재개발 구역으로 지정되었다는 소식을 들었는데 분담금을 감당할 자신이 없는 분들이 있습니다. 오래 살던 집을 정리하고 아예 다른 동네로 옮기기로 마음먹은 분들도 있습니다. 이때 남는 길이 현금청산입니다. 분양을 신청하지 않고, 조합에서 부동산 값을 현금으로 받고 나오는 절차입니다. 문제는 그 금액이 시세와 꽤 벌어진다는 데 있습니다. 벌어지는 이유도, 그 간격을 좁히는 방법도 모두 법에 정해져 있습니다. 감정으로 다툴 일이 아니라 절차로 다툴 일입니다.
누가 현금청산 대상이 되나
도시 및 주거환경정비법 제73조 제1항은 조합이 손실보상 협의를 해야 할 상대를 정해 두고 있습니다. 분양신청을 하지 않은 조합원, 분양신청기간이 끝나기 전에 신청을 철회한 조합원, 분양신청을 할 수 없는 사람, 인가된 관리처분계획에서 분양대상에서 제외된 사람입니다. 이 넷이 현금청산 대상자입니다.
가만히 있으면 저절로 이쪽으로 넘어옵니다. 분양신청기간에 아무 의사도 밝히지 않으면 신청하지 않은 조합원이 되기 때문입니다.
주의
철회를 생각하고 있다면 시점부터 확인하십시오. 법이 현금청산 대상자로 정한 것은 분양신청기간이 끝나기 전에 철회한 사람입니다. 기간이 지난 뒤에 마음이 바뀌면 혼자서는 빠져나올 수 없고 조합과의 협의가 필요해집니다. 결론은 분양신청기간 안에 내야 합니다.
조합원으로 인정받지 못해 분양신청 자체를 할 수 없는 토지 소유자도 이 절차를 거칩니다. 새 아파트를 받지 못하는 사람은 결국 모두 현금청산으로 정리된다고 보면 됩니다. 자기가 어느 쪽에 속하는지를 먼저 확인해야 합니다.
조합은 언제까지 협의하고 언제 재결을 신청하나
기간이 법에 박혀 있습니다. 제73조는 관리처분계획 인가 고시 다음 날부터 90일 안에 조합이 청산 대상자와 손실보상 협의를 하도록 정하고 있습니다.
협의가 성립하지 않으면 그 기간이 끝난 다음 날부터 60일 안에 수용재결을 신청해야 합니다. 이 역시 조합의 의무입니다. 청산 대상자가 서둘러야 하는 기간이 아니라, 조합이 지켜야 하는 기간이라는 점을 짚어 둡니다.
| 단계 | 기산점 | 기간 |
|---|---|---|
| 손실보상 협의 | 관리처분계획 인가 고시 다음 날 | 90일 이내 |
| 수용재결 신청 | 협의 기간 만료 다음 날 | 60일 이내 |
| 이의신청 | 재결서를 받은 날 | 30일 이내 |
| 보상금 증액 소송 | 재결서를 받은 날 | 90일 이내 |
| 이의재결을 거친 소송 | 이의재결서를 받은 날 | 60일 이내 |
조합이 60일을 넘겨 재결을 신청하면 넘긴 날수만큼 이자를 물어야 합니다. 이율은 시행령이 정해 두었고 낮지 않습니다. 조합이 절차를 미루고 있다면 날짜를 세어 두는 편이 좋습니다.
조합의 진행 일정은 기록해 두십시오.
금액은 무엇을 기준으로 정해지나
협의로 정하는 것이 원칙이지만, 그 협의의 바탕은 감정평가입니다. 조합과 청산 대상자가 각각 추천한 감정평가법인의 평가액을 산술평균해 기준을 잡습니다.
그러니 평가업자를 추천할 기회를 흘려보내지 마십시오.
여기서 오해가 자주 생깁니다. 이 평가는 집을 시장에 내놓았을 때 얼마를 부를 수 있는지 재는 작업이 아니라, 공익사업에 편입되는 재산의 보상 기준을 잡는 작업입니다. 같은 집이라도 두 숫자는 다르게 나옵니다. 그 차이가 분쟁의 출발점입니다.
현금청산
분양을 신청하지 않았거나 기간 안에 철회한 조합원 등에게 조합이 부동산의 가액을 지급하고 소유권을 넘겨받는 절차입니다. 협의가 성립하지 않으면 토지보상법의 수용 절차로 넘어갑니다.
