등기부를 떼어 보면 가등기라는 항목이 적혀 있는 경우가 있습니다. 소유권이 넘어간 것도 아닌데 무엇을 위한 등기인지 알기 어렵습니다. 잔금까지 시간이 걸리는 거래에서는 이것이 가장 확실한 안전장치가 됩니다. 어떤 종류가 있고 무슨 효력을 갖는지, 매수인과 매도인은 각각 무엇을 확인해야 하는지를 순서대로 정리했습니다. 이름은 같아도 성격이 전혀 다른 두 종류가 있으므로, 그 구별에서 시작하겠습니다.
가등기는 무엇을 하는 등기인가
가등기는 장래에 할 본등기의 순위를 미리 확보해 두는 등기입니다. 아직 요건이 갖추어지지 않았을 때 이용합니다. 매매계약은 했는데 잔금이 남아 소유권을 넘겨받을 수 없는 상태가 대표적입니다.
가등기 자체로 소유권이 넘어가지는 않고, 자리만 잡아 두는 것입니다.
순위보전의 효력
나중에 본등기를 하면 순위가 가등기를 한 시점으로 소급합니다. 그 사이에 들어온 근저당이나 가압류보다 앞서게 되고, 본등기와 함께 그 등기들은 직권으로 말소됩니다.
중간에 다른 등기가 들어와도 밀리지 않는다는 점이 핵심입니다. 그래서 이중매매를 막는 데 가장 효과적입니다. 실무에서 가등기를 권하는 이유도 대부분 여기에 있습니다.
다만 순위를 지켜 줄 뿐입니다. 계약이 무효이거나 취소되면 그 순위도 함께 사라지므로, 가등기를 해 두었다는 사실만으로 계약의 내용까지 안전해지는 것은 아닙니다.
어떤 거래에서 쓰고 어떻게 신청하나
잔금까지 기간이 긴 계약, 토지거래허가가 필요한 거래, 분양권과 관련된 거래에서 주로 활용합니다. 매도인이 그 사이에 다른 곳에 팔거나 담보를 잡히는 것을 막고 싶을 때 씁니다.
계약금만 낸 상태에서도 청구권이 있으면 가능합니다.
- 매도인의 협력을 받아 공동으로 신청합니다. 매매예약을 원인으로 하는 경우가 많습니다.
- 매도인이 협력하지 않으면 법원에서 가등기가처분을 받습니다.
- 그 결정으로 단독 신청이 가능해집니다.
- 잔금을 치르고 요건이 갖추어지면 본등기로 넘어갑니다.
계약서에는 계약과 동시에 가등기를 해 주기로 하는 조항과 비용 부담을 함께 적어 둡니다. 매도인이 이 조항을 거부한다면 그 자체가 하나의 신호일 수 있으므로 이유를 확인해 보셔야 합니다.
비용은 등록면허세와 등기 신청 비용입니다. 본등기 때 다시 발생하지만 금액이 큰 편은 아니어서, 거래 규모를 생각하면 안전장치로서의 효용이 훨씬 큽니다. 반면 가등기 단계에서는 취득세가 발생하지 않고 본등기 시점에 과세되는데, 실질이 담보라면 판단이 달라질 수 있어 개별 확인이 필요합니다.
분양권과 토지거래허가구역에서는
아직 등기가 없는 분양권은 가등기의 대상이 되지 않습니다. 이 경우에는 명의변경 절차와 시행사의 승낙이 훨씬 중요합니다.
준공 후 소유권보존등기가 이루어지면 그때부터 가등기를 검토할 수 있습니다. 시점을 구분해야 합니다. 순서를 뒤집으면 아무 효력이 없습니다.
분양권 단계에서 안전을 확보하려면 계약서에 명의변경 절차와 승낙을 받을 시기를 적어 두는 편이 낫습니다. 등기가 없으니 등기로 막을 수 없기 때문입니다. 시행사에 통지한 기록도 남겨 두십시오.
토지거래허가구역이라면 허가를 받기 전까지 계약의 효력이 확정되지 않습니다. 그 기간을 대비해 가등기를 활용하기도 합니다. 다만 허가를 회피할 목적이라면 무효가 될 수 있으므로 목적이 정당해야 합니다.
