공동명의 부동산의 처분과 공유물분할 청구

형제가 함께 상속받은 땅, 부부가 공동명의로 산 아파트, 동업자와 나눠 가진 상가는 한 사람의 뜻만으로 팔 수 없습니다. 팔고 싶은 사람과 팔기 싫은 사람이 갈리면 부동산은 그대로 묶입니다.

그동안에도 세금과 관리비는 나갑니다. 공유는 지분의 처분, 전체의 처분, 관리와 사용, 분할 청구에서 각각 다른 규칙이 적용되고, 이를 모르면 효력 없는 계약을 하거나 엉뚱한 청구를 하게 됩니다.

공유란 무엇을 나눠 가진 것인가

여러 사람이 지분으로 하나의 물건을 소유하는 것이 공유입니다. 지분은 등기부에 비율로 적히고, 정해 두지 않았다면 민법 제262조에 따라 균등한 것으로 추정합니다.

여기서 오해가 자주 생깁니다.

지분은 물건의 특정 부분이 아닙니다. 3분의 1 지분을 가졌다고 해서 마당의 3분의 1이 내 것이 되는 것이 아닙니다. 공유자는 지분 비율에 따라 물건 전체를 사용하고 수익할 수 있을 뿐이고, 어느 한 곳을 독점하는 권리는 여기서 나오지 않습니다.

지분과 공유물
지분은 공유자가 물건 전체에 대해 가지는 권리의 비율입니다. 등기부에는 분자와 분모로 표시되고, 그 비율이 사용과 수익, 관리 결정, 분할의 기준이 됩니다. 특정 구역을 정해 각자 쓰기로 한 약정이 있다면 그것은 공유자 사이의 관리 약정일 뿐, 지분 자체가 그 구역으로 바뀌는 것은 아닙니다.

내 지분만 파는 것과 전체를 파는 것

자기 지분은 다른 공유자의 동의 없이 팔거나 담보로 제공할 수 있습니다. 민법 제263조가 지분의 처분을 공유자의 자유로 두고 있기 때문입니다.

지분은 그 자체로 독립된 재산입니다.

다만 현실에서는 지분만 사려는 사람이 드물고 가격도 낮게 매겨집니다. 그래서 결국 다른 공유자에게 파는 경우가 많습니다.

지분을 팔더라도 다른 공유자에게 먼저 알리는 편이 낫습니다. 모르는 사람이 공유관계에 들어오면 관리도 분할도 훨씬 복잡해집니다.

전체를 파는 것은 이야기가 다릅니다. 민법 제264조는 공유물의 처분과 변경에 다른 공유자 전원의 동의를 요구합니다. 과반수 지분을 가졌더라도 전체를 처분할 수는 없습니다.

한 사람이 반대하는데도 전체를 대상으로 매매계약을 맺으면, 그 반대한 사람의 지분에는 효력이 미치지 않습니다. 매수인은 계약에 응한 사람들의 지분만 취득하게 됩니다. 이런 계약은 분쟁의 출발점이 됩니다.

누가 쓰고 누가 결정하는가

결정의 단위는 사람 수가 아니라 지분입니다.

임대를 놓을지, 어떤 방법으로 쓸지를 정하는 관리행위는 민법 제265조에 따라 지분의 과반수로 정합니다. 공유자가 세 명이어도 지분이 절반을 넘는 한 사람이 있다면 그 사람의 뜻대로 정해집니다.

반면 물건을 지키는 보존행위는 각 공유자가 혼자서도 할 수 있습니다. 무단으로 들어온 점유자를 상대로 한 청구가 여기에 해당합니다. 전체를 위한 행위여서 다른 공유자의 동의를 기다릴 필요가 없습니다.

행위	필요한 동의	예
지분의 처분	불필요, 단독으로 가능	자기 지분의 매도나 담보 제공
보존행위	불필요, 각자 단독	불법 점유자에 대한 방해 배제
관리행위	지분의 과반수	임대차 계약, 사용 방법의 결정
처분과 변경	공유자 전원	전체 매도, 건물 철거, 대수선

한 사람이 전부 쓰고 있다면

과반수 지분을 가진 공유자는 관리 방법으로 자신이 전부를 쓰기로 정할 수 있습니다. 소수 지분권자는 그 사용 자체를 막지 못합니다.

그렇다고 공짜는 아닙니다.

소수 지분권자는 자기 지분 비율에 해당하는 임료 상당액을 부당이득으로 청구할 수 있습니다. 사용은 막지 못해도 대가는 받는 구조입니다.