왜 시세보다 낮게 나오나
핵심은 개발이익입니다. 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제67조 제2항은 해당 공익사업으로 생긴 가격 변동은 고려하지 않는다고 정하고 있습니다.
값을 매기는 시점은 수용재결일입니다. 다만 적용할 공시지가는 사업시행계획인가 고시일 전에 공시된 것을 씁니다. 재개발에서는 사업시행계획인가 고시가 사업인정 고시의 역할을 하기 때문입니다.
그래서 구역 지정과 사업 진행으로 올라간 값은 청산금에서 빠집니다. 시세가 많이 오른 구역일수록 받게 될 금액과의 거리가 멀어집니다. 옆 동네 실거래가를 들고 와도 그대로 반영되지 않는 이유가 여기에 있습니다.
| 구분 | 재개발 현금청산 | 재건축 매도청구 |
|---|---|---|
| 취득 방식 | 토지보상법에 따른 수용 | 매도청구 |
| 평가 기준 | 개발이익을 뺀 보상액 | 시가 |
| 개발이익 | 배제 | 반영 |
| 다투는 방법 | 수용재결, 이의재결, 행정소송 | 민사소송 |
재건축은 매도청구 방식이라 시가로 평가됩니다. 같은 정비사업인데 청산 금액의 수준이 달라지는 것은 이 차이 때문입니다. 재건축 단지의 사례를 그대로 가져와 재개발 구역의 청산금을 가늠하면 어긋납니다.
협의에 응할 의무가 있나, 불복은 어떻게 하나
협의에 응할 의무는 없습니다. 제시된 금액이 낮다고 판단하면 도장을 찍지 않고 다음 단계로 넘어가면 됩니다.
협의가 깨지면 조합이 지방토지수용위원회에 재결을 신청합니다. 위원회는 다시 감정평가를 거쳐 재결 금액을 정합니다. 이 금액이 협의 때 제시된 금액보다 올라가는 일은 드물지 않습니다.
- 조합이 감정평가액을 제시하고 협의를 요청합니다.
- 협의가 성립하지 않으면 조합이 지방토지수용위원회에 수용재결을 신청합니다.
- 재결에 불복하면 재결서를 받은 날부터 30일 안에 중앙토지수용위원회에 이의신청을 합니다.
- 재결서를 받은 날부터 90일 안에 사업시행자를 상대로 보상금 증액 소송을 낼 수도 있습니다.
- 이의재결을 거쳤다면 이의재결서를 받은 날부터 60일 안에 소송을 냅니다.
재결 금액에 승복할지는 감정 결과를 받아 보고 정하면 됩니다. 조합이 제시했던 금액과 위원회가 정한 금액이 얼마나 벌어졌는지가 판단의 재료가 됩니다.
소송으로 가면 법원이 감정을 다시 합니다. 단계를 밟을수록 금액이 올라가는 경우가 많아서, 절차를 중간에 접지 않는 것 자체가 실질적인 대응이 됩니다.
다만 돈 문제와 집을 비우는 문제는 따로 굴러갑니다. 조합이 재결 금액을 지급하거나 공탁하면 소유권이 넘어가고 인도 의무가 생기므로, 금액을 다투는 중이라도 명도는 별도로 대비해야 합니다.
세금과 이주비는 어떻게 되나
현금청산은 세법에서 양도로 봅니다. 그래서 양도소득세가 따라옵니다. 청산금을 받는 시점의 세금까지 계산에 넣어야 손에 남는 돈이 보입니다.
조세특례제한법 제77조는 공익사업용 토지 등을 양도한 경우의 감면을 두고 있습니다. 다만 요건을 갖춘 경우에 적용되는 것이지, 수용이라고 해서 자동으로 감면되지는 않습니다. 취득 시기와 보상 방식에 따라 결과가 달라지므로 미리 따져 보아야 합니다.
소득세법 제89조의 1세대 1주택 비과세 요건을 갖추었다면 비과세됩니다. 보유 기간과 거주 기간이 관건입니다. 청산금을 받기 전에 확인해 두십시오.
확인할 것
· 주거이전비와 이사비 지급 대상에 해당하는지
· 세입자가 있다면 세입자 몫의 주거이전비가 따로 나오는지
· 영업을 하고 있었다면 휴업 기간의 영업이익과 시설 이전 비용
· 조합이 기간을 넘겨 지연이자가 쌓이고 있지는 않은지
영업 보상의 근거는 토지보상법 제77조입니다. 휴업하는 경우 4개월 범위의 영업이익과 시설을 옮기는 데 드는 비용이 기준이 됩니다.
