전세 계약을 하면서 보증보험에 들어 두라는 말은 듣지만, 그것이 정확히 무엇을 보장하고 언제 어떻게 청구하는 것인지까지 아시는 경우는 드뭅니다. 그래서 가입해 두고도 기한을 놓쳐 지급을 거절당하는 일이 실제로 생깁니다. 어떤 요건으로 가입하는지, 사고가 났을 때 무엇을 언제까지 해야 하는지, 보증기관이 지급한 뒤에는 어떻게 되는지를 순서대로 정리했습니다. 가입은 시작일 뿐이고 보호는 기한을 지켜야 완성됩니다.
반환보증은 무엇을 대신해 주는가
구조는 단순합니다. 임대인이 보증금을 돌려주지 않을 때 보증기관이 임차인에게 먼저 지급하고, 그 뒤에 임대인을 상대로 돈을 받아내는 방식입니다. 임차인은 그 대가로 보증료를 냅니다.
상품을 운영하는 곳은 세 군데입니다. 주택도시기금법 제26조에 근거를 둔 주택도시보증공사와 서울보증보험, 주택금융공사가 각각 상품을 내놓고 있으며 요건과 한도가 조금씩 다릅니다.
그래서 어느 기관의 상품인지부터 확인하셔야 합니다.
여기서 미리 알아 두실 점이 하나 있습니다. 이 제도는 보증금 전액을 무조건 돌려주는 장치가 아니라, 상품이 정한 한도 안에서만 보장하는 장치라는 것입니다. 주택 유형과 지역에 따라 한도가 달라지므로 계약 단계에서 확인해 두셔야 하고, 보증금이 한도를 넘으면 초과분은 이 제도로 보호되지 않습니다. 가입 여부를 따지기 전에 한도부터 확인하시는 편이 순서에 맞습니다.
어떤 조건이어야 가입되는가
요건은 크게 둘로 나뉩니다. 임차인 쪽이 갖출 것과 주택 쪽이 갖출 것입니다.
임차인은 주택임대차보호법 제3조의 대항력과 제3조의2의 확정일자를 갖추고 있어야 합니다. 전입신고를 하고 실제로 거주하며 계약서에 확정일자를 받아 두는 일이 여기에 해당합니다. 주택 쪽으로는 보증금이 일정 금액 이하일 것, 그리고 주택 가격 대비 보증금과 선순위 채권의 합이 정해진 비율 안에 들어올 것이 요구됩니다. 주택 가격은 공시가격이나 감정가로 산정합니다.
가입이 거절되는 사유는 대부분 이 비율입니다.
다가구주택은 특히 까다롭습니다. 선순위 임차인들의 보증금 총액이 요건 계산에 들어가는데 그 금액을 확인하기가 어렵기 때문입니다. 계약 전에 가입이 가능한지 먼저 확인해 보시고, 확정일자 부여현황을 열람해 선순위를 파악해 두시는 편이 안전합니다.
언제 가입하고 보증료는 누가 내는가
가입에도 기한이 있습니다. 계약 기간의 절반이 지나기 전에 가입해야 하는 것이 일반적이고 상품마다 조금씩 다릅니다. 가장 안전한 시점은 잔금을 치르고 전입을 마친 직후입니다. 미루시면 가입 자체가 막힙니다.
임대인의 동의는 대부분 필요하지 않습니다. 현재는 임차인이 단독으로 가입할 수 있고 가입 사실이 임대인에게 통지되는 방식이므로, 동의를 받아야 하던 시기의 이야기와 혼동하지 않으셔야 합니다.
보증료는 보증금과 주택 유형, 신용도에 따라 연 단위로 계산되며 일부 계층에는 할인이 적용됩니다. 다만 민간임대주택에 관한 특별법 제49조에 따라 등록임대주택의 임대사업자가 가입하는 보증은 구조 자체가 다릅니다. 그러니 지금 이야기되는 보증을 누가 내고 누가 가입하는 것인지를 계약 단계에서 명확히 해 두셔야 합니다.
보증사고는 언제 생기는가
보증사고라는 말이 낯설게 들리지만 뜻은 분명합니다.
기본 유형은 계약이 끝났는데도 정해진 기간 안에 보증금을 돌려받지 못한 경우입니다. 경매가 진행되어 배당을 받았는데 보증금에 미치지 못한 경우도 사고에 들어갑니다. 계약 기간이 아직 남아 있더라도 임대인이 파산하거나 그 주택에 경매가 개시되었다면 역시 사고로 봅니다.