반대의 경우는 결론이 다릅니다. 소수 지분권자가 전체를 점유하고 있을 때, 다른 공유자가 그 부동산을 자기에게 인도하라고 청구할 수는 없다는 것이 최근 판례의 태도입니다. 과거에는 보존행위로 인도 청구가 받아들여졌지만 그 판례가 바뀌었습니다.

그래서 청구의 형태를 정확히 잡아야 합니다. 인도가 아니라 방해 배제와 부당이득으로 구성해야 합니다.

합의가 안 되면 무엇을 할 수 있는가

공유자는 언제든 공유물의 분할을 청구할 수 있습니다. 다른 공유자의 동의는 필요하지 않습니다.

묶인 부동산을 푸는 열쇠가 이것입니다.

협의가 되지 않으면 법원에 분할을 청구합니다. 민법 제269조가 협의가 성립되지 아니한 때 분할을 법원에 청구할 수 있다고 정하고 있습니다. 이 권리는 스스로 포기하지 않는 한 사라지지 않습니다.

예외가 하나 있습니다. 민법 제268조는 공유자들이 5년 이내의 기간으로 분할하지 않기로 약정할 수 있게 하고, 갱신도 5년을 넘지 못하게 합니다. 이 약정을 등기하면 지분을 넘겨받은 사람에게도 효력이 미칩니다.

상속으로 생긴 공유에는 이런 약정이 드물어, 등기부와 약정서를 확인하는 것으로 정리되는 경우가 많습니다.

청구했다고 해서 반드시 끝까지 가야 하는 것도 아닙니다. 소송 중에 협의가 이루어지면 그 내용대로 조정으로 마무리할 수 있습니다.

분할은 어떤 방법으로 이루어지는가

원칙은 현물분할입니다. 땅을 나누어 각자의 단독소유로 만드는 방식입니다.

• 현물분할: 물건 자체를 나누어 각자의 단독소유로 만듭니다
• 경매분할: 경매로 팔아 그 대금을 지분 비율대로 나눕니다
• 가액배상: 한 사람이 전부를 갖고 나머지에게 그 값을 지급합니다

나눌 수 없거나 나누면 가치가 크게 떨어지는 경우에는 경매로 팔아 대금을 나눕니다. 한 공유자가 전부를 갖고 나머지에게 가액을 지급하는 가액배상도 인정되며, 법원이 사정을 보아 방법을 정합니다.

경매분할에는 그늘이 있습니다.

경매로 넘어가면 시세보다 낮은 값에 낙찰되는 경우가 많고, 결국 공유자 모두가 손해를 봅니다. 그래서 분할 소송이 제기되고 나서야 협의가 다시 열리는 일이 흔합니다. 소송이 협상의 수단으로 쓰이는 셈입니다.

지분이 경매에 나온 경우에는 다른 공유자에게 장치가 하나 있습니다. 민사집행법 제140조의 우선매수 신고를 하면 최고가 매수신고 가격으로 그 지분을 살 수 있습니다. 외부인이 공유관계에 들어오는 것을 막는 제도입니다.

다만 공유물분할을 위한 형식적 경매에서는 이 우선매수권이 인정되지 않는다는 것이 실무입니다. 지분 경매와 분할 경매를 구별해야 합니다.

상속 부동산과 부부 공동명의는 다른가

상속으로 공유가 된 부동산은 단계를 먼저 봅니다. 분할이 끝나지 않았다면 공유물분할이 아니라 민법 제1013조 이하의 상속재산분할 절차로 나눕니다.

가정법원의 심판 사항입니다.

상속재산분할 협의가 끝나고 각자의 지분이 등기된 뒤에는 일반 공유가 됩니다. 그때부터는 공유물분할청구의 대상입니다. 어느 단계인지에 따라 법원도 절차도 달라지므로 등기부부터 확인해야 합니다.

부부 공동명의도 형식은 공유입니다. 혼인 중에 공유물분할을 청구하는 것이 이론상 불가능하지는 않지만, 실무에서는 이혼할 때 재산분할로 정리됩니다. 재산분할은 등기된 명의를 넘어 기여도를 따져 나눕니다.

이혼하지 않은 상태에서 한쪽이 팔고 싶어 한다면 전원 동의 원칙이 그대로 적용됩니다. 배우자가 반대하면 전체 처분은 되지 않습니다.

