Q. 질문 내용
전세 계약이 아직 일 년 남았는데 집주인이 주변 시세가 올랐다며 월세를 이십만 원 올려 달라고 합니다. 안 올려 주면 나가라고 하는데 제가 응해야 하나요?
본인 사안은 지금 받은 요구가 계약 기간 중의 증액청구인지 갱신에 따른 조건 변경인지부터 가려야 하는 영역입니다. 결론부터 말씀드리면 기간이 남아 있는 동안에는 합의 없이 올릴 수 없고, 올릴 수 있는 경우에도 한도가 있으며, 거절했다고 해서 나가야 할 의무는 생기지 않습니다.
■ 기간이 남아 있는 동안의 인상
계약 기간 중에는 원칙적으로 임차인의 합의 없이 차임을 올릴 수 없습니다. 계약서에 적힌 금액이 그대로 기준이 됩니다. 다만 주택임대차보호법 제7조는 예외를 두고 있습니다. 조세나 공과금, 그 밖의 경제 사정이 변동되어 약정한 차임이 적절하지 않게 된 경우에 한해 증액을 청구할 수 있습니다. 여기서 요건은 꽤 엄격하게 보고, 주변 시세가 올랐다는 말만으로는 곧바로 요건이 채워지지 않습니다. 게다가 이것은 청구일 뿐이어서, 청구했다고 해서 자동으로 금액이 바뀌지도 않습니다.
■ 5퍼센트라는 한도
증액이 가능한 경우에도 한도가 있습니다. 시행령이 정한 상한은 약정 차임이나 보증금의 5퍼센트이고, 한 번 올린 뒤에는 ① 1년 안에 다시 청구할 수 없습니다. ② 지방자치단체가 조례로 더 낮은 비율을 정했다면 그 기준을 따릅니다. 보증금을 월세로 돌리는 경우에는 또 다른 제한이 붙습니다. 법이 정한 전환율을 넘을 수 없고 그 비율은 기준금리에 연동되므로, 임대인이 제시한 월세가 한도를 넘는지 계산해 보아야 합니다. 초과된 부분은 효력이 없습니다.
■ 갱신인지 신규 계약인지
결과를 가르는 것은 사실 이 지점입니다. 주택임대차보호법 제6조의3의 갱신요구권을 써서 계약을 이어 가는 경우라면 앞서 본 5퍼센트 한도가 그대로 적용됩니다. 반대로 갱신요구권을 이미 다 쓴 뒤에 새로 맺는 계약이라면 한도가 적용되지 않아 시세대로 정할 수 있습니다. 갱신요구권은 주택의 경우 ① 한 번 ② 2년까지 ③ 계약 종료 6개월 전부터 2개월 전 사이에 행사합니다. 임대인은 법이 정한 사유가 없으면 거절하지 못하며, 인상 요구를 받아들이지 않았다는 것은 거절 사유가 되지 않습니다.
■ 거절했을 때 벌어지는 일
한도를 넘는 인상 요구를 거절해도 계약은 그대로 유지됩니다. 임대인이 일방적으로 계약을 끝낼 수 없으므로 통보에 응하지 않아도 됩니다. 다만 주의할 것이 하나 있습니다. 한도 안의 정당한 증액 청구라고 판단되는 경우까지 차임 전액을 끊어서는 안 됩니다. 2기분 이상을 연체하면 그것이 해지 사유가 되기 때문입니다. 정당한 청구인지 판단이 서지 않는다면 기존 금액은 계속 내면서 인상분만 다투는 편이 안전합니다. 이미 5퍼센트를 넘겨 지급한 부분이 있다면 반환을 청구할 여지도 있습니다.
■ 상가, 묵시적 갱신, 등록임대주택
같은 5퍼센트라도 적용 방식이 갈립니다. 상가건물 임대차는 환산보증금이 일정 금액을 넘으면 한도 규정이 적용되지 않고, 갱신요구권은 ① 전체 임대차 기간 ② 10년까지 인정되어 주택과 구조가 다릅니다. 갱신 통지 없이 기간이 지나 묵시적으로 이어진 상태라면 종전 조건이 그대로 유지되므로, 올리려면 별도의 증액 청구가 있어야 하고 이때는 임차인만 언제든 해지를 통고할 수 있습니다. 집이 등록임대주택이라면 인상률이 따로 제한되므로 등록 여부를 직접 확인해 보십시오. 보증금이나 차임을 바꾸면 변경 신고 대상이 되고, 신고해 두면 확정일자의 효력도 함께 이어집니다.
■ 남겨야 할 것과 다투는 방법
인상 요구와 거절 의사는 반드시 문자나 내용증명으로 남기십시오. 구두로만 오간 말은 뒤에 그대로 다투어집니다. 갱신요구 역시 서면으로 해 두어야 시점이 증명됩니다. 월세 대신 관리비를 크게 올려 사실상 인상하는 방식이라면 항목과 산정 근거를 요구할 수 있고, 실비와 무관한 인상은 다툴 수 있습니다. 거절을 이유로 수리를 미루거나 퇴거를 압박하는 일이 이어진다면 그 경과를 기록해 두십시오. 주택임대차분쟁조정위원회에 조정을 신청하는 방법이 있고, 비용과 기간 면에서 소송보다 부담이 적습니다.
참조 조문
주택임대차보호법 제6조, 제6조의3, 제7조, 제7조의2, 제10조 · 주택임대차보호법 시행령 제8조, 제9조 · 상가건물 임대차보호법 제10조, 제11조 · 부동산 거래신고 등에 관한 법률 제6조의2, 제6조의3
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자주 묻는 질문
계약 기간 중에 월세를 올릴 수 있나요?
원칙적으로 합의 없이 올릴 수 없습니다. 증액을 청구하더라도 5퍼센트를 넘을 수 없고 1년 안에는 다시 청구할 수 없습니다.
거절하면 나가야 하나요?
아닙니다. 한도를 넘는 인상을 거절해도 계약은 그대로 유지되며 임대인이 일방적으로 끝낼 수 없습니다.
이미 10퍼센트 올려 주기로 합의했는데요.
임차인에게 불리한 약정은 무효로 보는 것이 판례입니다. 초과 지급한 금액은 반환을 청구할 수 있습니다.
갱신 때는 시세대로 올릴 수 있나요?
갱신요구권을 행사한 갱신에는 5퍼센트 한도가 적용됩니다. 갱신요구권을 다 쓴 뒤의 신규 계약에만 한도가 없습니다.
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