전입신고와 확정일자는 무엇을 지켜 주나

전세 계약을 하면 전입신고와 확정일자를 받으라는 말을 듣습니다. 그런데 이 둘이 각각 무엇을 지켜 주는지는 잘 알려져 있지 않습니다. 집이 팔리거나 경매로 넘어갔을 때 보증금을 지키는 힘은 대항력과 우선변제권 두 가지인데, 전입신고가 앞의 것을 만들고 확정일자가 뒤의 것을 만듭니다. 하나만 갖추면 절반만 보호되고, 순서와 시점을 놓치면 둘 다 힘을 쓰지 못합니다. 잔금을 치르는 날 두 가지를 함께 갖추고 보증금을 돌려받을 때까지 그대로 유지하는 것이 핵심입니다.

대항력과 우선변제권은 각각 무엇을 지켜 주나

대항력은 집주인이 바뀌어도 새 주인에게 임차인의 지위를 그대로 주장할 수 있는 힘입니다. 우선변제권은 그 집이 경매나 공매로 넘어갔을 때 후순위 권리자보다 먼저 보증금을 배당받는 힘입니다.

대항력은 주택임대차보호법 제3조에 따라 이사해서 살고 전입신고를 하면 생깁니다. 우선변제권은 같은 법 제3조의2에 따라 그 대항요건에 확정일자를 더해야 비로소 생깁니다. 순서가 있습니다. 확정일자만 받아 두고 전입하지 않았다면 우선변제권도 없습니다.

둘 중 하나만 갖춘 상태는 생각보다 흔합니다. 확정일자는 계약한 날 바로 받아 두었는데 이삿날이 밀려 전입신고가 며칠 늦어지는 경우, 그 며칠 사이에 근저당이 들어오면 보증금은 그 근저당 뒤로 밀립니다.

구분	내용
대항력	주택의 인도와 주민등록이 요건입니다. 전입신고한 다음 날 0시부터 생기고, 집주인이 바뀌어도 새 주인에게 임차인 지위를 주장할 수 있습니다.
우선변제권	대항요건에 확정일자를 더하면 생깁니다. 경매나 공매의 배당에서 확정일자 순위에 따라 후순위 권리자보다 먼저 보증금을 받습니다.
최우선변제권	보증금이 지역별 기준액 이하인 소액임차인이 일정액을 순위와 관계없이 먼저 받는 권리입니다. 받을 수 있는 금액에는 한도가 있습니다.

대항력은 언제 어떻게 생기나

요건은 두 가지입니다. 주택의 인도, 즉 실제로 그 집에 들어가 사는 것과 주민등록, 즉 전입신고입니다. 두 가지를 모두 갖춘 날의 다음 날 0시부터 대항력이 생깁니다.

본인이 아니라 배우자나 자녀 같은 가족만 전입해도 대항요건은 인정됩니다. 다만 주민등록상 주소가 등기부의 표시와 어긋나면 효력이 부정될 수 있습니다. 특히 다세대주택은 동과 호수까지 정확히 적어야 합니다. 전입신고서를 넣기 전에 등기부등본의 표시를 그대로 옮겨 적으십시오.

대항력의 효과는 승계입니다. 집이 팔리면 새 소유자가 임대인의 지위를 그대로 넘겨받으므로, 계약 기간 동안 살 수 있고 만기에는 새 주인에게 보증금을 청구합니다. 다만 경매에서는 사정이 다릅니다. 대항요건을 갖춘 시점이 선순위 근저당보다 앞서야 낙찰자에게 대항할 수 있고, 뒤지면 낙찰과 함께 임차권이 소멸합니다.

확정일자는 무엇을 고정하는 날짜인가

확정일자는 그 계약서가 그날 존재했다는 사실을 공적으로 증명하는 날짜 도장입니다. 계약 내용이 옳다고 보증해 주는 것이 아닙니다. 날짜만 고정합니다. 그런데 그 날짜가 경매 배당에서 순위의 기준이 되기 때문에 하루가 중요합니다.

1. 주민센터나 등기소를 방문하거나, 인터넷등기소에서 온라인으로 신청합니다.
2. 계약서 원본과 신분증을 제시하고 수수료를 냅니다.
3. 확정일자가 찍힌 계약서와 등기부등본을 함께 보관합니다.

