가등기는 무엇을 지켜 주나

등기부를 보면 가등기라는 항목이 있는 경우가 있습니다. 소유권이 넘어간 것도 아닌데 무엇을 위한 등기인지 알기 어렵습니다. 잔금까지 시간이 걸리는 거래에서는 이 제도가 중요한 안전장치가 됩니다. 어떤 종류가 있고 무슨 효력을 갖는지, 매수인과 매도인은 각각 무엇을 확인해야 하는지를 순서대로 정리했습니다. 같은 이름이라도 성격이 전혀 다른 두 종류가 있습니다.

가등기란

장래에 할 본등기의 순위를 미리 확보해 두는 등기입니다. 아직 요건이 갖추어지지 않았을 때 이용합니다.

가등기 자체로 소유권이 넘어가지는 않습니다. 자리만 잡아 두는 것입니다.

순위보전의 효력

나중에 본등기를 하면 순위가 가등기 시점으로 소급합니다. 그 사이에 설정된 권리보다 앞서게 됩니다.

이것이 가등기의 핵심입니다. 중간에 다른 등기가 들어와도 밀리지 않습니다.

중간에 생긴 등기

본등기를 하면 가등기 이후의 등기는 직권으로 말소됩니다. 근저당이나 가압류가 대상입니다.

그래서 이중매매를 막는 데 효과적입니다. 실무에서 가장 많이 쓰이는 이유입니다.

언제 이용하나

잔금까지 기간이 긴 계약, 토지거래허가가 필요한 거래, 분양권 관련 거래에서 활용됩니다. 매도인의 처분을 막고 싶을 때 씁니다.

계약금만 낸 상태에서도 가능합니다. 청구권이 있으면 됩니다.

어떻게 하나

매도인의 협력을 받아 공동으로 신청하는 것이 원칙입니다. 매매예약을 원인으로 하는 경우가 많습니다.

협력하지 않으면 가등기가처분을 받아 단독으로 신청할 수 있습니다. 법원의 결정이 필요합니다.

계약서에 넣을 조항

계약과 동시에 가등기를 해 주기로 하는 조항을 넣습니다. 비용 부담도 함께 정합니다.

매도인이 거부하면 그 자체가 신호일 수 있습니다. 이유를 확인해야 합니다.

담보가등기

담보가등기는 돈을 빌려주고 담보 목적으로 설정하는 가등기입니다. 성격이 완전히 다릅니다.

가등기담보법이 적용되어 청산 절차를 거쳐야 합니다. 바로 소유권을 가져갈 수 없습니다.

청산 절차

채권자는 청산금을 평가해 통지하고 일정 기간이 지난 뒤에 본등기를 할 수 있습니다. 청산기간은 2개월입니다.

이 절차를 지키지 않은 본등기는 무효가 될 수 있습니다. 채무자를 보호하기 위한 규정입니다.

두 가지를 구별하는 법

등기부의 등기원인을 봅니다. 매매예약인지 대물반환예약인지에 따라 성격이 다릅니다.

실질을 기준으로 판단하므로 명칭만으로 정해지지 않습니다. 돈이 오간 내역과 이자 약정의 유무를 함께 봅니다.

경매에서의 처리

담보가등기는 저당권처럼 취급되어 경매로 소멸합니다. 배당을 받습니다.

순위보전 가등기는 인수되는 경우가 있습니다. 매수인이 소유권을 잃을 수 있어 주의해야 합니다.

경매 물건을 볼 때

가등기가 있으면 어떤 성격인지 반드시 확인해야 합니다. 매각물건명세서에 기재됩니다.

선순위 순위보전 가등기가 있으면 입찰을 피하는 것이 일반적입니다. 낙찰받아도 본등기가 이루어지면 소유권을 잃기 때문입니다.

가등기의 말소

계약이 해제되거나 청구권이 소멸하면 말소를 청구할 수 있습니다. 협력하지 않으면 소송으로 다툽니다.

오래된 가등기가 남아 있는 경우가 많습니다. 매매 전에 정리해야 합니다.

제척기간

매매예약완결권은 행사할 수 있는 때부터 10년 안에 행사해야 합니다. 제척기간입니다.

기간이 지나면 소멸하므로 말소를 구할 수 있습니다. 날짜를 확인해야 합니다.

