전세나 월세 계약이 끝나갈 때 임차인은 더 살 수 있는지, 임대인은 내보낼 수 있는지가 문제가 됩니다. 갱신에는 임차인이 요구해서 되는 갱신과 아무 말 없이 지나가서 되는 갱신이 있습니다.
둘은 기간과 조건, 중도 해지의 방법이 다릅니다. 어느 쪽에 해당하느냐에 따라 임대료를 얼마나 올릴 수 있는지, 언제까지 살 수 있는지가 갈립니다. 결국 통지의 시기가 결과를 정합니다.
내 계약은 어느 쪽 갱신인가
주택임대차에서 갱신은 두 갈래입니다. 임차인이 요구해서 되는 계약갱신요구권에 의한 갱신과, 아무도 말하지 않아 성립하는 묵시적 갱신입니다.
어느 쪽이든 계약은 이어집니다.
달라지는 것은 그 뒤의 조건입니다. 기간과 횟수, 중도 해지의 방법이 각각 다릅니다. 그래서 만료가 다가오면 내 계약이 어느 쪽으로 갱신되는지부터 확인해야 합니다.
| 구분 | 갱신요구권에 의한 갱신 | 묵시적 갱신 |
|---|---|---|
| 성립 | 임차인이 기간 안에 요구 | 양쪽 모두 통지하지 않음 |
| 시기 | 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 | 같은 기간에 통지가 없으면 성립 |
| 횟수 | 1회 | 제한 없음 |
| 기간 | 2년 | 2년 |
| 증액 한도 | 5% 이내 | 5% 이내 |
| 중도 해지 | 임차인만 가능, 통지 후 3개월 | 임차인만 가능, 통지 후 3개월 |
갱신요구권은 언제 어떻게 행사하는가
임차인은 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 갱신을 요구할 수 있습니다. 주택임대차보호법 제6조의3이 정한 기간입니다.
이 기간을 넘기면 요구권으로서의 갱신은 되지 않습니다.
요구는 문자나 내용증명처럼 기록이 남는 방식으로 해야 합니다. 중요한 것은 보낸 날이 아니라 도달한 날입니다. 도달 시점이 기간 안에 들어와 있어야 효력이 생깁니다.
요구권은 1회만 행사할 수 있고, 갱신되는 기간은 2년입니다. 최초 2년에 2년을 더해 모두 4년의 거주가 보장되는 구조입니다.
이미 요구권을 써서 갱신했다면 다시 행사할 수 없습니다. 다만 그 뒤에도 묵시적 갱신은 따로 성립할 수 있습니다.
임대인이 문자를 읽지 않거나 내용증명을 받지 않는 경우가 있습니다. 도달을 두고 다툼이 생기기 쉬우므로 문자와 내용증명을 함께 보내 두는 편이 안전합니다.
임대인은 어떤 사유로 거절할 수 있는가
거절하려면 법에 열거된 사유가 있어야 합니다. 마음에 들지 않는다는 이유로는 거절하지 못합니다. 사유가 없으면 갱신은 그대로 이루어집니다.
가장 많이 쓰이는 사유가 실거주입니다. 임대인 본인이나 직계존속, 직계비속이 그 집에 실제로 살려는 경우입니다.
- 임대인 본인이나 직계존속, 직계비속의 실거주
- 2기의 차임액에 해당하는 금액의 연체
- 임대인의 동의 없는 전대
- 고의나 중대한 과실로 주택을 파손한 경우
- 철거나 재건축이 필요한 경우
2기의 차임 연체는 연속으로 두 달을 밀렸다는 뜻이 아니라, 밀린 금액을 합쳐 두 달분에 이르렀다는 뜻입니다. 한 달씩 여러 번 늦게 낸 경우에도 합계가 2기분에 이르면 사유가 됩니다.
열거된 것 밖의 사유는 통하지 않습니다.
거절 통지를 받았다면 어떤 사유를 들었는지부터 확인하십시오. 사유를 적지 않은 통지라면 그 점을 짚어 두어야 합니다.
