땅은 아버지 명의인데 그 위의 집은 아들이 지었습니다. 상속으로 땅은 여러 형제에게 나뉘었는데 집은 한 사람이 쓰고 있습니다. 경매로 땅만 낙찰받았더니 남의 건물이 서 있기도 합니다. 우리 법은 토지와 건물을 서로 다른 부동산으로 보기 때문에 이런 상황이 제도적으로 생기고, 그때는 건물이 그 땅을 쓸 권리가 있는지 하나가 결과를 정합니다. 권원이 있으면 지료를 내고 건물이 남고, 없으면 철거로 갑니다. 어느 쪽인지는 소유자가 갈라진 경위가 결정합니다.
왜 땅 주인과 건물 주인이 갈라지나
민법 제99조는 토지와 건물을 각각 독립한 부동산으로 봅니다. 등기부도 따로 있고, 소유자도 얼마든지 다를 수 있습니다. 건물을 땅의 일부로 보는 나라들과는 다른 구조입니다.
그래서 남의 땅 위에 서 있는 건물이라는 상황이 예외가 아니라 일상적으로 생깁니다. 문제는 언제나 하나로 좁혀집니다. 그 건물이 땅을 쓸 권원을 가지고 있는가입니다.
| 구분 | 내용 |
|---|---|
| 지상권 | 토지 소유자와 약정해 등기하는 물권입니다. 등기가 되어 있으면 토지 소유자가 바뀌어도 그대로 주장할 수 있습니다. |
| 임차권 | 차임을 내고 땅을 빌리는 채권입니다. 등기하지 않으면 새 토지 소유자에게 주장하기 어렵습니다. |
| 사용대차 | 무상으로 빌려 쓰는 것입니다. 가족 사이에 흔하지만 토지 소유자가 바뀌면 새 소유자에게 대항하지 못합니다. |
| 법정지상권 | 약정 없이 법이 인정해 주는 지상권입니다. 동일인 소유였던 토지와 건물이 갈라진 경우에만 문제 됩니다. |
법정지상권은 어떤 경우에 생기나
법정지상권
같은 사람이 토지와 건물을 함께 가지고 있다가 저당권 실행 경매로 소유자가 달라졌을 때, 건물 소유자에게 법이 당연히 인정해 주는 토지 이용권입니다. 당사자가 합의한 적이 없어도 생기고, 등기하지 않아도 효력이 있습니다. 멀쩡한 건물을 헐어 버리는 사회적 낭비를 막으려는 제도입니다.
민법 제366조의 법정지상권은 요건이 까다롭습니다. 저당권을 설정할 당시에 토지와 건물이 같은 사람의 소유였어야 하고, 그때 이미 건물이 존재했어야 합니다. 저당권을 잡은 뒤에 새로 지은 건물에는 인정되지 않습니다. 은행은 빈 땅을 담보로 평가했는데 나중에 건물이 생겼다고 해서 땅의 가치가 깎이면 안 되기 때문입니다.
반대로 건물 쪽 요건은 느슨합니다. 건물이 미등기여도 되고 무허가여도 됩니다. 저당권 설정 당시에 사회통념상 건물이라고 볼 만한 정도의 구조를 갖추고 있었으면 충분합니다.
실무에서 가장 자주 걸리는 지점은 시점입니다. 저당권을 설정한 때를 기준으로 본다는 원칙은 간단해 보이지만, 낡은 건물을 헐고 새로 지었거나 크게 증축한 경우에는 어느 건물을 기준으로 볼 것인지가 다시 문제 됩니다. 등기부와 건축물대장의 날짜가 서로 어긋나는 일도 잦습니다. 날짜 하나로 결론이 뒤집힙니다. 이런 사건은 서류를 모으는 단계에서 이미 승패가 갈리는 경우가 많습니다.
매매나 증여로 갈라진 경우는 다른가
경매가 아니라 매매, 증여, 대물변제처럼 당사자의 행위로 토지와 건물 중 하나만 넘어가 소유자가 달라지는 경우가 더 흔합니다. 이때는 판례가 인정해 온 관습법상 법정지상권이 검토됩니다.
요건의 뼈대는 같습니다. 갈라지기 직전에 토지와 건물이 동일인 소유였을 것, 그리고 건물을 철거하기로 하는 약정이 없었을 것입니다. 철거 약정이 있었다면 인정되지 않습니다.