다만 사고의 정의는 약관에 적혀 있고 상품마다 세부가 다릅니다. 그러니 내 상품의 약관이 사고를 어떻게 정의하고 있는지를 직접 확인하시는 편이 정확합니다.
사고가 언제 발생한 것으로 보는지가 중요한 이유는 청구 기한이 그 시점부터 흘러가기 때문입니다. 계약이 끝난 날을 기준으로 삼는지 배당이 마무리된 날을 기준으로 삼는지에 따라 남은 시간이 달라집니다. 그러니 내 사안의 사고일이 언제인지를 기관에 확인해 두시는 편이 안전합니다.
청구 전에 반드시 해야 할 일
가입해 두셨는데도 지급을 받지 못하는 사례의 대부분이 이 단계에서 갈립니다. 계약이 끝나 가는데 아무 말도 하지 않고 계시면 주택임대차보호법 제6조에 따라 묵시적 갱신이 되어 버리고, 계약이 이어진 것이 되므로 사고로 인정되지 않을 수 있습니다.
계약 종료 2개월 전까지 갱신을 거절하겠다는 뜻을 임대인에게 통지하셔야 합니다. 통지는 내용증명으로 시점을 남기는 방법이 가장 확실합니다.
| 구분 | 내용 |
|---|---|
| 가입 시기 | 계약 기간의 절반이 지나기 전이 일반적입니다. 잔금과 전입을 마친 직후가 가장 안전합니다. |
| 갱신 거절 통지 | 계약 종료 2개월 전까지 임대인에게 통지합니다. 내용증명으로 시점을 남깁니다. |
| 이행청구 | 계약이 끝난 뒤 상품이 정한 기간 안에 청구합니다. 넘기면 거절될 수 있습니다. |
| 이사 전 | 주택임대차보호법 제3조의3의 임차권등기명령을 받아 두어야 합니다. |
이사 문제도 여기서 함께 정리하셔야 합니다. 보증금을 받지 못한 상태에서 집을 비우고 전입을 옮기시면 대항력과 우선변제권이 사라지므로, 주택임대차보호법 제3조의3의 임차권등기명령을 받아 두셔야 합니다. 보증기관도 청구 서류로 이 등기를 요구하는 경우가 많습니다.
주의
등기가 완료된 것을 확인하신 뒤에 이사하십시오. 신청만 해 두고 먼저 집을 비우시면 그 사이에 순위가 흔들릴 수 있습니다.
무엇을 내고 언제 받는가
사고가 발생하면 정해진 기간 안에 이행청구를 하셔야 합니다. 이 기한을 넘기는 것이 실무에서 가장 자주 보이는 실수입니다.
- 보증서와 임대차계약서를 준비합니다.
- 갱신 거절을 통지한 자료와 보증금 반환을 요구한 자료를 모읍니다.
- 전입세대확인서로 거주 사실을 증명합니다.
- 임차권등기를 마쳤다면 그 등기 자료를 함께 냅니다.
목록은 기관마다 정해져 있고 하나라도 빠지면 보완 요청이 옵니다. 미리 갖추어 두시면 심사가 빨라집니다.
지급까지는 심사를 거쳐 통상 한 달 안팎이 걸립니다. 서류가 갖추어져 있으면 비교적 빠르지만, 임대인의 이의가 있거나 추가 확인이 필요하면 늦어지므로 진행 상황을 확인해 가며 기다리시는 편이 좋습니다.
청구는 서류를 모두 갖춘 뒤에 하는 것이 아닙니다. 기한이 다가오고 있다면 우선 접수하시고 부족한 서류는 보완하는 편이 낫습니다. 기한을 넘긴 청구는 서류가 아무리 완벽해도 살아나지 않습니다.
지급받은 뒤에는 어떻게 되는가
보증기관이 지급하면 임차인이 가지고 있던 권리가 보증기관으로 넘어갑니다. 민법 제481조와 제482조의 변제자대위가 그 근거이고, 이후 보증기관이 임대인을 상대로 소송이나 경매를 진행합니다.
임차인이 그 절차에 관여하실 일은 거의 없습니다.