담보가등기는 전혀 다른 등기다
같은 가등기라는 이름을 쓰지만 성격이 완전히 다릅니다. 여기서 사고가 납니다.
주의
담보가등기는 돈을 빌려주고 담보 목적으로 설정하는 가등기입니다. 가등기담보법이 적용되어 청산금을 평가해 통지하고 2개월의 청산기간이 지난 뒤에야 본등기를 할 수 있습니다. 이 절차를 건너뛴 본등기는 무효가 될 수 있습니다.
돈을 빌려준 쪽에서 보면 답답한 절차로 보일 수 있습니다. 그러나 이 규정은 빌린 돈보다 훨씬 비싼 부동산이 그대로 넘어가는 것을 막기 위한 것입니다. 청산금을 계산해 알리고 기간을 기다리는 과정 자체가 채무자를 보호하는 장치입니다.
빌린 쪽이라면 통지를 받은 날짜부터 세어 보아야 합니다. 절차를 지키지 않고 이루어진 본등기는 다툴 수 있습니다.
두 가지를 어떻게 구별하나
등기부의 등기원인을 먼저 봅니다. 매매예약인지 대물반환예약인지에 따라 성격이 갈립니다.
다만 명칭만으로 정해지지는 않습니다. 법원은 실질을 기준으로 판단하므로 돈이 오간 내역과 이자 약정의 유무를 함께 봅니다.
| 보는 지점 | 순위보전 가등기와 담보가등기 |
|---|---|
| 등기원인 | 매매예약이면 순위보전, 대물반환예약이면 담보 목적일 가능성이 큽니다 |
| 돈의 성격 | 매매대금으로 오갔는지, 빌려준 돈인지를 봅니다 |
| 이자 약정 | 이자 약정이 있으면 담보로 볼 사정이 됩니다 |
| 본등기를 하는 방법 | 순위보전은 곧바로, 담보는 청산 절차를 거쳐야 합니다 |
| 경매에서의 처리 | 담보가등기는 배당을 받고 소멸하지만, 순위보전 가등기는 인수되기도 합니다 |
표의 항목이 서로 엇갈리는 경우도 있습니다. 등기원인은 매매예약인데 실제로는 이자를 붙여 돈을 빌려준 사안이라면 담보가등기로 볼 여지가 큽니다. 계약서와 통장 내역을 함께 놓고 보아야 답이 나옵니다.
경매 물건에 가등기가 있으면
담보가등기는 저당권처럼 취급되어 경매로 소멸하고 배당을 받습니다.
반면 순위보전 가등기는 인수되는 경우가 있습니다. 이때는 낙찰을 받아도 나중에 본등기가 이루어지면 소유권을 잃을 수 있습니다.
가등기가 보이면 어떤 성격인지 반드시 확인해야 합니다. 매각물건명세서에 기재되므로 그 기재부터 읽으십시오. 선순위 순위보전 가등기가 있으면 입찰을 피하는 것이 일반적입니다.
싸게 나온 데는 이유가 있습니다. 가격이 시세보다 크게 낮은 물건일수록 등기부와 매각물건명세서를 먼저 확인하는 순서를 지켜야 합니다.
권리분석은 결국 순서의 문제입니다. 가등기가 언제 설정되었는지, 등기원인이 무엇인지, 매각물건명세서에 인수 여부가 어떻게 적혀 있는지를 차례로 확인합니다. 세 가지가 맞아떨어지지 않으면 입찰을 미루는 편이 낫습니다.
가등기를 지우려면 어떻게 하나
계약이 해제되거나 청구권이 소멸하면 말소를 청구할 수 있습니다. 상대가 협력하지 않으면 소송으로 다툽니다.
오래된 가등기가 그대로 남아 있는 경우가 많으므로 매매 전에 정리해야 합니다.
여기서 중요한 것이 기간입니다. 매매예약완결권은 행사할 수 있는 때부터 10년 안에 행사해야 하고 이 기간이 지나면 소멸하므로 말소를 구할 수 있습니다. 그래서 가등기를 발견하면 설정된 날짜부터 확인합니다.