확정일자를 받아 두었다고 배당이 저절로 되는 것은 아닙니다. 경매가 시작되면 민사집행법 제88조에 따라 법원이 정한 배당요구 종기까지 배당요구를 해야 하고, 이 기한을 넘기면 순위가 앞서더라도 배당에서 빠집니다. 경매가 진행되는 줄 몰랐다는 사정은 받아들여지지 않습니다.

계약을 하려는 사람은 주택임대차보호법 제3조의6에 따라 그 주택의 확정일자 부여 현황을 열람하거나 발급받을 수 있습니다. 집주인의 동의는 필요 없습니다. 같은 건물에 먼저 들어와 있는 임차인이 얼마의 보증금으로 언제 확정일자를 받았는지 확인하면, 경매가 벌어졌을 때 본인 앞에 몇 사람이 서 있는지 가늠할 수 있습니다.

잔금일 하루가 왜 순위를 가르나

대항력은 전입신고를 한 다음 날 0시에 생깁니다. 반면 근저당권은 등기를 한 그날 바로 효력이 생깁니다. 여기에서 하루가 어긋납니다.

잔금을 치른 날 전입신고를 마쳤는데 집주인이 같은 날 대출을 받아 근저당을 설정하면 근저당이 앞섭니다. 임차인은 하루 차이로 후순위가 됩니다.

그래서 잔금을 치르는 날 오전에 전입신고부터 마치는 방법을 씁니다. 다만 전입신고만으로는 부족하고 실제로 점유를 시작해야 하므로, 이삿짐이 들어가는 날짜와 신고 날짜를 맞추어야 합니다.

주의
잔금일 다음 날까지 근저당권 등 제한물권을 설정하지 않는다는 특약을 계약서에 넣으십시오. 그리고 잔금 당일과 그 다음 날, 등기부를 두 번 확인하십시오. 두 번째 확인이 잔금일에 몰래 들어온 근저당을 잡아냅니다.

선순위 근저당이 있으면 무엇을 따져야 하나

이미 근저당이 잡혀 있는 집이라면 임차인은 그 뒤 순위입니다. 경매에서 근저당권자가 먼저 배당을 받고, 남은 돈에서 보증금을 받습니다. 그래서 계약 전에 계산이 필요합니다. 등기부의 채권최고액과 시세를 견주어, 낙찰가에서 채권최고액을 빼고도 보증금이 남는지 따져 보십시오.

보증금이 지역별 기준액 이하인 소액임차인은 주택임대차보호법 제8조에 따라 확정일자 순위와 관계없이 일정액을 가장 먼저 배당받습니다. 선순위 근저당보다도 앞섭니다. 다만 경매개시결정 등기 전에 대항요건을 갖추고 있어야 하고, 이렇게 받는 금액에는 한도가 있어 보증금 전액이 보호되는 것은 아닙니다.

계산은 보수적으로 하십시오. 지금 시세가 아니라 경매에서 몇 차례 유찰된 뒤의 낙찰가를 기준으로 잡아야 합니다. 채권최고액은 실제 대출 잔액보다 크게 잡혀 있는 것이 보통이고 배당에서는 실제 채권액까지만 가져가지만, 계약 단계에서는 최고액을 기준으로 여유가 있는지 보는 편이 안전합니다.

이사를 가야 하면 보호는 어떻게 유지하나

보증금을 돌려받기 전에 주민등록을 옮기거나 짐을 빼면 대항력과 우선변제권이 함께 사라집니다. 다음 집 계약 때문에 미리 전입신고를 하는 경우가 특히 위험합니다. 잠깐 나갔다가 다시 들어와도 순위는 처음부터 새로 시작되고, 그 사이에 설정된 근저당에 밀립니다.

계약이 끝났는데 보증금을 받지 못한 채 이사해야 한다면 주택임대차보호법 제3조의3의 임차권등기명령을 신청하십시오. 등기가 마쳐지면 그 뒤에 전출하고 짐을 빼도 이미 취득한 대항력과 우선변제권이 유지됩니다. 순서가 중요합니다.

