Q. 질문 내용
아랫집에서 천장에 물이 샌다며 우리 집 때문이라고 합니다. 저는 전세로 살고 있는데 수리비와 도배비를 저에게 요구합니다. 제가 부담해야 하는 건가요?
아랫집에서 천장에 물이 샌다며 찾아옵니다. 우리 집에서 새는 것인지 확실하지 않은데 수리비와 도배비를 요구합니다. 임차인이라면 집주인과의 문제도 함께 생깁니다. 누가 원인을 밝히고 누가 비용을 부담하는지, 보험은 어떻게 쓰는지, 협의가 안 되면 어디로 가는지를 순서대로 정리했습니다. 모든 판단은 물이 어디에서 새는지를 밝히는 데서 출발하며, 그 전에는 부담을 나눌 수 없습니다.
먼저 원인을 밝혀야 합니다
책임의 소재는 어디에서 물이 새는지에 따라 정해집니다. 원인 없이 부담을 나눌 수는 없습니다.
전문 업체의 누수 탐지가 출발점입니다. 비용은 나중에 정산하더라도 먼저 확인해야 합니다.
전유부분과 공용부분
세대 안의 배관과 설비는 전유부분이고 벽체 안의 공용배관은 공용부분입니다. 공용부분이 원인이면 관리주체가 처리합니다.
이 구분이 곧 비용 부담의 주체를 정합니다. 단지마다 관리규약으로 범위를 달리 정한 경우가 있으니 함께 확인해야 합니다.
공용부분이 원인이면
입주자대표회의나 관리단이 수선하고 비용을 부담합니다. 장기수선충당금으로 처리되는 경우도 있습니다.
세대 간 다툼으로 끌고 갈 문제가 아닙니다. 관리사무소를 먼저 부르는 이유입니다.
윗집이 원인이면
소유자가 수리와 배상 책임을 집니다. 공작물의 설치나 보존에 하자가 있는 경우입니다.
점유자가 있으면 먼저 점유자가 책임지고, 주의를 다했다면 소유자가 책임집니다. 조문에 순서가 정해져 있습니다.
임차인과 임대인 사이
노후로 인한 배관 문제는 임대인의 수선의무입니다. 임차인이 사용 중 파손했다면 임차인의 책임입니다.
어느 쪽인지에 따라 부담이 완전히 달라집니다. 원인 조사 결과가 기준이 됩니다.
임대인이 고쳐주지 않으면
임차인이 먼저 수리하고 필요비의 상환을 청구할 수 있습니다. 필요비 상환청구권입니다.
차임에서 공제하는 방식도 가능합니다. 미리 통지하고 영수증을 보관해야 합니다.
사용이 어려운 정도라면
수선이 이루어지지 않아 사용에 지장이 크면 차임 감액을 청구할 수 있습니다. 정도가 심하면 계약 해지도 가능합니다.
다만 요건이 엄격합니다. 통지와 자료가 갖추어져야 합니다.
손해의 범위
수리비와 도배비, 가구와 가전의 손상, 임시 거주 비용이 항목이 됩니다. 영업장이라면 휴업 손해도 포함됩니다.
영수증과 사진이 없으면 인정받기 어렵습니다. 처음부터 모아야 합니다.
기록을 남기는 법
누수 부위를 날짜가 확인되는 방식으로 촬영합니다. 진행 상황을 여러 차례 남깁니다.
관리사무소에 접수한 사실도 기록합니다. 통지 시점이 나중에 쓰입니다.
일상생활배상책임보험
일상생활배상책임보험은 주택화재보험이나 자동차보험의 특약으로 가입되어 있는 경우가 많습니다. 누수로 인한 타인의 손해를 보상합니다.
본인이 가입 사실을 모르는 경우가 흔합니다. 증권을 확인해 보십시오.
보험 처리의 범위
아랫집의 손해는 보상되지만 자기 집의 수리비는 대상이 아닌 경우가 많습니다. 약관에 따라 다릅니다.
대부분 자기부담금이 정해져 있으므로 소액이면 실익이 적을 수 있습니다. 보상 한도와 함께 미리 확인하십시오.
