계약 끝났는데 세입자가 안 나가면 어떻게 내보내나요

Q. 질문 내용

전세 계약이 끝나서 두 달 전에 문자로 나가 달라고 했는데 세입자가 갈 데가 없다며 계속 살고 있습니다. 보증금은 준비돼 있는데 강제로 내보낼 수 있나요?

 

본인 사안은 점유를 되찾는 절차를 파악해야 하는 영역입니다. 결론부터 말씀드리면 문을 잠그거나 짐을 내놓는 방식은 형사처벌 대상이고, 내용증명과 가처분, 명도소송, 강제집행이라는 순서만이 결과를 만듭니다. 보증금을 돌려줄 준비가 되어 있다는 점은 오히려 본인에게 유리한 조건입니다.

■ 계약이 정말 끝났는지부터

먼저 계약이 실제로 끝났는지 확인하셔야 합니다. 주택임대차보호법 제6조는 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 갱신거절을 통지하지 않으면 같은 조건으로 다시 임대차한 것으로 보고, 그 존속기간을 2년으로 정하고 있습니다. 두 달 전에 보낸 문자라면 시기가 아슬아슬하므로 언제 도달했는지를 다시 보셔야 합니다. 임차인이 제6조의3의 계약갱신요구권을 행사했는데 정당한 거절 사유가 없었다면 그 갱신도 유효합니다. 상가라면 상가건물 임대차보호법 제10조에 따라 최초 기간을 포함해 10년까지 갱신을 요구할 수 있고, 제10조의8의 3기 차임 연체 같은 사유가 있을 때 거절이 됩니다.

■ 절대 해서는 안 되는 것

계약이 끝났어도 점유는 여전히 임차인에게 있습니다. 그래서 문을 잠그거나 열쇠를 바꾸거나 짐을 밖에 내놓거나 전기와 물을 끊는 행위는 형사처벌로 이어집니다. 사안에 따라 ① 형법 제319조의 주거침입 ② 제323조의 권리행사방해 ③ 제366조의 재물손괴가 검토됩니다. 내 집이라는 생각에 한 번 손을 대면 그때부터 본인이 피고소인이 되고 임차인에게 손해배상까지 물어야 하는 상황이 됩니다. 집행이 끝난 뒤 남은 짐도 마찬가지여서, 집행관이 보관하거나 창고에 맡기고 임차인이 찾아가지 않으면 매각 절차를 거치므로 임의로 버리시면 안 됩니다.

■ 보증금과 명도는 동시이행입니다

임차인의 명도 의무와 임대인의 보증금 반환 의무는 민법 제536조의 동시이행 관계에 있습니다. 보증금을 돌려주지 않으면 임차인은 나가지 않을 권리가 있다는 뜻입니다. 뒤집어 보면 보증금이 준비된 본인에게는 유리한 조건입니다. 반환할 준비가 되었다는 사실을 문서로 통지하시고, 임차인이 수령을 거부하면 공탁하십시오. 공탁이 이루어지면 계속 살고 있을 근거가 사라지고, 시간을 끌 명분도 함께 없어집니다.

■ 내용증명에서 강제집행까지

순서는 정해져 있습니다. ① 계약 종료 사실과 명도 기한, 불이행 시 소송과 손해배상 청구를 적은 내용증명을 보내고 ② 소 제기와 함께 민사집행법 제300조의 점유이전금지가처분을 신청하며 ③ 건물명도소송을 부동산 소재지 법원에 냅니다. 가처분을 해 두면 그 뒤에 들어온 사람에게도 판결의 효력이 미치므로 빠뜨리지 마십시오. 소송은 다툼이 없으면 더 빠르지만 보통 4개월에서 6개월이 걸리고, 임차인이 나오지 않으면 무변론 판결이 납니다. 확정되면 집행문을 받아 집행관에게 신청하고, 민사집행법 제258조에 따라 계고를 거쳐 짐을 옮기고 점유를 넘겨받습니다.

■ 밀린 기간의 손해와 보증금 공제

계약이 끝난 뒤에도 살고 있었던 기간에 대해서는 차임 상당액을 민법 제741조의 부당이득으로 청구할 수 있습니다. 명도소송에 함께 청구하는 것이 보통입니다. 새 임차인과의 계약이 깨졌거나 매매가 무산된 손해도 청구할 수 있지만, 그 경우에는 인과관계를 증명해야 합니다. 미납 차임, 연체 관리비, 원상회복 비용, 명도 지연에 따른 손해는 보증금에서 공제하시면 되고, 공제 내역과 근거 자료를 정리해 통지한 뒤 남은 금액을 명도와 동시에 지급하십시오. 집행 비용도 먼저 내고 임차인에게 청구합니다.

■ 더 빠른 길과 매매를 앞둔 경우

소송만이 답은 아닙니다. 임차인이 나가겠다면서 시간을 달라고 하면 민사소송법 제385조의 제소전화해로 기한을 정해 두십시오. 화해조서는 확정판결과 같은 효력이 있어 기한을 넘기면 바로 집행할 수 있고, 임차인 쪽 부담도 소송보다 적습니다. 이사 비용 일부를 지원하는 조건으로 합의하는 편이 시간과 비용 모두에서 나은 경우도 많으니 한 번 계산해 보십시오. 매매를 앞두고 있다면 매수인과 잔금일을 조정하거나 임대차 승계로 조건을 바꾸는 방법이 있고, 소송 중에 소유권이 넘어가면 매수인이 승계 절차를 밟아 소송을 이어받을 수 있습니다.

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참조 조문

주택임대차보호법 제4조, 제6조, 제6조의3 · 상가건물 임대차보호법 제10조, 제10조의4, 제10조의8 · 민법 제536조, 제615조, 제741조 · 민사집행법 제258조, 제300조 · 민사소송법 제385조 · 형법 제319조, 제323조, 제366조

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법무법인 대한중앙 한병철 변호사

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자주 묻는 질문

제 집인데 열쇠를 바꾸면 안 되나요?

안 됩니다. 계약이 끝났어도 점유는 임차인에게 있어 열쇠 교체, 단전, 짐 반출은 주거침입이나 권리행사방해 등으로 처벌될 수 있습니다. 명도소송과 강제집행 절차를 거쳐야 합니다.

명도소송은 얼마나 걸리나요?

보통 4개월에서 6개월이 걸리고 임차인이 다투지 않으면 더 빠릅니다. 점유이전금지가처분을 함께 신청하고 조정으로 끝내면 기간을 줄일 수 있습니다.

나가지 않는 동안의 월세는 받을 수 있나요?

계약 종료 후 점유 기간의 차임 상당액을 부당이득으로 청구할 수 있습니다. 명도소송에 함께 청구하거나 보증금에서 공제합니다.

임차인이 보증금을 안 줘서 못 나간다고 합니다.

명도와 보증금 반환은 동시이행이므로 준비된 사실을 통지하고 수령을 거부하면 공탁합니다. 공탁하면 임차인은 점유할 근거를 잃습니다.

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대표 변호사 한병철

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