매도인이 배액을 주겠다며 계약을 파기한다는데 집을 넘겨받을 방법은 없나요?

Q. 질문 내용

아파트 매매계약을 하고 계약금을 보냈는데 며칠 만에 매도인이 팔지 않겠다며 배액을 주겠다고 합니다. 그사이 시세가 많이 올라서 그 돈으로는 비슷한 집을 살 수 없습니다.

 

본인 사안은 매도인이 아직 해제할 수 있는 단계인지와 이행에 착수한 사실이 있는지를 파악해야 하는 영역입니다. 결론부터 말씀드리면 배액을 주겠다는 통보만으로는 계약이 해제되지 않으므로, 그 돈을 실제로 받기 전에 중도금을 지급해 이행에 착수하시면 매도인은 더 이상 해제하지 못하고 계약대로 이행을 구하실 수 있습니다.

■ 계약금으로 해제할 수 있는 기간

민법 제565조는 당사자 가운데 어느 한쪽이 이행에 착수하기 전까지 매수인은 계약금을 포기하고, 매도인은 그 배액을 상환하고 계약을 해제할 수 있도록 정하고 있습니다. 뒤집어 말하면 이 시기가 지나고 나면 매도인은 배액을 주겠다고 해도 마음대로 해제하지 못합니다. 그래서 이 사안에서는 매도인의 통보가 정당한지보다 지금이 어느 단계인지가 결론을 정합니다. 계약서를 다시 꺼내 계약금과 중도금, 잔금의 날짜가 어떻게 적혀 있는지부터 확인해 보십시오.

■ 이행에 착수했다는 것의 의미

이행의 착수란 객관적으로 외부에서 인식할 수 있을 정도로 채무의 이행행위를 시작한 것을 말하며, 매수인의 중도금 지급이 가장 대표적입니다. 한쪽만 착수해도 상대방은 해제할 수 없으므로, 매수인이 중도금을 냈다면 매도인은 그때부터 해제하지 못합니다. 판례는 이행기가 되기 전에 중도금을 미리 지급한 경우에도 이행에 착수한 것으로 보아 왔습니다. 다만 계약서에 기일 전 지급을 금지하는 특약이 있으면 달라지므로 특약란을 먼저 읽어 보셔야 합니다.

■ 배액 상환은 말이 아니라 실제 제공이어야 합니다

배액을 주겠다는 말만으로는 해제의 효력이 생기지 않고 현실적인 제공이 있어야 합니다. 매도인이 계좌로 실제 송금하거나 공탁을 해야 비로소 해제가 이루어집니다. 따라서 통보만 받으신 지금은 계약이 그대로 살아 있는 상태이고, 그 사이에 이행에 착수하시면 해제를 막을 수 있습니다. 한 가지 더 유의하실 점은 계약금 가운데 일부만 주고받았더라도 배액은 실제로 오간 돈이 아니라 약정한 계약금 전액을 기준으로 계산된다는 것입니다.

■ 통보를 받은 날 바로 해야 할 일

먼저 ①통보를 받은 내용과 시각을 그대로 기록하고, ②계약서를 처음부터 다시 읽어 이행에 착수한 사실이 있는지 확인하십시오. ③이후의 대화는 통화 대신 문자나 메일로 남기시는 편이 좋습니다. 통화만으로는 나중에 무슨 말이 오갔는지가 다투어집니다. ④그리고 등기부를 즉시 열람해 다른 사람에게 넘어갔는지, 새로운 권리가 설정되었는지 보십시오. 하루 사이에 달라질 수 있고, 이중매매가 이루어졌다면 대응 방향이 완전히 달라집니다.

■ 집을 넘겨받으려면 밟을 절차

해제 요건이 갖추어지기 전에 중도금을 지급하는 것이 가장 확실한 방법입니다. 매도인이 계좌를 막아 두었다면 공탁하는 방법이 있으며, 어느 쪽이든 지급하려 했다는 사실 자체를 남기는 것이 중요합니다. 이와 함께 민사집행법 제300조에 따른 처분금지가처분을 신청해 물건이 제3자에게 넘어가는 것을 막고, 사정이 된다면 부동산등기법 제88조의 가등기로 순위를 확보하는 방법도 있습니다. 그 뒤에 소유권이전등기청구의 소를 제기해 계약대로 이행을 구하시면 됩니다.

■ 배액을 받는 것과 이행을 구하는 것 가운데

시세가 크게 오른 상황이라면 배액을 받기보다 이행을 구하는 편이 유리합니다. 계약금의 배액만으로는 같은 조건의 물건을 다시 구하기 어렵기 때문입니다. 매도인의 채무불이행을 이유로 해제하는 쪽을 택하신다면 민법 제551조에 따라 손해배상은 해제와 별개로 청구할 수 있습니다. 다만 계약금을 손해배상액의 예정으로 본 사례도 있어 계약서 문구에 따라 결론이 달라집니다. 이중매매가 이미 이루어졌다면 먼저 등기를 마친 사람이 소유권을 얻는 것이 원칙이고, 그 사람이 매도인의 배임에 적극 가담한 경우에만 그 계약이 무효가 됩니다.

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참조 조문

민법 제565조, 제544조, 제548조, 제551조, 제398조, 제390조 · 민사집행법 제300조 · 부동산등기법 제88조 · 공인중개사법 제25조, 제30조

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자주 묻는 질문

매도인이 배액을 준다고 하면 받아야 하나요?

아직 이행에 착수하기 전이고 실제로 배액이 제공되었다면 해제가 됩니다. 그 전이라면 중도금을 지급해 해제를 막을 수 있습니다.

중도금을 미리 내도 되나요?

이행기 전이라도 지급하면 이행에 착수한 것이 됩니다. 다만 특약으로 기일 전 지급을 금지했다면 다릅니다.

계약금을 일부만 냈는데 배액은 얼마인가요?

약정한 계약금 전액을 기준으로 계산합니다. 실제 받은 금액의 배액이 아닙니다.

대출이 안 나와서 못 사게 되면요?

자금 조달은 원칙적으로 매수인의 책임입니다. 계약서에 대출 불승인 시 처리 조항이 있는지 확인해야 합니다.

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