땅과 건물의 주인이 다른 경우가 생각보다 많습니다. 이때 건물을 계속 둘 수 있는지, 땅 주인이 철거를 요구하면 응해야 하는지가 문제 됩니다. 여기에 관여하는 것이 지상권입니다. 계약으로 설정하는 것과 법이 인정하는 것이 다르고, 경매에서는 또 다른 문제가 생깁니다. 유형별로 나누어 정리했습니다. 실무에서 가장 자주 다투어지는 것은 저당권 설정 당시 건물이 있었는지입니다.
지상권이란
타인의 토지에 건물이나 수목을 소유하기 위해 그 토지를 사용하는 물권입니다. 등기해야 효력이 생깁니다.
임차권과 달리 물권이므로 제3자에게도 주장할 수 있습니다. 토지가 팔려도 그대로 유지됩니다.
존속기간
존속기간은 견고한 건물이나 수목은 30년, 그 밖의 건물은 15년, 공작물은 5년이 최단기간입니다. 이보다 짧게 정해도 이 기간까지 늘어납니다.
정하지 않았다면 최단기간으로 봅니다. 당사자에게 불리하게 줄일 수 없습니다.
지료
지료는 필수 요소가 아닙니다. 무상으로 정할 수도 있습니다.
다만 약정했다면 2년분 이상 연체할 경우 소멸을 청구할 수 있습니다. 연체가 위험한 이유입니다.
법정지상권
당사자의 약정 없이 법률에 의해 발생하는 지상권입니다. 등기 없이도 성립합니다.
토지와 건물이 같은 사람 소유였다가 어떤 사정으로 달라진 경우에 인정됩니다. 건물을 보호하기 위한 제도입니다.
성립 요건
저당권 설정 당시 토지 위에 건물이 있었을 것, 토지와 건물이 같은 소유자였을 것, 경매로 소유자가 달라졌을 것이 요건입니다. 세 가지가 모두 필요합니다.
하나라도 빠지면 인정되지 않습니다. 특히 첫 번째 요건이 자주 문제 됩니다.
나대지에 저당권을 설정한 뒤
빈 땅에 저당권을 설정하고 나서 건물을 지은 경우입니다. 이때는 법정지상권이 성립하지 않습니다.
저당권자가 나대지를 전제로 담보 가치를 평가했기 때문입니다. 건물은 철거 대상이 됩니다.
건물을 다시 지은 경우
저당권 설정 후 기존 건물을 헐고 새로 지었다면 법정지상권이 성립할 수 있습니다. 다만 범위가 구 건물을 기준으로 제한됩니다.
더 크게 지었다고 그만큼 보호되지는 않습니다. 판례가 정리한 내용입니다.
관습법상 법정지상권
관습법상 법정지상권은 매매나 증여로 토지와 건물의 소유자가 달라진 경우에 인정됩니다. 조문이 아니라 관습법에 근거합니다.
철거하기로 하는 특약이 있으면 성립하지 않습니다. 계약서의 문구가 결정적입니다.
미등기 건물
등기가 되지 않은 건물이라도 법정지상권이 인정될 수 있습니다. 소유 관계가 확인되면 됩니다.
다만 증명이 어렵습니다. 건축허가와 과세 자료가 근거가 됩니다.
경매 물건을 살 때
토지만 경매에 나온 경우 건물의 법정지상권 성립 여부를 확인해야 합니다. 성립하면 철거를 구할 수 없습니다.
매각물건명세서에 관련 내용이 기재되므로 입찰 전에 반드시 읽어야 합니다. 기재가 없더라도 현장 확인은 별도로 해야 합니다.
지료의 결정
법정지상권이 성립하면 지료는 당사자의 협의로 정하고, 협의가 안 되면 법원이 정합니다. 청구한 때부터 발생합니다.
토지 소유자는 지료청구의 소를 제기할 수 있습니다. 실무에서 가장 많이 쓰이는 대응입니다.