다만 서류 협조를 요청받으실 수 있으니 응해 주시는 편이 절차가 매끄럽습니다. 임차인 쪽에서는 주택을 인도하고 등기를 정리하는 일이 남습니다. 앞서 말씀드린 대로 지급되는 금액은 보증 한도 안의 금액이므로, 보증금이 한도를 넘었다면 그 차액은 임대인을 상대로 따로 회수하셔야 합니다.
전세대출과 묶여 있는 상품이라면 계산이 달라집니다. 대출기관이 보증채권자가 되는 구조여서 지급금이 대출 상환에 먼저 쓰이고, 임차인이 직접 손에 쥐는 금액은 그만큼 줄어듭니다.
주택 인도와 등기 정리는 미루지 않으시는 편이 좋습니다. 보증기관이 임대인에게 구상하는 절차가 그 정리를 전제로 진행되기 때문입니다.
지급이 거절되는 경우
거절 사유는 몇 가지로 모입니다. 이행청구 기한을 넘긴 경우, 갱신 거절 통지를 하지 않아 계약이 이어진 것으로 보이는 경우, 이사와 전출로 대항력을 잃은 경우가 대표적입니다. 계약 내용이 신고된 것과 다른 경우도 문제가 됩니다.
임차인 사정으로 계약을 중도 해지하신 경우에는 원칙적으로 사고로 인정되지 않습니다. 계약이 정상적으로 종료되어야 하기 때문입니다. 임대인과 합의해 해지하셨다면 그 사실을 서면으로 남겨 두시고 약관의 요건을 확인하셔야 합니다.
소유자가 바뀐 경우에는 보증이 유지되는 것이 원칙입니다. 다만 기관에 변경 사실은 알리셔야 합니다. 새 임대인과 계약서를 다시 쓰셨다면 보증도 다시 검토해야 하며 상품에 따라 결론이 달라집니다.
거절 통보를 받으셨더라도 그대로 끝나는 것은 아닙니다. 거절 사유를 서면으로 받아 다투실 수 있고, 금융소비자 보호에 관한 법률 제36조에 따른 분쟁조정을 이용하실 수도 있습니다.
정리
반환보증은 임대인을 대신해 보증기관이 지급하는 제도이지만, 가입만으로 보호가 완성되지는 않습니다. 갱신 거절 통지와 이행청구 기한을 지켜야 실제로 작동합니다.
달력에 적어 두실 것은 세 가지입니다. 계약 종료 2개월 전의 갱신 거절 통지, 종료 후 기한 안의 이행청구, 이사 전의 임차권등기입니다. 이 세 날짜만 지키셔도 거절 사유의 대부분은 피할 수 있습니다.
한 가지 더 말씀드리면, 가입이 거절되었다는 사실 자체가 신호입니다. 선순위 채권이 많거나 시세에 비해 보증금이 높다는 뜻이므로, 그 계약을 다시 들여다보실 이유가 됩니다.
통지 하나로 결과가 갈립니다. 주택임대차보호법 제6조의 묵시적 갱신을 피하시려면 종료 2개월 전에 뜻을 밝혀 두셔야 하고, 이사하실 계획이라면 같은 법 제3조의3의 임차권등기를 마친 뒤에 움직이셔야 합니다. 가입 여부보다 실제 지급을 좌우하는 것은 이 두 가지 기한입니다.
참조 조문
주택임대차보호법 제3조, 제3조의2, 제3조의3, 제6조, 제6조의2 · 주택도시기금법 제26조 · 민간임대주택에 관한 특별법 제49조 · 민법 제481조, 제482조 · 금융소비자 보호에 관한 법률 제36조
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자주 묻는 질문
가입해 두면 자동으로 보호되나요?
아닙니다. 갱신 거절 통지와 계약 종료 후 이행청구 기한을 지켜야 합니다. 기한을 넘기면 지급이 거절될 수 있습니다.
임대인 동의가 필요한가요?
현재는 대부분 동의 없이 가입할 수 있고 가입 사실이 임대인에게 통지됩니다. 상품별로 확인하십시오.
이사를 가야 하는데 어떻게 하나요?
먼저 임차권등기명령을 받아야 대항력이 유지됩니다. 보증기관도 이 등기를 청구 요건으로 요구하는 경우가 많습니다.
가입이 거절되었습니다.
선순위 채권이 많거나 시세 대비 보증금이 높다는 뜻입니다. 그 자체가 위험 신호이므로 계약을 재검토할 이유가 됩니다.
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