옆집이 경계를 넘어 담을 쌓았는데 헐라고 할 수 있나요

Q. 질문 내용

옆집이 새로 담을 쌓았는데 측량해 보니 우리 땅을 50센티미터 정도 넘어왔습니다. 옆집은 원래 담이 있던 자리라고 우깁니다. 담을 헐라고 할 수 있나요?

 

본인 사안은 경계가 어디인지를 공적 자료로 고정하고, 상대의 점유가 얼마나 오래되었는지를 함께 따져야 하는 영역입니다. 결론부터 말씀드리면 지적도상 경계를 넘어온 담은 헐어 달라고 청구할 수 있습니다. 다만 옆집이 그 자리를 20년 넘게 점유해 왔다면 취득시효라는 반대 논리가 나오므로, 담이 언제 세워졌는지부터 확인하셔야 합니다.

■ 기준은 담이 아니라 지적도

토지의 경계는 지적도에 등록된 경계선으로 정해집니다. 지금 서 있는 담, 울타리, 오래된 동네의 관행은 기준이 아닙니다. 옆집이 원래 담이 있던 자리라고 말하는 것도 법적으로는 근거가 되지 못합니다. 실제로 현장의 담과 지적도상 경계가 어긋난 곳은 아주 흔하고, 오래된 주택가일수록 그 차이가 큽니다. 다만 지적도 자체가 잘못 등록된 지역도 있어서, 그런 곳은 등록사항 정정이나 지적재조사로 공부를 고칩니다. 정정이 끝나기 전까지는 현재의 지적도가 기준입니다.

■ 경계복원측량으로 사실을 고정합니다

한국국토정보공사에 경계복원측량을 신청하면 지적도의 경계선을 현장에 직접 표시해 줍니다. 비용은 면적과 지역에 따라 다르지만 대체로 수십만 원 선입니다. 이때 나오는 측량 성과도가 침범 사실을 증명하는 기본 자료가 되므로, 신청할 때 ① 옆집의 입회를 요청하고 ② 표시된 경계점을 사진으로 남기고 ③ 담과 경계선의 간격을 함께 찍어 두십시오. 상대가 결과를 받아들이지 않으면 지적측량 적부심사를 청구해 지방지적위원회의 판단을 받을 수 있고, 그래도 다툼이 남으면 소송에서 법원의 감정으로 정해집니다.

■ 담을 헐라고 청구할 수 있습니다

내 땅 위에 옆집의 담이 서 있다면 민법 제214조에 따라 소유권에 기해 그 담의 철거와 토지의 인도를 청구할 수 있습니다. 담을 헐고 땅을 돌려 달라는 청구입니다. 여기에 더해 침범한 기간 동안 상대가 내 땅을 쓴 데 대한 사용료를 부당이득으로 함께 청구할 수 있습니다. 50센티미터라면 면적이 크지 않아 금액은 작겠지만 청구 자체가 막히지는 않습니다. 실무에서는 이 부당이득 청구가 협의를 끌어내는 지렛대가 되는 경우가 많습니다.

■ 20년이라는 반대 논리

가장 조심해야 할 것이 취득시효입니다. 민법 제245조는 20년간 소유의 의사로 평온하고 공연하게 부동산을 점유한 자는 등기함으로써 소유권을 취득한다고 정합니다. 담이 오래되었다면 옆집은 반드시 이 주장을 꺼냅니다. 시효가 완성되면 옆집이 그 부분의 등기를 청구할 수 있고 내 땅은 그만큼 줄어듭니다. 자기 땅으로 알고 담을 쌓았다면 소유의 의사가 추정되지만, 남의 땅인 줄 알면서 넘어온 사실이 증명되면 그 추정은 깨집니다. 매매 당시의 면적, 등기부상 면적과 실제 면적의 차이가 그 자료가 됩니다.

■ 시효를 막는 방법과 건물의 경우

20년이 차기 전에 소송을 제기하면 시효가 중단됩니다. 내용증명을 보내는 것만으로는 6개월 동안의 임시적인 효력에 그치므로, 그 안에 소를 제기해야 의미가 있습니다. 담의 설치 시기는 항공사진이나 건축 도면으로 추정할 수 있으니 먼저 확인하십시오. 한편 담이 아니라 건물의 일부가 넘어온 경우에는 작은 침범을 이유로 건물 전체를 허는 것이 지나치다고 보아 철거 청구가 권리남용으로 제한될 수 있습니다. 그때는 침범 부분의 매수나 사용료로 정리되며, 신축 건물이라면 철거가 받아들여질 가능성이 높습니다.

■ 순서와 비용

순서는 ① 경계복원측량 ② 내용증명 ③ 협의 ④ 소송입니다. 측량은 수십만 원이지만 소송은 감정료까지 더해 수백만 원이 들 수 있으니, 침범 면적의 가치와 비용을 먼저 비교해 보십시오. 면적이 작다면 그 부분을 옆집에 팔거나 빌려주는 쪽이 현실적일 때가 많습니다. 합의로 정리한다면 합의서에 경계를 명확히 적고 필요하면 분할 등기까지 해 두십시오. 구두 합의는 다음 소유자에게 효력이 없습니다. 다만 시효 완성이 임박했다면 비용을 따지기 전에 소송으로 중단시켜야 합니다.

관련 안내: 부산 부동산변호사 · 부동산·주택 업무

참조 조문

민법 제212조, 제213조, 제214조, 제237조, 제239조, 제245조, 제247조, 제574조, 제582조, 제741조, 제2조 · 공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률 제23조, 제29조, 제84조 · 지적재조사에 관한 특별법 제2조

본 글이 일반적 안내였다면, 본인 사안은 사실관계가 조금만 달라져도 결론이 크게 달라집니다. 비슷한 상황으로 고민 중이시라면 정식 상담을 권합니다.

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자주 묻는 질문

옆집 담이 30년 전부터 있었다는데 그럼 옆집 땅이 되나요?

20년 이상 소유의 의사로 점유했다면 취득시효가 완성되어 그 부분의 소유권을 취득할 수 있습니다. 다만 남의 땅임을 알면서 침범한 것이 증명되면 시효가 인정되지 않습니다.

측량 결과를 옆집이 인정하지 않습니다.

지적측량 적부심사를 청구해 지방지적위원회의 재심사를 받을 수 있고, 소송에서 법원 감정으로 확정할 수도 있습니다. 측량 시 옆집을 입회시키면 다툼이 줄어듭니다.

옆집 건물 처마가 우리 땅 위로 넘어와 있습니다.

철거를 청구할 수 있지만 작은 침범으로 건물을 허는 것은 권리남용으로 제한될 수 있습니다. 이 경우 침범 부분의 사용료나 매수로 정리되는 것이 보통입니다.

침범 면적이 두 평 정도인데 소송까지 해야 하나요?

면적의 가치와 비용을 비교해 매도나 임대로 협의하는 것이 현실적입니다. 다만 상대의 점유가 20년에 가까워졌다면 시효 중단을 위해 소송이 필요합니다.

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