임차권등기명령은 관할 법원에 신청하고, 집주인에게 결정이 송달된 뒤 등기가 이루어집니다. 신청서를 냈다는 것과 등기가 되었다는 것은 다릅니다.

확인할 것
· 임차권등기가 등기부에 실제로 기입되었는지 확인한 뒤에 이사합니다
· 등기 완료를 확인하기 전에는 짐과 주민등록을 그대로 둡니다
· 보증금을 받기 전 전출은 순위를 잃는 가장 흔한 실수입니다
· 확정일자 부여현황은 주민센터나 온라인에서 발급받아 둡니다

전세권 설정과 상가 임대차는 무엇이 다른가

민법 제303조의 전세권 설정 등기는 집주인의 동의가 있어야 합니다. 대신 실제로 살지 않아도 효력이 있고, 보증금을 못 받으면 경매를 직접 신청할 수 있습니다. 확정일자는 동의 없이 받을 수 있지만 전입과 점유가 반드시 있어야 합니다. 실제로 거주하는 계약이라면 확정일자로 충분한 경우가 대부분이고, 거주하지 않는 계약이라면 전세권을 검토합니다.

상가는 전입신고 대신 사업자등록이 대항요건이 되고, 확정일자는 상가건물 임대차보호법 제5조에 따라 관할 세무서에서 받습니다. 다만 환산보증금이 기준액을 넘는 상가는 대항력은 인정되지만 우선변제권이 없습니다. 이때는 전세권 설정을 함께 검토하십시오.

갱신하면서 보증금을 올렸다면 오른 부분에 대해 확정일자를 새로 받아야 합니다. 원래 보증금은 처음 순위를 그대로 유지하고 증액분만 새 순위를 받습니다. 그 사이에 근저당이 들어왔다면 증액분은 그 근저당보다 뒤로 갑니다. 갱신하기 전에 등기부를 다시 확인하십시오.

정리

전입신고와 점유가 대항력을 만들고, 거기에 확정일자를 더한 것이 우선변제권을 만듭니다. 둘 다 갖추어야 보증금이 온전히 보호됩니다. 대항력은 전입신고 다음 날 0시에 생기므로, 잔금일 근저당 설정을 특약으로 막고 잔금 전후로 등기부를 두 번 확인하십시오.

보증금을 돌려받기 전에는 전출하지 않는 것이 원칙이고, 이사가 불가피하면 임차권등기명령을 받아 등기가 된 것을 확인한 뒤에 나가십시오. 경매가 시작되면 배당요구 종기를 지켜야 앞선 순위가 의미를 가집니다.

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참조 조문

주택임대차보호법 제3조, 제3조의2, 제3조의3, 제3조의6, 제8조 · 주택임대차보호법 시행령 제10조, 제11조 · 상가건물 임대차보호법 제2조, 제3조, 제5조, 제14조 · 민사집행법 제88조, 제148조 · 민법 제303조

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자주 묻는 질문

확정일자만 받고 전입신고를 안 했는데 괜찮나요?

안 됩니다. 우선변제권은 대항력을 전제로 하므로 전입신고와 실제 거주가 없으면 확정일자만으로는 보호받지 못합니다. 지금이라도 전입해야 그 다음 날부터 효력이 생깁니다.

잔금 치른 날 집주인이 대출을 받았습니다.

대항력은 전입 다음 날 0시에 생기고 근저당은 당일 효력이 있어 근저당이 앞섭니다. 특약 위반이면 계약 해제와 손해배상을 검토하고, 잔금 전에 이런 특약을 넣어 두는 것이 예방입니다.

보증금을 못 받았는데 이사를 가야 합니다.

임차권등기명령을 신청해 등기가 완료된 것을 확인한 뒤 이사합니다. 등기 전에 전출하면 대항력과 우선변제권을 잃습니다.

갱신하면서 보증금을 올렸는데 다시 확정일자를 받아야 하나요?

증액분에 대해 새 확정일자를 받아야 합니다. 원래 보증금은 원래 순위가 유지되고 증액분은 새 날짜의 순위이므로 그 사이 설정된 근저당보다 뒤가 됩니다.

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