입주한 지 3년 된 아파트에 균열과 누수가 생겼는데 보수 기간이 지났다는 답이 돌아옵니다. 새로 지은 상가의 옥상 방수가 2년 만에 망가졌는데 관리를 잘못한 탓이라고 합니다. 이런 다툼은 대개 하자가 있느냐 없느냐에서 갈리지 않습니다. 그 하자가 어느 공사에 속하는지, 기간을 언제부터 세는지, 그리고 기간이 지난 뒤에도 남는 길이 있는지에서 갈립니다. 순서대로 짚어 보겠습니다.
하자담보책임은 어떤 책임인가
완성된 건물에 하자가 있으면 시공한 쪽은 보수를 하거나 손해를 배상해야 합니다. 여기서 중요한 특징이 하나 있습니다. 이 책임은 시공사의 잘못을 증명하지 않아도 지는 책임입니다. 계약한 내용대로 완성되지 않았다는 사실만으로 성립하기 때문에, 청구하는 쪽이 누구의 과실인지까지 밝힐 필요가 없습니다.
대신 시간이 붙습니다. 이 책임은 영원히 남지 않고 정해진 기간 안에서만 작동합니다. 그리고 그 기간은 건물의 종류와 하자가 생긴 부위에 따라 제각각입니다. 그래서 실무에서 가장 먼저 하는 일이 하자를 부위별로 분류하는 작업입니다.
아파트는 부위마다 기간이 다릅니다
아파트를 비롯한 공동주택에는 공동주택관리법이 적용됩니다. 기둥과 내력벽, 보, 바닥, 지붕 같은 내력구조부와 지반공사의 하자는 10년입니다. 나머지 시설공사는 공사의 종류에 따라 2년, 3년, 5년으로 나뉩니다.
| 기간 | 해당하는 공사 |
|---|---|
| 2년 | 마감공사 |
| 3년 | 목공사와 창호공사, 조경공사, 급수와 배수 및 위생설비, 난방과 환기 설비, 전기 및 전력설비, 정보통신, 소방시설 등 |
| 5년 | 철근콘크리트공사와 철골공사, 조적공사, 지붕공사, 방수공사, 대지조성공사 |
| 10년 | 기둥, 내력벽, 보, 바닥, 지붕 같은 내력구조부의 하자와 지반공사의 하자 |
같은 누수라도 옥상 방수에서 왔다면 5년, 세대 안 배관에서 왔다면 3년 쪽에 가깝습니다. 원인이 어디인지에 따라 남은 기간이 달라지므로, 하자의 원인을 특정하는 일이 곧 기간을 확보하는 일이 됩니다.
분류를 놓고 다투는 경우도 많습니다. 시공사는 짧은 기간이 적용되는 공사로 보려 하고, 입주자 쪽은 긴 기간이 적용되는 구조의 문제로 보려 합니다. 같은 균열이라도 마감재가 갈라진 것인지 구조체가 갈라진 것인지에 따라 결론이 완전히 달라지므로, 표면만 촬영하지 말고 어디에서 시작된 증상인지가 드러나도록 기록해 두시는 편이 좋습니다.
그 기간은 언제부터 셉니까
분양 계약을 한 날이 아닙니다. 잔금을 치른 날도 아닙니다. 공동주택에서는 전유부분은 입주자에게 인도한 날, 공용부분은 사용검사일을 기준으로 계산합니다. 출발선이 둘이라는 뜻입니다.
이 구별이 실무에서 자주 문제가 됩니다. 사용검사는 이미 끝났는데 입주가 한참 뒤에 이루어진 단지라면, 공용부분의 시계는 벌써 돌아가고 있는데 전유부분의 시계는 아직 시작도 하지 않은 상태가 됩니다. 두 기간을 하나로 뭉뚱그려 계산하면 남은 기간을 잘못 세게 됩니다.
그래서 같은 단지 안에서도 세대마다 기산일이 다를 수 있습니다. 입주가 늦어졌다면 그만큼 전유부분의 기간이 늦게 시작합니다. 반대로 공용부분은 단지 전체가 같은 날에서 출발합니다. 내 집의 하자가 어느 쪽에 속하는지부터 확인하십시오.
