Q. 질문 내용
아파트 매매계약을 하고 계약금을 보냈는데 며칠 만에 매도인이 팔지 않겠다며 배액을 주겠다고 합니다. 그사이 시세가 많이 올라서 그 돈으로는 비슷한 집을 살 수 없습니다.
계약금을 넣고 잔금 날짜만 기다리고 있었는데 매도인이 팔지 않겠다고 합니다. 시세가 올랐으니 배액을 주겠다는 말도 듣습니다. 이럴 때 그대로 받아들여야 하는지, 집을 넘겨받을 방법은 없는지가 문제 됩니다. 어떤 경우에 해제가 가능하고 무엇을 요구할 수 있는지를 순서대로 정리했습니다. 파기 통보를 받은 순간부터는 하루가 결과를 바꾸는 시간 싸움이 되므로 순서를 알고 움직여야 합니다.
계약금 해제
당사자 일방이 이행에 착수하기 전까지는 매수인은 계약금을 포기하고, 매도인은 배액을 상환하고 해제할 수 있습니다. 민법에 정해져 있습니다.
이 기간이 지나면 마음대로 해제할 수 없습니다. 시점이 전부를 정합니다.
이행의 착수란
객관적으로 외부에서 인식할 수 있을 정도로 채무의 이행행위를 시작한 것을 말합니다. 중도금 지급이 대표적입니다.
한 사람만 착수해도 상대는 해제할 수 없습니다. 매수인이 중도금을 냈다면 매도인은 해제하지 못합니다.
중도금을 앞당겨 내면
이행기 전이라도 중도금을 지급하면 이행에 착수한 것이 됩니다. 판례가 인정해 왔습니다.
다만 특약으로 기일 전 지급을 금지했다면 다릅니다. 계약서를 확인해야 합니다.
배액 상환의 방법
말로만 하는 것으로는 부족하고 현실적인 제공이 있어야 합니다. 계좌로 송금하거나 공탁해야 합니다.
주겠다는 통보만 받았다면 아직 해제된 것이 아닙니다. 그 사이에 이행에 착수하면 해제를 막을 수 있습니다.
실무의 대응
파기 통보를 받으면 즉시 중도금을 지급하는 방법이 있습니다. 배액을 받기 전이라면 유효합니다.
상대가 계좌를 막았다면 공탁하는 방법이 있습니다. 지급하려 했다는 사실 자체를 남기는 것이 중요합니다.
가등기와 가처분
처분금지가처분을 신청해 다른 사람에게 넘어가는 것을 막습니다. 소유권이전등기청구권을 보전하는 절차입니다.
가등기를 할 수 있다면 그 방법도 있습니다. 순위를 확보하는 효과는 같습니다.
이행을 구할 수 있나
해제 요건이 갖추어지지 않았다면 계약대로 이행을 청구할 수 있습니다. 소유권이전등기청구의 소를 제기합니다.
시세가 크게 올랐다면 이 방법이 유리합니다. 계약금의 배액만으로는 같은 조건의 물건을 구할 수 없기 때문입니다.
손해배상
상대의 채무불이행으로 해제하는 경우에는 손해배상을 청구할 수 있습니다. 계약금 배액과는 별개입니다.
다만 계약금을 손해배상액의 예정으로 본 사례도 있습니다. 계약서의 문구에 따라 다릅니다.
계약금을 일부만 냈다면
약정한 계약금 전액을 기준으로 배액을 계산합니다. 실제 받은 금액의 배액이 아닙니다.
판례가 정리한 내용입니다. 일부만 주고 안심할 수 없습니다.
가계약금
가계약금은 정식 계약 전에 물건을 잡아 두려고 보내는 돈입니다. 성격이 다투어집니다.
중요한 사항이 특정되어 있으면 계약이 성립한 것으로 볼 수 있습니다. 문자 내용이 판단 자료가 됩니다.
매수인이 파기하는 경우
대출이 나오지 않아 잔금을 못 치르는 경우가 대표적입니다. 자금 조달은 원칙적으로 매수인의 책임입니다.
