가게를 열고 겨우 자리를 잡았는데 3년째 되는 해에 나가라는 말을 듣는 경우가 있습니다. 인테리어 비용도 회수하지 못했고 단골은 이제 막 생겼습니다. 상가 임차인에게 10년이 보장된다는 말은 널리 알려져 있지만, 그 10년은 가만히 있어도 주어지는 기간이 아닙니다. 정해진 기간 안에 요구해야 생기는 권리이고, 임대인이 거절할 수 있는 경우도 법에 따로 적혀 있습니다. 그 구조를 순서대로 보겠습니다.
갱신요구권은 어떤 권리인가
상가건물 임대차보호법은 임차인이 정해진 기간 안에 갱신을 요구하면 임대인이 정당한 사유 없이 이를 거절하지 못하도록 하고 있습니다. 여기서 정당한 사유란 임대인이 각자 생각하는 사정이 아니라 법에 열거된 사유를 말합니다. 열거에 없으면 거절할 수 없습니다.
기간은 최초의 임대차기간을 포함해 전체가 10년을 넘지 않는 범위입니다. 2년으로 시작했다면 남은 8년에 대해 요구할 수 있다는 뜻입니다. 주택이 2년짜리 갱신을 한 번 쓰는 구조인 것과 달리, 상가는 10년이 찰 때까지 매 만료 시점마다 되풀이해 행사합니다. 영업을 이어 갈 수 있게 하려는 제도이기 때문입니다.
한 가지 더 알아 두실 것이 있습니다. 갱신요구권은 임대인의 승낙을 받아야 비로소 효력이 생기는 권리가 아닙니다. 기간 안에 요구가 도달하면 그것으로 갱신의 효과가 생깁니다. 임대인이 답을 하지 않거나 싫다고 말한다고 해서 갱신이 없던 일이 되지는 않습니다. 그래서 거절 통지를 받았을 때 해야 할 일은 설득이 아니라 그 사유가 법에 있는 것인지를 확인하는 일입니다.
다만 시점을 한 번 확인하셔야 합니다. 이 10년은 2018년 10월 16일 시행된 개정으로 늘어난 것이고, 그 전에 체결되어 이후 갱신된 적이 없는 계약에는 종전의 5년이 적용될 수 있습니다.
언제 어떻게 요구해야 효력이 있나
기간이 전부라고 해도 지나치지 않습니다. 요구는 임대차기간 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 임대인에게 도달해야 합니다. 하루라도 늦으면 갱신요구권으로서의 효력이 없습니다.
주택임대차와 헷갈리기 쉬운 지점이 여기입니다. 주택은 2개월 전까지이고 상가는 1개월 전까지입니다. 달력에 미리 표시해 두십시오.
주의
형식에는 제한이 없지만, 다툼이 생기면 문제는 언제 도달했는지입니다. 내용증명으로 보내면 내용과 날짜가 함께 남습니다. 문자로 보냈다면 상대의 답장이나 읽음 표시를 화면으로 보관해 두시고, 구두로만 말해 둔 상태로 만료일을 넘기지 마십시오.
임대인이 거절할 수 있는 경우는 무엇인가
거절 사유는 법에 나열되어 있습니다. 그 가운데 실제로 문제되는 것들을 정리하면 다음과 같습니다.
| 구분 | 내용 |
|---|---|
| 차임 연체 | 3기의 차임액에 이르도록 연체한 사실이 있는 경우 |
| 부정한 임차 | 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우 |
| 무단 전대 | 임대인의 동의 없이 전부 또는 일부를 전대한 경우 |
| 파손 | 고의나 중대한 과실로 건물을 파손한 경우 |
| 멸실 | 건물이 멸실되어 임대차의 목적을 달성할 수 없는 경우 |
| 철거·재건축 | 계약 체결 당시 공사 시기와 기간을 포함한 계획을 구체적으로 고지하고 그에 따르는 경우, 안전사고 우려가 있는 경우, 다른 법령에 따라 철거·재건축이 이루어지는 경우 |
| 보상 합의 | 서로 합의하여 임대인이 상당한 보상을 제공한 경우 |
목록의 끝에는 임차인으로서의 의무를 현저히 위반했거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우라는 항목도 있습니다. 폭넓게 읽히기 쉬운 문장이지만, 앞의 구체적인 사유들에 준할 만한 무게가 있어야 인정됩니다. 임대인과 사이가 나빠졌다는 사정만으로 채워지는 요건이 아닙니다.