실거주라고 해 놓고 남에게 세를 주면
실거주를 이유로 갱신을 거절해 놓고, 정당한 사유 없이 제3자에게 다시 임대하면 손해배상 책임이 생깁니다. 갱신되었을 기간 안에 이루어진 재임대가 대상입니다. 거절의 이유가 사실이 아니었다는 점이 드러나는 셈입니다.
조문에는 정당한 사유 없이라는 단서가 붙어 있습니다. 실거주하려다 사정이 바뀐 경우까지 모두 배상 대상이 되는 것은 아니라는 뜻입니다.
배상액은 다음 셋 중 가장 큰 금액으로 정해집니다.
- 거절 당시 월 차임의 3개월분에 해당하는 금액
- 새 임대차의 차임과 종전 차임의 차액에 2년을 곱한 금액
- 갱신 거절로 임차인이 실제로 입은 손해
그래서 거절당한 뒤에도 그 집을 한 번은 들여다볼 필요가 있습니다. 등기부와 실제 거주 여부가 청구의 출발점입니다.
주의
실거주를 이유로 든 거절 통지는 버리지 마십시오. 나중에 그 집이 다른 사람에게 임대된 사실이 확인되면, 그 통지가 배상 청구의 가장 중요한 자료가 됩니다.
묵시적 갱신은 어떻게 성립하는가
임대인이 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 갱신 거절이나 조건 변경을 통지하지 않으면, 같은 조건으로 다시 계약된 것으로 봅니다. 임차인도 2개월 전까지 아무 통지를 하지 않아야 합니다. 양쪽이 모두 침묵하면 그것으로 성립합니다.
아무 행위도 필요하지 않습니다.
존속기간은 2년으로 봅니다. 임대인은 그 기간 안에 해지하지 못합니다.
임차인은 다릅니다. 언제든 해지를 통지할 수 있고, 통지가 도달하고 3개월이 지나면 효력이 생깁니다. 중도 해지는 임차인 쪽에만 열려 있는 문입니다.
묵시적 갱신에는 횟수 제한이 없습니다. 통지가 없으면 같은 방식으로 계속 반복됩니다.
묵시적 갱신이 몇 번 있었더라도 갱신요구권은 그대로 남습니다. 아직 쓰지 않았다면 나중에 행사할 수 있습니다.
편해 보이지만 위험이 하나 있습니다. 임대인이 만료 2개월 전을 갓 넘겨 통지하면 이미 갱신이 된 뒤라 그 통지는 효력이 없는데, 그 사실을 모른 채 이사 준비를 시작하는 경우가 많습니다. 날짜부터 세어야 합니다.
임대료는 얼마나 올릴 수 있는가
갱신할 때 차임과 보증금의 증액은 5%를 넘지 못합니다. 주택임대차보호법 제7조와 같은 법 시행령이 정한 한도입니다.
지역에 따라 조례로 더 낮게 정할 수 있습니다.
증액 청구에는 시간 제한도 있습니다. 계약이나 약정한 증액이 있은 뒤 1년 이내에는 다시 증액을 청구하지 못합니다.
임대인이 5%를 넘는 인상을 요구해도 그대로 응할 의무는 없습니다. 합의가 되지 않으면 기존 조건으로 갱신되고, 인상 여부는 따로 다투게 됩니다. 조정이나 소송으로 정하는 동안에도 계약은 유지됩니다.
반대로 임차인이 차임 감액을 청구할 수도 있습니다. 시세나 경제 사정이 바뀌어 기존 차임이 맞지 않게 되었다면 감액을 구할 수 있고, 감액에는 5%와 같은 한도가 붙지 않습니다.
임대인이 차임 인상 같은 조건 변경을 기간 안에 통지하면 묵시적 갱신은 막힙니다. 이때 임차인은 요구권을 행사해 5% 이내로 갱신할 수 있습니다.
집주인이 바뀌거나 상가라면
매매로 임대인이 바뀌어도 새 임대인이 임대차를 승계합니다. 갱신요구권과 묵시적 갱신은 새 임대인에게도 그대로 적용됩니다.
새 임대인이 실거주를 이유로 거절하는 것 자체는 가능합니다. 다만 매매 시점과 갱신요구가 도달한 시점의 선후가 쟁점이 됩니다. 요구가 먼저 도달했다면 새 임대인이 거절하기는 어렵습니다.
