 매년 부과될 수 있습니다.

시간이 지날수록 부담이 커집니다. 정리를 미룰 이유가 없습니다.

예외가 인정되는 경우

종중 재산이나 배우자 명의, 종교단체의 경우에는 조세포탈이나 법령 회피 목적이 없으면 유효로 인정됩니다. 법에 명시되어 있습니다.

다만 목적이 인정되면 예외가 적용되지 않습니다. 사실관계가 중요합니다.

배우자 명의

조세포탈 등의 목적이 없다면 유효합니다. 실제로 이 예외에 해당하는 사례가 많습니다.

다만 이혼하면 재산분할과 얽혀 복잡해집니다. 자금 출처를 정리해 두어야 합니다.

종중 재산

종중 소유의 토지를 개인 명의로 등기한 사례가 많습니다. 요건을 갖추면 유효로 인정됩니다.

종중의 실체와 총회 결의를 증명해야 합니다. 오래된 사건이 많아 족보와 회의록, 세금 납부 내역까지 모으는 작업이 관건입니다.

세금 문제

명의신탁이 밝혀지면 증여로 추정되어 세금이 부과될 수 있습니다. 취득세와 양도소득세도 다시 계산됩니다.

가산세까지 더해지면 부담이 커집니다. 회복해서 얻는 것과 물어야 하는 것을 함께 계산해야 판단이 섭니다.

무엇을 증명해야 하나

매수자금의 출처가 핵심입니다. 계좌 흐름과 대출 서류로 자금의 이동을 밝힙니다.

관리와 처분을 누가 했는지도 자료가 됩니다. 세금 납부와 임대료 수령 내역이 근거입니다.

소멸시효

부당이득 반환청구권은 10년의 소멸시효가 적용됩니다. 기산점은 등기가 이루어진 때로 보는 것이 일반적입니다.

오래 방치하면 돈조차 청구하지 못합니다. 사실을 알게 되면 곧바로 확인해야 합니다.

수탁자가 사망하면

상속인들에게 등기가 넘어가 관계가 복잡해집니다. 상속인 전원을 상대로 해야 합니다.

세대가 바뀌면 사실관계를 아는 사람이 없어집니다. 자료를 미리 정리해 두어야 합니다.

가처분을 먼저

회복이 가능한 유형이라면 처분금지가처분을 먼저 검토합니다. 제3자에게 넘어가면 되돌릴 수 없습니다.

등기부에 표시되어 처분이 사실상 막힙니다. 순서가 결과를 만듭니다.

실명 전환

지금이라도 실권리자 명의로 전환하는 것이 원칙입니다. 과징금은 부과되지만 이행강제금은 멈춥니다.

전환 과정에서 세금이 발생합니다. 미리 계산해 두어야 합니다.

정리

같은 명의신탁이라도 유형에 따라 부동산을 돌려받을 수 있는 경우와 돈만 청구할 수 있는 경우로 갈립니다. 계약명의신탁에서 매도인이 몰랐다면 회복이 불가능합니다.

과징금과 세금까지 계산하면 실익이 크지 않은 경우가 많으므로, 자금 흐름을 정리한 뒤에 방향을 정해야 합니다.

참조 조문

부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제3조, 제4조, 제5조, 제6조, 제7조, 제8조 · 민법 제741조, 제404조 · 형법 제355조 · 상속세 및 증여세법 제45조의2 · 지방세법 제7조

본 글이 사건의 큰 그림을 그리시는 데 도움이 되었기를 바랍니다. 구체적인 상담이 필요하시다면 언제든 연락 주십시오.

법무법인 대한중앙 한병철 변호사

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자주 묻는 질문

다른 사람 이름으로 산 부동산을 돌려받을 수 있나요?

유형에 따라 다릅니다. 계약명의신탁에서 매도인이 사정을 몰랐다면 소유권은 수탁자에게 확정되고 매수자금만 청구할 수 있습니다.

수탁자가 마음대로 팔면 횡령인가요?

대법원이 판례를 변경해 지금은 횡령죄가 성립하지 않는 것으로 봅니다. 민사로 다투어야 합니다.

배우자 명의도 처벌되나요?

조세포탈이나 법령 회피 목적이 없다면 유효로 인정됩니다. 목적이 인정되면 예외가 적용되지 않습니다.

과징금은 누가 내나요?

원칙적으로 실권리자인 신탁자에게 부과됩니다. 부동산 가액의 일정 비율이며 기간이 길수록 올라갑니다.

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