상가나 단독주택은 어떻게 됩니까
공동주택관리법이 적용되지 않는 건물에는 민법의 도급 규정이 적용됩니다. 토지와 건물 등 공작물의 수급인은 인도 후 5년간 담보책임을 지고, 석조나 금속처럼 견고한 재료로 지어진 건물은 그 기간이 10년입니다.
기산점은 인도일입니다. 그리고 민법에는 또 하나의 제한이 있습니다. 하자로 목적물이 멸실되거나 훼손된 경우에는 그날부터 1년 안에 권리를 행사해야 합니다. 상가 건물에서 이 조항을 놓쳐 청구가 막히는 사례가 나옵니다.
기간이 지나면 정말 끝입니까
여기서 오해가 갈립니다. 담보책임기간은 기본적으로 그 기간 안에 발생한 하자를 책임진다는 뜻입니다. 그러나 기간 안에 하자가 생기기만 하면 청구를 언제까지나 미뤄도 된다는 의미는 아닙니다. 하자가 생긴 기간과, 권리를 행사해야 하는 기간은 서로 다른 시계입니다. 권리를 행사해야 하는 기간과 소멸시효가 별도로 진행하므로, 하자를 확인했다면 그 시점부터 움직여야 합니다.
그리고 기간이 지난 뒤에도 완전히 길이 막히는 것은 아닙니다. 시공사의 고의나 과실이 증명되면 불법행위나 채무불이행을 근거로 손해배상을 청구할 수 있습니다. 설계와 다르게 시공한 경우, 계약한 자재를 다른 것으로 바꾼 경우가 여기에 해당합니다.
다만 부담이 달라집니다. 담보책임은 과실을 따지지 않지만 이쪽은 잘못이 있었다는 점을 청구하는 쪽이 증명해야 합니다. 벽이 하나 더 생기는 셈입니다. 그래도 기간이라는 벽을 넘는 유일한 길이므로, 시공 기록과 설계도의 대조가 중요해집니다.
누가 누구에게 청구합니까
청구권자는 현재의 구분소유자입니다. 분양받았던 사람이 아니라 지금 그 집을 소유한 사람이 권리를 가진다고 보는 것이 판례의 태도이므로, 중간에 아파트를 샀더라도 하자를 이유로 청구할 수 있습니다.
상대방은 둘일 수 있습니다. 집합건물법은 건물을 지어 분양한 자와 일정한 범위의 시공자 모두에게 담보책임을 지우고 있고, 공동주택에 대해서는 공동주택관리법이 사업주체의 하자보수 책임을 따로 정하고 있습니다. 자력이 있는 쪽을 골라 청구하는 것이 실질적인 선택이고, 시공사가 이미 도산했다면 하자보수보증금 쪽으로 방향을 잡게 됩니다.
공용부분은 절차가 하나 더 붙습니다. 보수 청구는 입주자대표회의 등이 할 수 있지만, 손해배상을 구하는 권리는 각 구분소유자에게 있습니다. 단지 차원의 소송에서 세대별 채권 양도 서류를 모으는 이유가 여기에 있습니다.
관리 잘못이라는 항변을 어떻게 막습니까
하자가 있다는 점은 청구하는 쪽이 증명합니다. 설계도와 실제 시공 상태의 차이, 관계 기준의 위반, 기능상의 결함을 감정으로 확인하는 것이 보통입니다.
그런데 실제 재판에서 더 자주 부딪히는 것은 다른 주장입니다. 시공은 제대로 했는데 쓰면서 망가뜨렸다는 항변입니다. 누수의 원인이 방수층의 결함인지 사용 중의 손상인지가 감정의 핵심 쟁점이 됩니다. 이 다툼에서 힘이 되는 것은 발견 즉시 남긴 기록입니다.
