계약금을 냈는데 매도인이 집을 못 팔겠다고 합니다. 방법이 없나요?

Q. 질문 내용

아파트 계약금 3천만 원을 보냈는데 일주일 뒤 집주인이 집값이 올랐다며 6천만 원 줄 테니 없던 일로 하자고 합니다. 중도금은 다음 달인데 이 집을 꼭 사고 싶습니다. 방법이 없나요?

 

본인 사안은 계약금이 해약금으로 추정되는 구조를 먼저 파악해야 하는 영역입니다. 결론부터 말씀드리면 중도금을 내기 전이라면 매도인이 배액을 실제로 주고 계약을 깰 수 있지만, 그 시점을 앞당겨 막는 방법이 있고 중도금이 넘어간 뒤에는 매도인이 해제할 수 없습니다.

■ 매도인이 정말 계약을 깰 수 있나

민법 제565조는 다른 약정이 없으면 계약금을 해약금으로 추정합니다. 매수인은 계약금을 포기하고, 매도인은 그 두 배를 상환하고 계약을 해제할 수 있다는 뜻입니다. 여기에는 이유가 필요 없습니다. 집값이 올라서 아깝다는 것도 이유가 될 수 있고, 그 자체로 위법한 행동은 아닙니다. 다만 이 권한은 영원하지 않습니다. 법은 이 해제를 아주 짧은 초기 구간에만 허용해 두었습니다.

■ 그 권한은 언제 사라지나

해약금 해제는 당사자 어느 한쪽이 이행에 착수할 때까지만 가능합니다. 이행의 착수란 계약을 실제로 이행하기 위한 행위를 시작하는 것을 말하고, 가장 전형적인 예가 중도금 지급입니다. 중도금이 건너가는 순간 매도인은 두 배가 아니라 열 배를 주겠다고 해도 해제할 수 없습니다. 본인 사안의 갈림길이 바로 다음 달 중도금 기일입니다. 그래서 이 사건은 법리 싸움이기 전에 시간 싸움입니다.

■ 중도금 기일을 앞당길 수 있나

있습니다. 매도인이 해제하려는 낌새가 보이면 중도금 기일이 오기 전이라도 중도금을 지급해 이행에 착수할 수 있고, 판례도 기일 전 지급을 이행의 착수로 인정합니다. 순서는 ① 계약서에 기일 전에는 지급하지 않는다는 특약이 있는지 확인하고 ② 계약서에 적힌 매도인 계좌로 중도금을 보낸 뒤 ③ 보냈다는 사실을 문자나 내용증명으로 즉시 통지하는 것입니다. 매도인이 계좌를 막거나 수령을 거부하면 공탁하십시오. 공탁도 이행의 착수로 인정되며, 그 뒤에는 해약금 해제가 막힙니다.

■ 배액을 주겠다는 말만으로 해제되나

되지 않습니다. 매도인은 해제 의사를 밝히면서 계약금의 두 배를 실제로 제공해야 하고, 말이나 문자로 주겠다고 한 것만으로는 해제의 효력이 생기지 않습니다. 다만 오해하기 쉬운 지점이 있습니다. 본인이 그 돈을 받지 않고 버틴다고 해서 매도인이 공탁까지 해야 하는 것은 아니며, 이행의 제공을 하면 그것으로 충분하다는 것이 판례입니다. 수령을 거부하는 것만으로 해제를 막을 수 있다고 생각하시면 안 됩니다. 한편 계약금 일부만 보낸 상태라면, 해제의 기준은 실제로 오간 돈의 두 배가 아니라 약정한 계약금 전액의 두 배입니다.

■ 집 자체를 받으려면 어떻게 하나

중도금을 낸 뒤에도 매도인이 등기를 넘기지 않으면 소유권이전등기 청구 소송을 제기합니다. 잔금을 공탁하고 판결을 받으면 매도인의 협조 없이 단독으로 등기를 마칠 수 있습니다. 배액을 받는 것이 아니라 집을 받는 것이어서, 값이 오른 상황에서는 실익이 훨씬 큽니다. 이때 반드시 함께 해야 하는 것이 처분금지가처분입니다. 소송이 진행되는 동안 매도인이 제3자에게 팔아 등기를 넘겨 버리면 애써 받은 판결이 소용없어지기 때문입니다. 가처분이 등기부에 기재된 뒤의 처분은 본인에게 대항하지 못합니다.

■ 이미 남에게 팔아 버렸다면

중도금을 받은 뒤 매도인이 다른 사람에게 등기까지 넘겼다면 원칙적으로 집을 되찾을 수 없고, 시가 상승분을 포함한 손해배상을 청구하게 됩니다. 다만 두 갈래 길이 남습니다. 첫째, 제2매수인이 이중매매라는 사정을 알고 적극적으로 가담했다면 그 매매는 민법 제103조의 반사회질서 행위로 무효가 되어 등기를 되돌릴 수 있습니다. 둘째, 중도금을 받은 뒤의 이중매매는 형법 제355조 제2항의 배임죄로 형사 문제가 될 수 있습니다. 계약서와 송금 기록, 매도인과 주고받은 대화를 지금 전부 보전해 두십시오.

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참조 조문

민법 제565조, 제398조, 제544조, 제551조, 제103조, 제390조, 제393조 · 민사집행법 제300조, 제305조 · 공탁법 제5조 · 형법 제355조 제2항 · 부동산등기법 제23조

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자주 묻는 질문

매도인이 계약금 두 배를 준다는데 거부할 수 있나요?

중도금 지급 전이고 매도인이 배액을 실제로 제공했다면 해제는 유효하고 거부할 수 없습니다. 다만 제공 없이 말만 한 상태라면 즉시 중도금을 지급하거나 공탁해 해제를 막을 수 있습니다.

중도금 날짜가 아직 안 됐는데 미리 내도 되나요?

기일 전 지급도 이행의 착수로 인정되어 매도인의 해제를 막습니다. 다만 기일 전 지급을 금지하는 특약이 없어야 하며, 계좌가 막혔다면 공탁합니다.

집값이 올라서 두 배로는 손해입니다.

적법한 해약금 해제라면 배액 외의 손해는 청구할 수 없습니다. 중도금을 먼저 지급해 해제를 막고 등기 청구로 집 자체를 받는 것이 실익이 있는 길입니다.

중도금까지 냈는데 다른 사람에게 팔았습니다.

등기가 넘어갔다면 시가 상승분을 포함한 손해배상을 청구하고 매도인을 배임죄로 고소할 수 있습니다. 제2매수인이 적극 가담했다면 그 매매의 무효를 주장해 등기를 되찾을 수 있습니다.

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본 글은 일반적인 법률 정보 제공을 목적으로 하며, 개별 사안에 대한 법률 자문이 아닙니다. 구체적인 사건은 정식 상담을 통해 확인이 필요합니다.