승계는 보증금 반환 의무까지 함께 넘어간다는 뜻입니다. 다만 대항력을 갖추고 있어야 새 임대인에게 주장할 수 있으므로, 전입신고와 확정일자가 그대로 유지되고 있는지 확인해야 합니다.
상가는 기준이 다릅니다.
상가건물 임대차보호법 제10조는 최초 기간을 포함해 10년까지 갱신요구권을 보장합니다. 요구 시기는 만료 6개월 전부터 1개월 전까지로 주택과 다르고, 묵시적 갱신의 기간은 1년입니다. 차임 증액 한도는 5%로 같습니다.
10년은 최초 계약에서부터 세는 기간입니다. 그 기간이 지나면 갱신요구권으로는 더 연장할 수 없고 묵시적 갱신만 남습니다.
나가려 할 때 보증금은 어떻게 되는가
갱신 중에 임차인이 해지하면 통지 후 3개월이 지나 효력이 생기고, 그때 보증금을 돌려받습니다. 새 임차인을 구해 놓을 의무는 임차인에게 없습니다.
문제는 임대인이 반환을 미루는 경우입니다. 이때는 주택임대차보호법 제3조의3이 정한 임차권등기명령을 이용합니다. 등기가 마쳐지면 대항력과 우선변제권을 유지한 채 이사할 수 있습니다.
임차권등기명령은 임대차가 끝난 뒤에 신청합니다. 등기가 마쳐진 것을 확인하고 이사해야 하며, 확인 전에 짐을 먼저 빼면 순위를 잃을 수 있습니다.
보증금 반환 청구 소송도 함께 검토합니다. 반환이 늦어진 기간에 대한 지연손해금도 함께 구할 수 있습니다.
확인할 것
· 만료일과 오늘 사이의 기간, 그리고 2개월 전이 언제인지
· 갱신요구나 거절 통지를 보낸 방법과 도달 날짜
· 요구권을 이미 한 번 썼는지 여부
· 제시받은 인상 폭이 5%를 넘는지
· 등기부상 소유자가 바뀌었는지
정리
갱신요구권은 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 1회 행사해 2년을 연장하고, 임대인은 실거주 등 법에 열거된 사유로만 거절할 수 있습니다. 실거주를 이유로 거절한 뒤 정당한 사유 없이 다시 임대하면 손해배상 책임이 따릅니다.
묵시적 갱신은 양쪽이 통지하지 않으면 같은 조건으로 2년 성립하고 횟수 제한이 없으며, 요구권을 아직 쓰지 않았다면 그 권리는 그대로 남습니다. 두 갱신 모두 증액은 5% 이내이고, 중도 해지는 임차인만 3개월 예고로 할 수 있습니다. 결국 만료 2개월 전까지의 통지 여부가 모든 것을 정합니다.
참조 조문
주택임대차보호법 제6조, 제6조의2, 제6조의3, 제7조, 제3조의3 · 주택임대차보호법 시행령 제8조 · 상가건물 임대차보호법 제10조, 제11조 · 민법 제639조
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자주 묻는 질문
갱신요구를 만료 한 달 전에 했는데 유효한가요?
요구권 행사 기간인 2개월 전을 지났으므로 요구권으로서는 효력이 없습니다. 다만 임대인도 2개월 전까지 거절 통지를 하지 않았다면 묵시적 갱신이 성립합니다.
집주인이 직접 들어온다고 갱신을 거절했는데 확인할 방법이 있나요?
거절 후 제3자에게 임대했는지 확정일자 정보나 전입 여부로 확인할 수 있습니다. 정당한 사유 없이 재임대했다면 손해배상을 청구할 수 있습니다.
묵시적으로 갱신된 뒤 중간에 나갈 수 있나요?
임차인은 언제든 해지를 통지할 수 있고 통지 후 3개월이 지나면 효력이 생깁니다. 임대인은 갱신된 2년 동안 해지할 수 없습니다.
갱신할 때 집주인이 10% 올려 달라고 합니다.
갱신 시 인상은 5% 이내로 제한되므로 응할 의무가 없습니다. 합의가 되지 않으면 기존 조건으로 갱신되고 인상 여부는 조정이나 소송으로 정합니다.
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