Q. 질문 내용
아파트를 사서 이사한 지 한 달 만에 화장실 천장에서 물이 새기 시작했습니다. 매도인은 살 때는 아무 문제 없었다며 책임이 없다고 합니다. 제가 부담해야 합니까?
본인 사안은 매도인의 하자담보책임이 성립하는지를 파악해야 하는 영역입니다. 결론부터 말씀드리면 매도인이 팔 때 몰랐더라도 책임은 남습니다. 다만 하자를 안 날부터 6개월 안에 권리를 행사해야 하므로, 협의보다 기간 관리가 먼저입니다.
■ 몰랐다는 말은 면책 사유가 아닙니다
매매 목적물에 매수인이 알지 못한 하자가 있으면 매도인이 책임을 진다는 것이 민법 제580조의 하자담보책임입니다. 여기에는 매도인의 고의나 과실을 묻지 않기 때문에, 팔 때는 멀쩡했다거나 자신도 몰랐다는 사정은 면책 사유가 되지 않습니다. 이 점이 가장 자주 오해되는 부분입니다. 청구할 수 있는 것은 ① 손해배상이 원칙이고, ② 하자 때문에 계약의 목적을 달성할 수 없을 정도라면 계약 해제까지 가능합니다. 실무에서는 수리에 드는 보수비 상당액을 청구하는 경우가 대부분이고, 다툼이 생기면 감정으로 금액을 정합니다.
■ 가장 중요한 숫자는 6개월입니다
민법 제582조는 하자를 안 날부터 6개월 안에 권리를 행사하도록 정하고 있습니다. 기산점은 인도받은 날이 아니라 하자의 존재를 실제로 안 날입니다. 알 수 있었는데 몰랐던 경우에는 그 시점을 두고 다투게 되므로, 언제 어떻게 발견했는지를 처음부터 기록해 두시기 바랍니다. 실제로 가장 많이 무너지는 지점은 요건이 아니라 이 기간입니다. 매도인과 이야기가 오가는 중이라는 이유로 미루다가 6개월을 넘기는 사례가 많습니다. 협의와 무관하게 내용증명부터 보내 두십시오.
■ 요건은 두 가지입니다
첫째, 하자가 계약 당시에 존재했어야 합니다. 인도받은 뒤에 생긴 문제는 담보책임의 대상이 아니고, 누수처럼 진행성이 있는 하자는 원인이 언제 생겼는지가 쟁점이 되어 전문가의 소견이 필요합니다. 둘째, 매수인이 계약 당시 그 하자를 알았거나 과실로 알지 못한 경우가 아니어야 합니다. 눈에 보이는 하자가 여기에 해당하므로 계약 전 현장 확인이 중요합니다. 반대로 배관 누수나 구조적 결함처럼 외관으로는 알 수 없는 숨은 하자는 매수인의 과실이 인정되기 어렵고, 거주한 뒤에야 드러나는 문제가 대부분 여기에 속합니다.
■ 수리하기 전에 남겨야 할 것
수리를 마치고 나면 증명이 어려워집니다. 순서를 지켜 주십시오. ① 하자 부위와 상태를 날짜가 찍히도록 사진과 영상으로 남기고, ② 번지거나 심해지는 과정을 시간 간격을 두고 반복해서 기록하며, ③ 수리 전에 전문 업체의 진단을 받아 원인을 확인하고, ④ 견적은 두 곳 이상에서 받아 영수증과 함께 보관합니다. 통지는 서면으로 합니다. 어떤 하자인지, 무엇을 원하는지, 언제까지 답을 달라는지를 적어 내용증명으로 보내면 기간 안에 권리를 행사했다는 증거가 됩니다. 구두로만 하면 시점 자체를 다투게 됩니다.
■ 매도인 외에 책임을 물을 곳
중개대상물 확인·설명서에 하자가 없다고 적혀 있었다면 중개사의 책임도 함께 검토합니다. 공인중개사법 제25조의 확인·설명 의무를 게을리한 경우 같은 법 제30조에 따라 손해배상 책임을 지고 공제로 일정 한도까지 보전됩니다. 다만 중개사가 알 수 없었던 숨은 하자는 책임이 제한되며, 육안으로 확인할 수 있었는지가 기준이 됩니다. 매도인이 하자를 알면서 숨겼다면 형법 제347조의 사기까지 문제 될 수 있습니다. 신축 주택이라면 시공사에 대한 하자보수 청구가 따로 있고, 집합건물이라면 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제9조에 따라 구분소유자가 청구합니다.
■ 책임이 제한되거나 배제되는 경우
현 상태대로 매매한다는 특약이 있으면 책임이 제한될 수 있으나, 매도인이 알면서 숨긴 하자에는 적용되지 않습니다. 모든 책임을 면한다는 포괄적인 문구도 그대로 인정되지 않는 경우가 많으므로 특약의 범위를 먼저 확인하십시오. 경매로 취득했다면 사정이 다릅니다. 물건의 하자에 관한 담보책임은 민법 제580조 제2항에 따라 경매에는 적용되지 않고 권리의 하자만 다툴 수 있으므로, 입찰 전 현장 확인이 더 중요합니다. 매도인이 여럿이면 지분에 따라 각자 책임을 지므로 계약서상 당사자 전원을 상대로 해야 하고, 협의가 되지 않으면 분쟁조정을 먼저 이용하거나 소액사건으로 진행하는 방법이 있습니다.
참조 조문
민법 제580조, 제582조, 제575조, 제390조, 제623조, 제626조 · 공인중개사법 제25조, 제30조 · 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제9조 · 형법 제347조
본 글이 일반적 안내였다면, 본인 사안은 사실관계가 조금만 달라져도 결론이 크게 달라집니다. 비슷한 상황으로 고민 중이시라면 정식 상담을 권합니다.
법무법인 대한중앙 한병철 변호사
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자주 묻는 질문
매도인이 몰랐다고 하는데 책임이 있나요?
있습니다. 하자담보책임은 매도인의 고의나 과실을 묻지 않습니다. 팔 때 몰랐다는 사정은 면책 사유가 아닙니다.
언제까지 청구해야 하나요?
하자를 안 날부터 6개월입니다. 협의 중이더라도 기간은 흐르므로 내용증명으로 먼저 권리를 행사해 두어야 합니다.
급해서 먼저 수리했는데 괜찮나요?
수리 전에 원인 진단과 사진을 남겼다면 청구할 수 있습니다. 견적서와 영수증을 보관하십시오.
현 상태대로 매매한다는 특약이 있습니다.
책임이 제한될 수 있지만 매도인이 알면서 숨긴 하자에는 적용되지 않습니다. 특약의 범위를 확인해야 합니다.
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