세금과 소송에서 무엇을 확인하는가

분할 방법을 정할 때는 세금을 함께 보아야 합니다. 지분을 다른 공유자에게 무상으로 넘기면 증여의 문제가 되고, 시가로 팔면 양도소득세가 따라옵니다.

현물분할은 조금 다릅니다.

지분 비율대로 정확히 나누면 양도로 보지 않지만, 자기 비율을 넘겨받은 부분이 있다면 그 부분은 양도나 증여로 평가됩니다. 나누는 모양이 세금을 정한다는 뜻입니다.

분할 소송은 공유자 전원을 당사자로 삼아야 하는 필수적 공동소송입니다. 한 사람이라도 빠지면 소가 각하됩니다. 감정으로 가액을 정하고 분할 방법을 심리하므로 보통 1년 안팎이 걸리며, 그 사이 조정으로 끝나는 사건이 많습니다.

확인할 것
· 등기부상 각자의 지분 비율과 최근 변동
· 분할 금지 약정과 그 등기 여부
· 상속 등기가 끝났는지, 상속재산분할 단계인지
· 지분에 설정된 근저당이나 가압류
· 연락이 끊긴 공유자가 있는지

지분에 설정된 담보는 분할한 뒤에도 따라다닙니다. 공유자 중 소재를 알 수 없는 사람이 있어도 공시송달로 소송을 진행할 수 있으므로, 연락 두절이 분할을 막지는 않습니다.

정리

자기 지분은 자유롭게 팔 수 있지만 전체 처분에는 공유자 전원의 동의가 필요합니다. 관리는 지분의 과반수로 정하고, 보존행위는 각자 단독으로 할 수 있습니다. 과반수 지분권자의 독점은 막지 못하되 임료 상당액은 청구할 수 있습니다.

합의가 되지 않으면 공유물분할청구로 현물분할, 경매분할, 가액배상 가운데 하나로 정리됩니다. 경매는 대체로 손해여서 소송이 오히려 협의를 여는 계기가 됩니다. 방법을 정하기 전에 세금을 함께 계산해 보아야 합니다.

관련 안내: 부산 부동산변호사 · 부동산·주택 업무

참조 조문

민법 제262조, 제263조, 제264조, 제265조, 제268조, 제269조, 제1013조 · 민사집행법 제140조, 제274조 · 소득세법 제88조 · 상속세 및 증여세법 제2조

본 글이 일반적 안내였다면, 본인 사안은 사실관계가 조금만 달라져도 결론이 크게 달라집니다. 비슷한 상황으로 고민 중이시라면 정식 상담을 권합니다.

법무법인 대한중앙 한병철 변호사

대한변호사협회 인증 형사전문·부동산전문변호사 (13년차)

전화: 1533-7377 | 이메일: hanbyungchul@naver.com

부산 해운대 사무소 · 영남권/제주 중심, 서울·경기·충청·호남·강원 의뢰 대응

자주 묻는 질문

형제 중 한 명이 반대하면 상속받은 땅을 못 파나요?

전체를 팔려면 전원 동의가 필요하므로 그 형제의 지분은 팔 수 없습니다. 대신 자기 지분만 팔거나 공유물분할을 청구해 정리할 수 있습니다.

과반수 지분을 가진 사람이 혼자 건물을 쓰고 있습니다.

과반수 지분권자는 관리 방법으로 전부 사용을 정할 수 있어 막기 어렵습니다. 대신 지분 비율의 임료 상당액을 부당이득으로 청구할 수 있습니다.

분할 소송을 하면 꼭 경매로 가나요?

현물분할이 원칙이고 가액배상도 가능합니다. 경매는 나누기 어렵고 가치가 크게 줄 때 택하는 방법이며, 소송 중 조정으로 끝나는 경우가 많습니다.

공유자 한 명과 연락이 안 되는데 분할할 수 있나요?

전원을 당사자로 해야 하지만 소재를 알 수 없으면 공시송달로 진행할 수 있습니다. 연락 두절이 분할을 막지는 않습니다.

---

법무법인 대한중앙 | 해운대 사무소

대한변호사협회 인증 형사전문·부동산전문변호사

대표 변호사 한병철

전화: 1533-7377 | 이메일: hanbyungchul@naver.com

본 글은 일반적인 법률 정보 제공을 목적으로 하며, 개별 사안에 대한 법률 자문이 아닙니다. 구체적인 사건은 정식 상담을 통해 확인이 필요합니다.