보험사 통지
사고를 알게 되면 지체 없이 알려야 합니다. 늦으면 지급이 거절될 수 있습니다.
수리를 마친 뒤에 알리면 원인 확인이 어려워집니다. 수리 전에 연락하는 편이 안전합니다.
협의가 안 되면
내용증명으로 원인과 요구 사항, 기한을 밝혀 보냅니다. 이후 절차의 기초가 됩니다.
감정적인 표현은 피하고 사실과 금액만 적습니다. 문서가 그대로 증거가 됩니다.
어디에 신청하나
공동주택관리 분쟁조정위원회나 소비자원, 환경분쟁조정위원회를 이용할 수 있습니다. 사안의 성격에 따라 다릅니다.
비용이 적고 절차가 빠른 편입니다. 이웃 관계를 유지해야 하는 사정이 있다면 특히 먼저 검토할 만합니다.
소송으로 갈 때
금액이 크지 않으면 소액사건으로 진행됩니다. 원인에 다툼이 있으면 감정이 필요합니다.
감정 비용이 청구액을 넘는 경우도 있습니다. 실익을 계산해야 합니다.
수리를 거부당했을 때
윗집이 조사를 위한 출입조차 거부하는 경우가 있습니다. 소송에서 감정을 통해 확인할 수 있습니다.
거부한 사실 자체가 불리한 정황이 됩니다. 요청과 거절을 기록해 두십시오.
오래된 누수라면
손해가 계속 발생하는 경우 시효의 기산점이 문제 됩니다. 손해와 가해자를 안 날부터 3년입니다.
수리를 미루는 사이 손해가 커지면 과실상계가 적용될 수 있습니다. 방치도 불리하게 작용합니다.
매매 후에 발견되면
집을 산 뒤 누수를 알게 되면 매도인의 하자담보책임이 문제 됩니다. 안 날부터 6개월 안에 행사해야 합니다.
매도인이 알면서 알리지 않았다면 책임의 범위가 넓어집니다. 확인설명서를 확보해 두십시오.
중개사의 설명
누수 이력을 알고도 설명하지 않았다면 중개사에게도 책임이 문제 됩니다. 확인설명서의 기재를 봅니다.
공제증서로 일정 한도까지 보전받을 수 있습니다. 서류를 보관해야 합니다.
정리
누수 문제는 원인 규명이 전부이고, 전유부분인지 공용부분인지에 따라 부담 주체가 달라집니다. 임대차라면 노후인지 사용상 과실인지가 기준입니다.
수리 전에 사진과 탐지 결과를 남기고 보험 가입 여부를 먼저 확인한 뒤, 협의가 안 되면 조정 절차를 이용하는 것이 순서입니다.
참조 조문
민법 제623조, 제626조, 제627조, 제628조, 제750조, 제758조 · 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제6조, 제17조 · 공동주택관리법 제23조, 제71조 · 상법 제657조, 제658조 · 소액사건심판법 제2조
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자주 묻는 질문
원인이 어디인지 모르는데 어떻게 하나요?
전문 업체의 누수 탐지가 먼저입니다. 원인이 밝혀져야 전유부분인지 공용부분인지에 따라 부담 주체가 정해집니다.
세입자인데 제가 물어야 하나요?
노후로 인한 배관 문제라면 임대인의 수선의무입니다. 사용 중 파손이라면 임차인의 책임입니다.
보험으로 처리할 수 있나요?
일상생활배상책임 특약이 있으면 아랫집의 손해가 보상됩니다. 가입 사실을 모르는 경우가 많으니 증권을 확인하십시오.
윗집이 확인조차 거부합니다.
소송에서 감정으로 확인할 수 있습니다. 거부한 사실 자체가 불리한 정황이 되므로 요청과 거절을 기록해 두십시오.
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본 글은 일반적인 법률 정보 제공을 목적으로 하며, 개별 사안에 대한 법률 자문이 아닙니다. 구체적인 사건은 정식 상담을 통해 확인이 필요합니다.
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