처음부터 주인이 달랐다면 어떻게 되나
여기서 많이 틀립니다. 아버지 땅에 아들이 집을 지은 경우처럼 애초에 소유자가 달랐다면 법정지상권은 문제조차 되지 않습니다. 법정지상권은 동일인 소유였다가 갈라진 경우를 위한 제도이기 때문입니다.
이런 관계는 보통 민법 제609조의 사용대차이거나 묵시적인 임대차로 정리됩니다. 무상으로 쓰게 한 것이라면 사용대차입니다. 그런데 사용대차는 채권이어서 토지 소유자가 바뀌면 새 소유자에게 대항하지 못합니다. 아버지가 땅을 팔거나 땅이 다른 형제에게 상속되는 순간 아들의 집은 권원을 잃을 수 있고, 지상권이나 임차권을 등기해 두지 않았다면 방어할 수단이 거의 없습니다.
권원이 없으면 무엇을 청구당하나
토지 소유자는 민법 제213조와 제214조에 따라 건물 철거와 토지 인도를 청구할 수 있습니다. 청구가 인용되면 건물은 헐립니다. 건물의 가치가 땅값보다 훨씬 크더라도 그 사정만으로 철거를 막지는 못합니다. 예외는 민법 제2조의 권리남용인데, 인정 범위가 매우 좁습니다.
그래서 실무에서는 철거 판결을 받아 내는 것 자체보다, 그 판결을 지렛대로 땅이나 건물을 사고파는 협상으로 가는 경우가 많습니다. 결국 소유자를 일치시키는 것이 답이기 때문입니다.
협상으로 가는 데에는 현실적인 이유도 있습니다. 철거 판결을 받아 내더라도 실제로 집행하는 데에는 다시 비용과 시간이 듭니다.
주의
건물이 크고 비싸다는 사정만으로 철거를 막을 수는 없습니다. 철거 청구가 권리남용으로 받아들여지지 않는 경우는 토지 소유자가 얻는 이익이 거의 없으면서 건물 소유자에게 손해만 주는, 아주 예외적인 상황에 한정됩니다. 권원 없이 지은 건물은 원칙적으로 헐어야 한다고 생각하고 접근하십시오.
지료와 기간은 어떻게 정해지나
법정지상권이 인정되어도 공짜는 아닙니다. 건물 소유자는 토지 소유자에게 지료를 내야 하고, 협의가 되지 않으면 법원이 정합니다. 지료는 토지의 가치와 실제 이용 상황을 기준으로 감정해 산정합니다.
연체하면 권리를 잃습니다. 민법 제287조는 지료를 2년분 이상 연체하면 토지 소유자가 지상권의 소멸을 청구할 수 있게 하고 있습니다. 존속기간은 민법 제280조에 따라 견고한 건물은 30년, 그 밖의 건물은 15년입니다. 기간이 다 되면 민법 제283조에 따라 갱신을 청구할 수 있고, 토지 소유자가 갱신을 거절하면 건물을 시가로 사 달라는 매수청구권을 행사할 수 있습니다.
경매와 상속에서는 무엇을 먼저 보나
땅만 나온 경매, 건물만 나온 경매는 법정지상권 성립 여부가 가격을 만듭니다. 성립한다면 땅을 낙찰받아도 건물을 철거하지 못하고 지료만 받게 됩니다. 값이 싼 데에는 이유가 있습니다. 민사집행법 제105조의 매각물건명세서에 성립 여지가 적히지만, 그 기재는 법원의 최종 판단이 아니라 참고 자료라는 점을 기억해야 합니다.
- 등기부에서 토지와 건물의 소유자 변동 이력을 각각 뽑아 언제 누구 앞으로 갈라졌는지 확인합니다.
- 토지에 저당권이 설정된 날짜와 건물이 지어진 날짜의 선후를 맞춰 봅니다.
- 매각물건명세서에 법정지상권 성립 여지가 어떻게 적혀 있는지 읽습니다.
- 건물이 미등기나 무허가라면 현장에서 구조와 사용 상태를 직접 확인합니다.
상속은 조금 다른 방식으로 꼬입니다. 땅은 여러 상속인에게 공유로 넘어가고 건물은 한 사람이 갖는 형태가 흔한데, 이때 소유자가 갈라지는 시점과 경위를 어떻게 볼 것인지가 쟁점이 됩니다. 공유자 한 사람이 단독으로 철거를 청구할 수 있는지도 사안에 따라 달라집니다.