목록에 없는 것 가운데 가장 자주 등장하는 주장이 임대인이 직접 장사를 하겠다는 것입니다. 상가에서는 임대인의 실사용이 갱신 거절 사유가 아닙니다. 주택임대차와 다른 부분이니 혼동하지 마십시오.
3기 연체는 어떻게 세나
가장 많이 걸리는 사유입니다. 그리고 오해도 가장 많습니다. 여기서 말하는 3기는 석 달 연속으로 밀린 상태를 뜻하지 않습니다. 띄엄띄엄 밀린 것을 합해 3기의 차임액에 이른 사실이 한 번이라도 있으면 거절 사유가 됩니다. 나중에 다 갚았더라도 그 사실 자체는 남습니다.
계약을 해지당하는 국면과는 구별해 두십시오. 해지는 연체액이 현재 3기의 차임액에 달해 있을 때 문제되지만, 갱신 거절은 과거에 그런 사실이 있었는지를 봅니다. 그래서 한 번 밀렸다가 정리한 임차인도 갱신에서 막힐 수 있습니다. 연체 이력을 만들지 않는 것이 사실상 10년을 지키는 조건입니다.
갱신되면 차임은 얼마나 오르나
갱신된 임대차는 전의 계약과 같은 조건으로 다시 체결된 것으로 봅니다. 차임과 보증금만 일정한 범위에서 올릴 수 있습니다. 증액 청구는 청구 당시 차임이나 보증금의 5퍼센트를 넘지 못합니다.
그런데 이 5퍼센트 제한이 모든 상가에 적용되지는 않습니다. 보증금에 월차임의 100배를 더한 금액, 이른바 환산보증금이 지역별 기준을 넘는 임대차에는 적용되지 않습니다. 갱신요구권 자체는 환산보증금을 넘는 상가에도 그대로 적용되지만, 증액 한도는 빠져 있는 구조입니다. 그래서 이런 상가에서는 갱신은 되는데 임대인이 큰 폭의 인상을 요구하는 상황이 생깁니다. 이때는 조세와 공과금, 주변 시세, 경제 사정의 변동을 근거로 증감을 다투는 문제로 넘어갑니다.
건물주가 바뀌거나 재건축한다면
건물이 팔렸다고 임대차가 흔들리지는 않습니다. 건물을 인도받고 사업자등록을 신청했다면 그다음 날부터 대항력이 생기고, 건물을 산 사람은 임대인의 지위를 그대로 승계합니다. 갱신 요구도 새 소유자에게 하면 됩니다. 환산보증금을 넘는 상가라도 대항력은 인정됩니다.
재건축은 조건이 붙습니다. 계약을 맺을 때 공사 시기와 소요 기간을 포함한 계획을 구체적으로 알려 주었고 실제로 그 계획에 따르는 경우, 건물이 노후하거나 훼손되어 안전사고의 우려가 있는 경우, 다른 법령에 따라 철거나 재건축이 이루어지는 경우에만 거절할 수 있습니다. 계약할 때는 아무 말이 없다가 갑자기 재건축을 이유로 내보내는 것은 사유가 되지 않습니다.
10년이 지나면 다 끝나는가
갱신을 요구할 권리는 사라집니다. 그렇다고 그날로 문을 닫아야 하는 것은 아닙니다. 임대인이 만료 6개월 전부터 1개월 전 사이에 갱신 거절이나 조건 변경의 통지를 하지 않으면 전과 같은 조건으로 다시 임대차한 것으로 보고 그 기간은 1년이 됩니다. 이 경우 임차인은 언제든 해지를 통고할 수 있고, 임대인이 통고를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 생깁니다.
권리금은 또 다른 이야기입니다. 임대차가 끝나기 6개월 전부터 종료 시까지, 임대인은 임차인이 주선한 새 임차인이 되려는 사람으로부터 권리금을 받는 것을 방해해서는 안 됩니다. 정당한 이유 없이 방해하면 손해배상의 문제가 됩니다. 전체 기간이 10년을 넘어 갱신요구권을 쓸 수 없게 된 임차인에게도 권리금 회수 기회는 보호된다는 것이 대법원의 판단입니다. 다만 갱신 거절 사유가 있는 임차인은 이 보호에서도 빠지므로 두 제도의 배제 사유가 겹칩니다.