하자를 발견하면 그날 해 둘 것
· 날짜가 찍힌 사진과 영상으로 범위와 정도를 남긴다
· 관리사무소나 시공사에 서면이나 앱으로 접수하고 접수번호를 확보한다
· 보수를 받았다면 언제 어떤 공사를 했는지 내역을 받아 둔다
· 정기 점검과 유지관리 기록을 모아 둔다
· 같은 증상이 다른 세대에도 있는지 확인해 함께 정리한다
보증금과 분쟁조정은 어떻게 활용합니까
공동주택의 사업주체는 하자보수보증금을 예치해 둡니다. 시공사가 보수에 응하지 않으면 입주자대표회의가 이 보증금으로 직접 보수할 수 있습니다. 유의할 점은 이 보증금이 한꺼번에 묶여 있지 않다는 것입니다. 기간이 차례로 지날 때마다 일부씩 반환되므로, 그 전에 하자를 확인하고 청구해 두어야 합니다. 2년차와 3년차, 5년차 점검을 강조하는 이유가 이것입니다.
소송이 유일한 길도 아닙니다. 국토교통부의 하자심사분쟁조정위원회에 하자 여부의 심사와 분쟁 조정을 신청할 수 있고, 소송보다 빠르고 비용도 적게 듭니다. 조정이 성립하면 재판상 화해와 같은 효력이 인정됩니다. 상대가 조정에 응하지 않으면 그때 소송으로 넘어가면 됩니다.
- 하자를 부위별로 분류해 각각 어느 기간에 속하는지 표로 만든다
- 기산일을 확인하고 남은 기간을 계산한다
- 기간이 임박한 항목부터 서면으로 접수해 시점을 남긴다
- 응하지 않으면 하자심사나 분쟁조정을 신청한다
- 그래도 해결되지 않으면 감정을 전제로 소송을 준비한다
소송으로 가면 감정이 사실상 결론을 정합니다. 감정에는 수개월과 적지 않은 비용이 들기 때문에, 아파트 단지에서는 전체 하자를 모아 하나의 소송으로 진행하는 방식이 일반적입니다.
정리
시공사의 담보책임은 부위마다 기간이 다릅니다. 공동주택은 마감 2년, 창호와 설비 3년, 방수와 철근콘크리트 5년, 내력구조부와 지반공사 10년이고, 기산일은 전유부분이 인도일, 공용부분이 사용검사일입니다. 상가나 단독주택은 민법에 따라 인도일부터 5년 또는 10년입니다.
기간 안에 하자가 생겼다는 사실만 믿고 청구를 미루지는 마십시오. 권리를 행사해야 하는 기간과 시효가 따로 흐릅니다. 기간이 지났다면 시공사의 과실을 증명해 불법행위로 다투는 길이 남고, 청구권자는 현재의 소유자입니다. 결국 이 사건에서 할 수 있는 가장 확실한 준비는 하자를 발견한 날 기록을 남겨 시점을 고정해 두는 것입니다.
참조 조문
공동주택관리법 제36조, 제37조, 제38조, 제39조 · 공동주택관리법 시행령 제36조, 제37조, 제41조 · 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제9조, 제9조의2 · 민법 제667조, 제670조, 제671조, 제750조, 제390조
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자주 묻는 질문
입주 3년 만에 누수가 생겼는데 기간이 지났다고 합니다.
방수공사의 담보책임기간은 5년이므로 3년 차 누수는 기간 안입니다. 시공사가 말하는 2년은 마감공사의 기간이며 하자의 부위에 따라 기간이 다릅니다.
아파트를 산 사람인데 분양받은 사람이 아니어도 청구할 수 있나요?
현재 구분소유자가 청구권자이며 이전 소유자의 청구권을 승계한 것으로 봅니다. 공용부분은 입주자대표회의가 청구합니다.
시공사가 관리를 잘못해서 생긴 하자라고 합니다.
하자의 원인은 감정으로 가려지며 시공 불량인지 사용 손상인지가 쟁점입니다. 정기 점검과 유지관리 기록이 있으면 시공사의 항변을 막을 수 있습니다.
시공사가 없어졌는데 어떻게 하나요?
공동주택이라면 예치된 하자보수보증금을 청구해 직접 보수할 수 있고 분양자에게도 책임을 물을 수 있습니다. 보증금은 기간별로 반환되므로 기간 안에 청구해야 합니다.
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