지료 연체의 효과
법원이 정한 지료를 2년분 이상 연체하면 소멸청구가 가능합니다. 이 경우 건물 철거로 이어집니다.
토지 소유자가 실질적으로 문제를 푸는 통로가 됩니다. 건물 소유자는 지료를 챙겨야 합니다.
토지 소유자의 선택
철거를 구할 수 없다면 지료를 받거나 건물을 매수하는 방법이 있습니다. 협상으로 정리되는 경우가 많습니다.
공유물분할이나 매도청구가 가능한 경우도 있습니다. 사안에 따라 다릅니다.
분묘기지권
분묘기지권은 남의 땅에 있는 분묘에 대해 인정되는 유사한 권리입니다. 관습법상 인정되어 왔습니다.
2000년 이후 설치된 분묘에는 적용이 제한됩니다. 설치 시점이 기준입니다.
담보 목적의 지상권
금융기관이 토지에 근저당과 함께 지상권을 설정하는 경우가 있습니다. 담보 가치를 지키기 위한 목적입니다.
피담보채무가 소멸하면 함께 소멸합니다. 말소를 청구할 수 있습니다.
확인해야 할 것
등기부의 을구에 지상권이 있는지 봅니다. 없더라도 법정지상권이 성립할 수 있으므로 현장을 확인해야 합니다.
토지 위에 건물이 있는지, 언제 지어졌는지가 핵심입니다. 건축물대장과 과거 항공사진으로 시점을 확인할 수 있습니다.
구분지상권
토지의 지하나 공중의 일정 범위만을 대상으로 하는 지상권입니다. 지하철이나 송전선로에서 많이 쓰입니다.
범위를 등기에 특정합니다. 나머지 부분은 소유자가 그대로 사용합니다.
임차권과 비교하면
토지 임차인도 건물을 등기하면 제3자에게 대항할 수 있습니다. 지상권과 유사한 보호를 받습니다.
다만 기간과 갱신에서 차이가 있습니다. 어느 권원인지 먼저 확인해야 합니다.
건물 매수청구권
지상권이나 토지 임대차가 끝났을 때 건물의 매수를 청구할 수 있는 경우가 있습니다. 철거로 인한 낭비를 막기 위한 제도입니다.
요건이 정해져 있고 시가로 매수하게 됩니다. 협의가 안 되면 소송으로 정합니다.
소송의 형태
토지 소유자는 건물철거와 토지인도, 부당이득 반환을 함께 청구합니다. 건물 소유자는 법정지상권을 항변으로 주장합니다.
결국 요건 사실의 증명에서 결론이 납니다. 등기부와 건축물대장, 항공사진이 자료가 됩니다.
정리
지상권은 계약과 등기로 만들어지고 법정지상권은 요건이 갖추어지면 등기 없이 성립합니다. 저당권 설정 당시 건물이 있었는지가 가장 자주 다투어집니다.
토지만 매수하거나 경매로 취득할 때는 현장의 건물 유무와 시점을 반드시 확인하고, 성립한다면 지료 청구로 방향을 잡아야 합니다.
참조 조문
민법 제279조, 제280조, 제281조, 제283조, 제286조, 제287조, 제305조, 제366조 · 민사집행법 제91조, 제105조 · 장사 등에 관한 법률 제27조
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자주 묻는 질문
법정지상권이 성립하면 철거를 못 하나요?
요건을 갖추어 성립하면 철거를 구할 수 없습니다. 대신 지료를 청구하거나 건물 매수를 협의하게 됩니다.
빈 땅에 저당권을 잡은 뒤 지은 건물은요?
법정지상권이 성립하지 않습니다. 저당권자가 나대지를 전제로 담보 가치를 평가했기 때문입니다.
등기가 없는 건물도 보호되나요?
미등기 건물이라도 소유 관계가 확인되면 인정될 수 있습니다. 다만 증명이 쉽지 않습니다.
지료를 안 내면 어떻게 되나요?
법원이 정한 지료를 2년분 이상 연체하면 소멸청구가 가능하고 건물 철거로 이어질 수 있습니다.
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