세금 문제

가등기 단계에서는 취득세가 발생하지 않습니다. 본등기 시점에 과세됩니다.

다만 실질이 담보라면 판단이 달라질 수 있습니다. 개별 확인이 필요합니다.

매도인의 입장

가등기를 해 주면 사실상 처분이 막힙니다. 매수인이 잔금을 내지 않아도 마찬가지입니다.

그래서 해제 시 말소에 협력한다는 조항을 함께 넣어야 합니다. 양쪽의 균형이 필요합니다.

확인해야 할 것

등기부의 갑구에 가등기가 있는지, 원인이 무엇인지, 언제 설정되었는지를 봅니다. 부기등기 여부도 확인합니다.

가등기상 권리가 다른 사람에게 이전된 경우도 있습니다. 부기등기를 확인해 현재 권리자가 누구인지 정확히 파악해야 합니다.

분양권 거래에서

아직 등기가 없는 분양권은 가등기 대상이 되지 않습니다. 대신 명의변경 절차와 시행사의 승낙이 중요합니다.

준공 후 소유권보존등기가 이루어지면 그때 가등기를 검토할 수 있습니다. 시점을 구분해야 합니다.

토지거래허가구역

허가를 받기 전까지는 계약의 효력이 확정되지 않습니다. 이 기간을 대비해 가등기를 활용하기도 합니다.

다만 허가를 회피할 목적이라면 무효가 될 수 있습니다. 목적이 정당해야 합니다.

상속과 가등기

가등기 권리자가 사망하면 상속인이 승계합니다. 본등기를 하려면 상속 관계를 정리해야 합니다.

여러 상속인이 있으면 절차가 복잡해집니다. 미리 정리해 두는 편이 낫습니다.

비용

등록면허세와 등기 신청 비용이 듭니다. 본등기 때 별도로 다시 발생합니다.

금액이 크지 않은 편이므로 안전장치로서의 효용이 큽니다. 거래 규모를 생각하면 부담이 적습니다.

가등기와 가처분의 차이

처분금지가처분은 법원의 결정으로 처분을 막는 보전처분입니다. 가등기는 당사자의 신청으로 순위를 확보하는 등기입니다.

목적은 비슷하지만 절차와 요건이 다릅니다. 상대의 협력을 얻을 수 있는지에 따라 선택합니다.

정리

가등기는 순위를 미리 확보하는 장치이고, 본등기를 하면 중간에 들어온 권리가 말소됩니다. 잔금까지 시간이 걸리는 거래에서 가장 확실한 대비입니다.

다만 담보가등기는 성격이 전혀 다르고 청산 절차가 필요하므로, 등기원인과 자금의 흐름으로 어느 쪽인지 먼저 구별해야 합니다.

참조 조문

부동산등기법 제88조, 제89조, 제91조, 제92조, 제93조 · 가등기담보 등에 관한 법률 제3조, 제4조, 제12조, 제13조, 제16조 · 민법 제564조 · 민사집행법 제91조, 제144조

본 글이 일반적 안내였다면, 본인 사안은 사실관계가 조금만 달라져도 결론이 크게 달라집니다. 비슷한 상황으로 고민 중이시라면 정식 상담을 권합니다.

법무법인 대한중앙 한병철 변호사

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자주 묻는 질문

가등기를 하면 소유권이 넘어오나요?

아닙니다. 장래에 할 본등기의 순위를 미리 확보해 두는 것일 뿐입니다. 소유권은 본등기를 해야 넘어옵니다.

중간에 근저당이 설정되면 어떻게 되나요?

본등기를 하면 가등기 이후의 등기는 직권으로 말소됩니다. 순위가 가등기 시점으로 소급하기 때문입니다.

매도인이 협력하지 않으면요?

가등기가처분을 받아 단독으로 신청할 수 있습니다. 법원의 결정이 필요합니다.

경매에서 가등기가 있으면 위험한가요?

담보가등기는 소멸하지만 순위보전 가등기는 인수될 수 있습니다. 성격을 확인하지 않고 입찰하면 소유권을 잃을 수 있습니다.

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본 글은 일반적인 법률 정보 제공을 목적으로 하며, 개별 사안에 대한 법률 자문이 아닙니다. 구체적인 사건은 정식 상담을 통해 확인이 필요합니다.