아랫집 누수로 수리비를 요구받는데 전세로 사는 세입자가 부담해야 하나요?

Q. 질문 내용

아랫집에서 천장에 물이 샌다며 우리 집 때문이라고 합니다. 저는 전세로 살고 있는데 수리비와 도배비를 저에게 요구합니다. 제가 부담해야 하는 건가요?

 

본인 사안은 물이 어디에서 새는지를 먼저 밝혀야 하는 영역입니다. 결론부터 말씀드리면 임차인이라는 이유만으로 당연히 부담하시는 것은 아니며, 노후로 인한 배관 문제라면 임대인의 수선의무이고 벽체 안의 공용배관이 원인이라면 관리주체가 처리할 사안입니다.

■ 원인 규명이 먼저입니다

책임의 소재는 물이 어디에서 새는지에 따라 정해지므로, 원인을 밝히기 전에 부담을 나눌 수는 없습니다. 아랫집이 지목한다고 해서 곧바로 윗집의 책임이 되는 것은 아닙니다. 전문 업체의 누수 탐지가 출발점이고, 탐지 비용은 원인이 밝혀진 뒤에 정산하더라도 확인 자체는 먼저 하셔야 합니다. 공동주택이라면 관리사무소에 접수하십시오. 접수한 사실과 날짜가 나중에 통지 시점의 근거가 되고, 관리주체가 처리할 사안인지도 그 단계에서 갈립니다.

■ 전유부분과 공용부분의 구분

세대 안의 배관과 설비는 전유부분이고 벽체 안을 지나는 공용배관은 공용부분입니다. 이 구분이 곧 비용 부담의 주체를 정합니다. 공용부분이 원인이라면 입주자대표회의나 관리단이 수선하고 비용을 부담하며 장기수선충당금으로 처리되는 경우도 있어, 세대 간 다툼으로 끌고 갈 문제가 아닙니다. 다만 단지마다 관리규약으로 범위를 달리 정한 경우가 있으니 규약을 함께 확인하시기 바랍니다. 전유부분이 원인이라면 민법 제758조의 공작물책임 문제가 되고, 점유자가 주의를 다했다면 소유자가 책임집니다.

■ 임차인과 임대인 사이의 부담

임대차에서는 노후로 인한 배관 문제인지 사용 중의 파손인지가 기준이 됩니다. 노후가 원인이면 민법 제623조가 정한 임대인의 수선의무에 해당하므로 임차인께서 수리비와 도배비를 떠안을 이유가 없습니다. 반대로 사용하시면서 파손한 것이라면 임차인의 책임입니다. 임대인이 고쳐주지 않는다면 먼저 수리한 뒤 민법 제626조에 따라 필요비의 상환을 청구하거나 차임에서 공제하는 방법이 있는데, 반드시 미리 통지하시고 영수증을 보관하셔야 합니다. 수선이 되지 않아 사용에 지장이 크면 차임 감액을 청구할 수 있습니다.

■ 배상 범위와 기록을 남기는 법

배상 항목은 수리비와 도배비, 가구와 가전의 손상, 임시 거주 비용이고 영업장이라면 휴업 손해도 포함됩니다. 다만 영수증과 사진이 없으면 인정받기 어려우므로 처음부터 모으셔야 합니다. 누수 부위는 날짜가 확인되는 방식으로 촬영하고 진행 상황을 여러 차례 남기십시오. 요청과 거절도 기록의 대상입니다. 윗집이나 임대인이 조사를 위한 출입조차 거부한다면 그 사실 자체가 뒤에 불리한 정황이 되므로, 언제 무엇을 요청했고 어떤 답을 들었는지 적어 두시는 편이 좋습니다.

■ 일상생활배상책임보험의 활용

일상생활배상책임보험은 주택화재보험이나 자동차보험의 특약으로 가입되어 있는 경우가 많은데, 본인이 가입 사실을 모르는 경우가 흔하므로 증권을 확인해 보십시오. 누수로 인한 타인의 손해를 보상하지만 자기 집의 수리비는 대상이 아닌 경우가 많고 약관에 따라 다릅니다. 자기부담금이 정해져 있어 금액이 적으면 실익이 크지 않을 수 있으니 보상 한도와 함께 미리 확인하시기 바랍니다. 사고를 알게 되면 지체 없이 알려야 하고, 수리를 마친 뒤에 알리면 원인 확인이 어려워져 지급이 거절될 수 있습니다.

■ 협의가 안 될 때의 절차

협의가 되지 않으면 내용증명으로 원인과 요구 사항, 기한을 밝혀 보냅니다. 감정적인 표현은 빼고 사실과 금액만 적으십시오. 문서가 그대로 증거가 됩니다. 그다음으로는 ①공동주택관리 분쟁조정위원회, ②소비자원, ③환경분쟁조정위원회를 사안의 성격에 따라 이용할 수 있는데 비용이 적고 절차가 빠른 편입니다. 소송은 금액이 크지 않으면 소액사건으로 진행되지만, 원인에 다툼이 있으면 감정이 필요하고 감정 비용이 청구액을 넘는 경우도 있어 실익을 따져 보셔야 합니다. 손해배상은 손해와 가해자를 안 날부터 3년입니다.

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참조 조문

민법 제623조, 제626조, 제627조, 제628조, 제750조, 제758조 · 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제6조, 제17조 · 공동주택관리법 제23조, 제71조 · 상법 제657조, 제658조 · 소액사건심판법 제2조

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자주 묻는 질문

원인이 어디인지 모르는데 어떻게 하나요?

전문 업체의 누수 탐지가 먼저입니다. 원인이 밝혀져야 전유부분인지 공용부분인지에 따라 부담 주체가 정해집니다.

세입자인데 제가 물어야 하나요?

노후로 인한 배관 문제라면 임대인의 수선의무입니다. 사용 중 파손이라면 임차인의 책임입니다.

보험으로 처리할 수 있나요?

일상생활배상책임 특약이 있으면 아랫집의 손해가 보상됩니다. 가입 사실을 모르는 경우가 많으니 증권을 확인하십시오.

윗집이 확인조차 거부합니다.

소송에서 감정으로 확인할 수 있습니다. 거부한 사실 자체가 불리한 정황이 되므로 요청과 거절을 기록해 두십시오.

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본 글은 일반적인 법률 정보 제공을 목적으로 하며, 개별 사안에 대한 법률 자문이 아닙니다. 구체적인 사건은 정식 상담을 통해 확인이 필요합니다.