분양과 청산 중 무엇이 유리한가
답은 사람마다 다릅니다. 분양을 받으면 개발이익을 함께 누리지만 분담금을 내야 하고 완공까지 몇 해를 기다려야 합니다. 청산은 지금 현금을 쥐는 대신, 그 개발이익이 빠진 금액을 받습니다.
비교할 때는 분담금 규모와 완공 예정 시기, 본인의 자금 사정을 한자리에 놓아야 합니다. 청산금을 받아 다른 동네에 집을 구하는 데 드는 비용도 계산에 넣어야 합니다. 이사 비용과 세금까지 넣고 나면 처음 생각과 순서가 바뀌는 경우도 있습니다.
숫자를 적어 놓고 비교하십시오. 머릿속으로만 굴리면 분담금과 이사 비용 가운데 하나가 반드시 빠집니다.
결정의 기한은 분양신청기간입니다. 그 안에 정하지 않으면 선택이 아니라 결과로 청산 대상자가 됩니다.
정리
현금청산은 분양을 신청하지 않았거나 기간 안에 철회한 조합원 등에게 조합이 감정평가로 정한 금액을 주고 소유권을 넘겨받는 절차입니다. 재개발에서는 사업으로 생긴 가격 상승분이 빠지므로 시세보다 낮게 나옵니다. 이것이 제도의 구조이고, 개별 조합의 인심 문제가 아닙니다. 그래서 대응도 구조에 맞춰야 합니다.
협의 90일과 재결 신청 60일은 조합의 의무 기간이고, 넘기면 지연이자가 붙습니다. 협의에 응할 의무는 없으며 수용재결과 이의재결, 보상금 증액 소송으로 갈수록 금액이 오르는 경우가 많습니다.
양도소득세 감면 요건과 주거이전비, 영업손실 보상도 함께 챙기십시오. 모든 선택의 기한이 분양신청기간이라는 점만은 잊지 마십시오.
참조 조문
도시 및 주거환경정비법 제72조, 제73조, 제74조, 제81조 · 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제67조, 제68조, 제70조, 제77조, 제78조, 제83조, 제85조 · 조세특례제한법 제77조 · 소득세법 제89조
본 글이 일반적 안내였다면, 본인 사안은 사실관계가 조금만 달라져도 결론이 크게 달라집니다. 비슷한 상황으로 고민 중이시라면 정식 상담을 권합니다.
법무법인 대한중앙 한병철 변호사
대한변호사협회 인증 형사전문·부동산전문변호사 (13년차)
전화: 1533-7377 | 이메일: hanbyungchul@naver.com
부산 해운대 사무소 · 영남권/제주 중심, 서울·경기·충청·호남·강원 의뢰 대응
자주 묻는 질문
청산 금액이 시세의 절반밖에 안 됩니다.
재개발 청산은 개발이익을 배제해 평가하므로 시세보다 낮게 나옵니다. 협의에 응하지 않고 수용재결, 이의재결, 보상금 증액 소송으로 가면 단계마다 오르는 경우가 많습니다.
분양 신청을 했는데 취소할 수 있나요?
관리처분계획 인가 전에는 철회할 수 있고 철회하면 청산 대상자가 됩니다. 인가 후에는 조합 동의가 필요하므로 인가 전에 결정해야 합니다.
청산받으면 세금이 얼마나 나오나요?
양도소득세가 부과되지만 공익사업 수용에 해당해 감면이 적용되고 1세대 1주택 요건을 갖추면 비과세됩니다. 요건을 세무 검토합니다.
금액을 다투는 중에 집을 비워야 하나요?
조합이 재결 금액을 지급하거나 공탁하면 인도 의무가 생깁니다. 금액 다툼은 이의재결과 소송으로 이어가되 인도는 별개로 진행됩니다.
법무법인 대한중앙 | 해운대 사무소
대한변호사협회 인증 형사전문·부동산전문변호사
대표 변호사 한병철
전화: 1533-7377 | 이메일: hanbyungchul@naver.com
본 글은 일반적인 법률 정보 제공을 목적으로 하며, 개별 사안에 대한 법률 자문이 아닙니다. 구체적인 사건은 정식 상담을 통해 확인이 필요합니다.
부동산·주택 분야 전문변호사와 직접 상담하세요
궁금한 점이 있으시면 언제든지 연락 주세요. 전문변호사가 직접 상담해 드립니다.