등기부에서 확인할 것
· 갑구에 가등기가 있는지, 등기원인이 무엇인지
· 언제 설정되었는지, 제척기간이 얼마나 남았는지
· 부기등기가 붙어 가등기상 권리가 다른 사람에게 넘어가지는 않았는지
· 지금 말소를 요구할 상대가 누구인지
가등기상 권리가 다른 사람에게 이전된 경우도 있습니다. 부기등기를 확인해 지금의 권리자가 누구인지 정확히 파악해야 소장을 낼 상대를 고를 수 있습니다. 상속이 일어난 때에는 상속인이 승계하므로, 본등기를 하든 말소를 구하든 상속 관계를 먼저 정리해야 합니다.
매도인 쪽에서 보면 어떤가
가등기를 해 주면 사실상 처분이 막힙니다. 매수인이 잔금을 내지 않아도 마찬가지입니다.
그래서 계약이 해제되면 말소에 협력한다는 조항을 함께 넣어야 균형이 맞습니다. 이 한 줄이 없으면 계약이 깨진 뒤에도 등기부에 가등기가 남아 다음 거래를 막습니다.
비슷한 목적으로 쓰이는 처분금지가처분과도 비교해 볼 만합니다. 가처분은 법원의 결정으로 처분을 막는 보전처분이고, 가등기는 당사자의 신청으로 순위를 확보하는 등기입니다. 목적은 닮았지만 절차와 요건이 다릅니다.
상대의 협력을 얻을 수 있는지에 따라 갈립니다.
매도인이라면 가등기를 해 주는 대신 조건을 붙일 수 있습니다. 잔금 지급일을 분명히 정하고, 그 날짜를 넘기면 계약을 해제할 수 있도록 적어 둡니다. 해제되면 말소에 협력한다는 조항을 나란히 두면 됩니다. 균형은 조항으로 만듭니다.
정리
가등기는 순위를 미리 확보하는 장치이고, 본등기를 하면 그 사이에 들어온 권리가 말소됩니다. 잔금까지 시간이 걸리는 거래에서 가장 확실한 대비입니다. 계약금만 낸 상태에서도 신청할 수 있다는 점을 기억해 두십시오.
다만 담보가등기는 성격이 전혀 다르고 2개월의 청산 절차가 필요하므로, 등기원인과 자금의 흐름으로 어느 쪽인지 먼저 구별해야 합니다. 오래 남아 있는 가등기라면 설정 날짜부터 세어 보십시오. 10년이 지났다면 말소를 구할 수 있습니다.
확인할 것은 두 가지입니다. 순위보전인지 담보인지, 그리고 남은 기간이 얼마인지입니다.
참조 조문
부동산등기법 제88조, 제89조, 제91조, 제92조, 제93조 · 가등기담보 등에 관한 법률 제3조, 제4조, 제12조, 제13조, 제16조 · 민법 제564조 · 민사집행법 제91조, 제144조
본 글이 일반적 안내였다면, 본인 사안은 사실관계가 조금만 달라져도 결론이 크게 달라집니다. 비슷한 상황으로 고민 중이시라면 정식 상담을 권합니다.
법무법인 대한중앙 한병철 변호사
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자주 묻는 질문
가등기를 하면 소유권이 넘어오나요?
아닙니다. 장래에 할 본등기의 순위를 미리 확보해 두는 것일 뿐입니다. 소유권은 본등기를 해야 넘어옵니다.
중간에 근저당이 설정되면 어떻게 되나요?
본등기를 하면 가등기 이후의 등기는 직권으로 말소됩니다. 순위가 가등기 시점으로 소급하기 때문입니다.
매도인이 협력하지 않으면요?
가등기가처분을 받아 단독으로 신청할 수 있습니다. 법원의 결정이 필요합니다.
경매에서 가등기가 있으면 위험한가요?
담보가등기는 소멸하지만 순위보전 가등기는 인수될 수 있습니다. 성격을 확인하지 않고 입찰하면 소유권을 잃을 수 있습니다.
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본 글은 일반적인 법률 정보 제공을 목적으로 하며, 개별 사안에 대한 법률 자문이 아닙니다. 구체적인 사건은 정식 상담을 통해 확인이 필요합니다.
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