한 필지를 위치를 정해 나누어 쓰면서 등기만 공유로 해 둔 구분소유적 공유도 있습니다. 이 경우 각자 자기 몫의 땅에 지은 건물은 자기 땅에 지은 것으로 다루어지므로, 등기부만 볼 것이 아니라 실제로 어디를 누가 써 왔는지를 함께 확인해야 합니다.
어떻게 정리해야 하나
근본적인 해결은 두 가지뿐입니다. 지상권이나 임차권을 등기해서 권원을 눈에 보이게 만들거나, 건물 소유자가 땅을 사거나 토지 소유자가 건물을 사서 소유자를 하나로 맞추는 것입니다. 나머지는 모두 시간을 버는 방법입니다.
가족 사이라도 사용대차 계약서를 쓰고 기간과 조건, 소유자가 바뀔 때의 처리를 미리 적어 두십시오. 말로만 해 둔 약속은 상속이 열리는 순간 증명할 길이 없어집니다.
세금도 같이 봐야 합니다. 특수관계인의 부동산을 무상으로 쓰면 상속세 및 증여세법 제37조에 따라 그 이익이 일정 기준을 넘을 때 증여로 보아 과세될 수 있습니다. 적정한 지료를 정해 실제로 주고받으면 이 문제를 상당 부분 덜어 냅니다.
정리
토지와 건물이 별개인 이상 소유자가 갈라지면 권원이 있는지가 전부입니다. 동일인 소유였다가 저당권 실행 경매로 갈라졌다면 민법 제366조의 법정지상권이, 매매나 증여로 갈라졌다면 관습법상 법정지상권이 검토되고, 인정되면 건물은 남고 지료를 냅니다. 처음부터 소유자가 달랐다면 사용대차 같은 약정 권원이 있어야 합니다.
권원이 없으면 철거와 인도를 청구당하고, 법정지상권이 인정되어도 15년이나 30년의 기간과 지료 연체라는 조건이 따라붙습니다. 경매와 상속에서는 소유자가 언제 왜 갈라졌는지를 먼저 확인하고, 등기나 소유자 일치로 관계를 끊어 두는 것이 유일한 해결입니다.
참조 조문
민법 제99조, 제279조, 제280조, 제283조, 제287조, 제305조, 제366조, 제609조, 제213조, 제214조, 제2조 · 민사집행법 제91조, 제105조 · 상속세 및 증여세법 제37조
본 글이 사건의 큰 그림을 그리시는 데 도움이 되었기를 바랍니다. 구체적인 상담이 필요하시다면 언제든 연락 주십시오.
법무법인 대한중앙 한병철 변호사
대한변호사협회 인증 형사전문·부동산전문변호사 (13년차)
전화: 1533-7377 | 이메일: hanbyungchul@naver.com
부산 해운대 사무소 · 영남권/제주 중심, 서울·경기·충청·호남·강원 의뢰 대응
자주 묻는 질문
아버지 땅에 제가 집을 지었는데 아버지가 돌아가시면 어떻게 되나요?
처음부터 소유자가 달랐으므로 법정지상권은 없고 사용대차로 봅니다. 땅을 상속받은 다른 형제가 철거를 청구할 수 있으므로 생전에 지상권 등기나 사용대차 계약서로 권원을 정해 두는 것이 안전합니다.
땅만 경매로 샀는데 남의 건물이 있습니다.
저당 설정 당시 토지와 건물이 같은 사람 소유였다면 법정지상권이 성립해 철거할 수 없고 지료만 받습니다. 매각물건명세서에 성립 여지가 적혀 있으니 입찰 전에 확인합니다.
법정지상권이 있으면 영원히 못 내보내나요?
기간은 건물 종류에 따라 15년 또는 30년이고 지료를 2년 이상 연체하면 소멸을 청구할 수 있습니다. 기간 만료 시 건물 소유자는 매수청구권을 행사할 수 있습니다.
건물 주인이 지료를 안 줍니다.
지료를 정하는 소송을 제기해 금액을 확정하고, 확정된 지료를 2년분 이상 연체하면 지상권 소멸을 청구할 수 있습니다. 밀린 지료는 별도로 청구합니다.
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본 글은 일반적인 법률 정보 제공을 목적으로 하며, 개별 사안에 대한 법률 자문이 아닙니다. 구체적인 사건은 정식 상담을 통해 확인이 필요합니다.
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