지금 확인해 둘 것
· 최초 계약일과 지금까지의 갱신 이력, 전체 기간이 몇 년째인지
· 이번 만료일과 그 6개월 전, 1개월 전에 해당하는 날짜
· 보증금에 월차임의 100배를 더한 금액이 지역 기준을 넘는지
· 지금까지 연체한 사실이 있는지, 있었다면 합계가 몇 기분이었는지
· 계약서에 철거나 재건축 계획이 적혀 있는지
거절 통지를 받으면 무엇을 하나
당황해서 짐부터 싸는 일이 가장 흔한 실수입니다. 순서가 있습니다.
- 어떤 사유로 거절하는지 서면으로 밝혀 달라고 요구한다
- 그 사유가 법에 열거된 것인지 확인한다
- 법정 사유가 아니라면 갱신 요구의 취지를 내용증명으로 다시 보낸다
- 영업을 계속하면서 차임은 날짜에 맞추어 지급한다
- 임대인이 명도소송을 제기하면 그 소송에서 갱신의 효력을 다툰다
네 번째가 특히 중요합니다. 다투는 동안 차임을 미루면 없던 거절 사유를 스스로 만들어 주게 됩니다. 감정이 상한 상태에서도 입금일은 지키십시오.
정리
상가 임차인은 최초 기간을 포함해 전체 10년의 범위에서, 만료 6개월 전부터 1개월 전 사이에 갱신을 요구할 수 있습니다. 임대인은 3기 연체 사실이나 무단 전대, 미리 고지된 재건축처럼 법에 적힌 사유가 있을 때만 거절할 수 있고, 직접 장사를 하겠다는 것은 사유가 아닙니다.
증액은 환산보증금 이하 상가에서 5퍼센트로 제한되며, 건물이 팔려도 새 소유자에게 그대로 주장할 수 있습니다. 10년이 지난 뒤에도 묵시적 갱신의 길과 권리금 회수 기회는 남아 있습니다. 결국 이 보호를 지키는 방법은 두 가지입니다. 기간 안에 기록이 남는 방식으로 요구하는 것, 그리고 연체 이력을 만들지 않는 것입니다.
참조 조문
상가건물 임대차보호법 제2조, 제3조, 제10조, 제10조의2, 제10조의4, 제10조의8, 제11조 · 상가건물 임대차보호법 시행령 제2조, 제4조 · 민법 제639조
본 글이 사건의 큰 그림을 그리시는 데 도움이 되었기를 바랍니다. 구체적인 상담이 필요하시다면 언제든 연락 주십시오.
법무법인 대한중앙 한병철 변호사
대한변호사협회 인증 형사전문·부동산전문변호사 (13년차)
전화: 1533-7377 | 이메일: hanbyungchul@naver.com
부산 해운대 사무소 · 영남권/제주 중심, 서울·경기·충청·호남·강원 의뢰 대응
자주 묻는 질문
건물주가 자기가 장사하겠다며 나가라고 합니다.
상가에서는 임대인의 직접 사용이 갱신 거절 사유가 아닙니다. 10년 안이고 기간 안에 갱신을 요구했다면 거절은 무효이며 계약은 갱신됩니다.
예전에 월세를 두 달 밀렸다가 갚았는데 문제가 되나요?
연체 합계가 3개월분에 이른 사실이 있어야 거절 사유가 됩니다. 두 달이면 해당하지 않지만 한 번 더 밀리면 사유가 되므로 연체 이력을 관리해야 합니다.
건물이 팔렸는데 새 주인이 계약을 모른다고 합니다.
사업자등록과 건물 인도로 대항력이 있다면 새 소유자가 임대인 지위를 승계하며 갱신요구권도 새 소유자에게 행사합니다. 사업자등록 시점을 확인합니다.
10년이 다 됐는데 권리금은 받을 수 있나요?
10년이 지나 갱신요구권이 없어도 권리금 회수 기회는 보호된다는 것이 판례입니다. 신규 임차인을 주선하고 임대인이 정당한 사유 없이 거절하면 손해배상을 청구할 수 있습니다.
법무법인 대한중앙 | 해운대 사무소
대한변호사협회 인증 형사전문·부동산전문변호사
대표 변호사 한병철
전화: 1533-7377 | 이메일: hanbyungchul@naver.com
본 글은 일반적인 법률 정보 제공을 목적으로 하며, 개별 사안에 대한 법률 자문이 아닙니다. 구체적인 사건은 정식 상담을 통해 확인이 필요합니다.
부동산·주택 분야 전문변호사와 직접 상담하세요
궁금한 점이 있으시면 언제든지 연락 주세요. 전문변호사가 직접 상담해 드립니다.