계약서에 대출 불승인 시의 처리를 정해 두었는지 확인해야 합니다. 없으면 계약금을 잃습니다.
계약서에 넣을 조항
대출 불승인 시 해제와 반환, 잔금일 연장의 조건을 미리 정합니다. 위약금도 함께 적습니다.
몇 줄이면 되는 내용이고 작성에 드는 시간도 길지 않습니다. 나중에 다투는 비용에 비하면 아주 적은 부담입니다.
임차인이 있는 경우
명도 조건과 시점을 계약서에 적어야 합니다. 이 부분이 지켜지지 않아 잔금일에 분쟁이 생기는 사례가 많습니다.
보증금 승계인지 반환인지도 명확히 합니다. 금액과 시점을 함께 적습니다.
중개사의 책임
중요한 사항을 설명하지 않았다면 책임이 문제 됩니다. 확인·설명서의 기재를 봅니다.
공제증서로 일정 한도까지 보전받을 수 있으므로 계약 단계에서 받아 두어야 합니다. 보장기간이 계약일을 포함하는지도 확인합니다.
다투는 절차
이행을 구한다면 소유권이전등기청구, 해제를 전제로 한다면 원상회복과 손해배상을 청구합니다. 방향을 먼저 정해야 합니다.
가처분을 병행하지 않으면 실효성이 떨어집니다. 순서가 중요합니다.
통보를 받으면 먼저
통보 내용과 시각을 기록하고 계약서를 다시 읽습니다. 이행에 착수한 사실이 있는지부터 확인합니다.
대화는 문자나 메일로 남기는 편이 좋습니다. 통화만으로는 뒤에 다투어집니다.
등기부를 확인합니다
다른 사람에게 넘어갔는지, 새로운 권리가 설정되었는지 봅니다. 하루 사이에 달라질 수 있습니다.
이중매매가 이루어졌다면 대응이 완전히 달라집니다. 즉시 확인해야 합니다.
이중매매의 경우
먼저 등기를 마친 사람이 소유권을 취득하는 것이 원칙입니다. 다만 매도인의 배임에 적극 가담했다면 그 계약은 무효가 됩니다.
사정을 알고 더 높은 값에 산 경우가 문제 됩니다. 증명이 쉽지는 않습니다.
세금과 비용
해제되면 이미 낸 취득세 등의 처리가 문제 됩니다. 신고 기한이 정해진 항목이 있습니다.
중개보수의 부담도 다투어집니다. 계약서에 정해 두면 분쟁이 줄어듭니다.
정리
계약금 해제는 이행에 착수하기 전까지만 가능하고, 배액 상환은 말이 아니라 실제 제공이 있어야 효력이 생깁니다. 파기 통보를 받았다면 시간을 다투는 문제가 됩니다.
시세가 크게 올랐다면 배액을 받기보다 이행을 구하는 편이 유리할 수 있으므로, 중도금 지급이나 공탁과 가처분을 함께 검토하십시오.
참조 조문
민법 제565조, 제544조, 제548조, 제551조, 제398조, 제390조 · 민사집행법 제300조 · 부동산등기법 제88조 · 공인중개사법 제25조, 제30조
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법무법인 대한중앙 한병철 변호사
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자주 묻는 질문
매도인이 배액을 준다고 하면 받아야 하나요?
아직 이행에 착수하기 전이고 실제로 배액이 제공되었다면 해제가 됩니다. 그 전이라면 중도금을 지급해 해제를 막을 수 있습니다.
중도금을 미리 내도 되나요?
이행기 전이라도 지급하면 이행에 착수한 것이 됩니다. 다만 특약으로 기일 전 지급을 금지했다면 다릅니다.
계약금을 일부만 냈는데 배액은 얼마인가요?
약정한 계약금 전액을 기준으로 계산합니다. 실제 받은 금액의 배액이 아닙니다.
대출이 안 나와서 못 사게 되면요?
자금 조달은 원칙적으로 매수인의 책임입니다. 계약서에 대출 불승인 시 처리 조항이 있는지 확인해야 합니다.
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