Q. 질문 내용
전세로 살고 있는데 계약 기간이 아직 1년 넘게 남았습니다. 그런데 집이 팔렸다면서 새 주인이 들어와 살아야 하니 다음 달까지 비워 달라고 합니다. 계약서가 있는데도 나가야 하는 건지 모르겠습니다.
본인 사안은 임대차 기간 중에 임대인이 일방적으로 계약을 끝낼 수 있는지를 파악해야 하는 영역입니다. 결론부터 말씀드리면 나가지 않아도 됩니다. 집이 팔려 주인이 바뀌었더라도 계약은 그대로 이어지며, 임차인에게 잘못이 없는 한 기간 중 퇴거를 강요할 근거는 없습니다.
■ 기간 중에는 나가지 않아도 됩니다
임대차는 한쪽이 목적물을 쓰게 하고 다른 쪽이 차임을 주기로 약정하면서 효력이 생기는 계약입니다. 임대인은 계약이 존속하는 동안 임차인이 사용하고 수익하는 데 필요한 상태를 유지해 줄 의무를 집니다. 기간을 정해 두었다면 그 기간은 양쪽을 함께 묶습니다. 집을 팔기로 했다거나 직접 들어와 살고 싶다는 사정은 임대인 쪽의 사정일 뿐이고, 그것만으로 남은 기간을 없앨 수는 없습니다. 나가 달라는 요구는 요구일 뿐 통보가 아닙니다.
■ 집주인이 바뀌었다면 어떻게 되나
가장 많이 걱정하시는 부분인데 법에 답이 정해져 있습니다. 임차주택의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 봅니다. 새 주인이 계약을 새로 쓰자고 하거나 조건을 바꾸자고 해도 따를 의무가 없고, 기존 계약이 그대로 이어집니다. 다만 이 보호는 대항력을 갖춘 임차인에게 미칩니다. 주택을 인도받고 주민등록을 마치면 그다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생기며, 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 봅니다. 그래서 이사 이야기가 오가더라도 전입을 빼지 않는 것이 중요합니다.
■ 그래도 나가야 하는 경우가 있습니다
예외는 임차인 쪽에 사유가 있을 때입니다. ① 건물 임대차에서 차임 연체액이 2기의 차임액에 이르면 임대인이 계약을 해지할 수 있고, ② 임대인의 동의 없이 전부나 일부를 전대한 경우, ③ 고의나 중대한 과실로 주택을 파손한 경우, ④ 거짓이나 부정한 방법으로 임차한 경우가 문제 됩니다. 이런 사유는 갱신을 거절할 수 있는 사유이기도 합니다. 반대로 말하면 차임을 제때 내고 집을 정상적으로 쓰고 있다면 임대인이 꺼낼 수 있는 카드는 많지 않습니다.
■ 지금 무엇을 해 두어야 하나
말로 오가는 상황을 기록으로 바꾸어 두는 것이 핵심입니다. ① 나가 달라는 요구와 그 이유를 문자나 메신저로 남겨 두고, ② 계약 기간이 남아 있어 응할 수 없다는 뜻을 내용증명으로 한 번 밝혀 두며, ③ 전입신고와 확정일자를 갖추었는지 확인하고, ④ 차임 납부 내역을 계좌이체 기록으로 정리해 둡니다. 확정일자를 갖춘 임차인은 경매나 공매가 진행될 때 후순위권리자보다 먼저 보증금을 변제받을 권리가 있으므로, 보증금을 지키는 쪽에서도 미루지 않는 편이 좋습니다.
■ 기간이 끝나갈 무렵에는 다릅니다
남은 기간이 얼마 없다면 계산이 달라집니다. 임대인이 기간 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 갱신거절을 통지하지 않으면 전과 같은 조건으로 다시 임대차한 것으로 보고 존속기간은 2년이 됩니다. 임차인 쪽에서는 그 기간 안에 계약갱신을 요구할 수 있고 임대인은 정당한 사유 없이 거절하지 못합니다. 기간이 끝난 뒤에도 보증금을 돌려받을 때까지는 임대차관계가 존속하는 것으로 보며, 끝난 뒤에도 보증금이 돌아오지 않으면 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다. 통지 시점이 권리를 좌우하므로 날짜를 먼저 세어 보고 변호사와 함께 순서를 정하시기 바랍니다.
참조 조문
민법 제618조, 제623조, 제640조 · 주택임대차보호법 제3조, 제3조의2, 제3조의3, 제4조, 제6조, 제6조의3
본 글이 일반적 안내였다면, 본인 사안은 사실관계가 조금만 달라져도 결론이 크게 달라집니다. 비슷한 상황으로 고민 중이시라면 정식 상담을 권합니다.
법무법인 대한중앙 한병철 변호사
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자주 묻는 질문
집이 팔렸으니 나가라고 새 주인이 요구합니다.
임차주택의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 보므로 기존 계약이 그대로 이어집니다. 주택을 인도받고 주민등록을 마쳐 대항력을 갖추었다면 새 주인에게도 계약을 주장할 수 있으니 전입을 빼지 마시기 바랍니다.
집주인이 들어와 살아야 한다며 나가라고 합니다.
실거주 사정은 기간이 남은 계약을 끝낼 근거가 되지 않습니다. 다만 계약갱신을 요구하는 단계에서는 임대인이나 그 직계존비속의 실거주가 거절 사유로 다루어지므로, 지금이 기간 중인지 갱신 국면인지를 먼저 구분하셔야 합니다.
월세가 두 달 밀렸는데 바로 쫓겨나나요?
건물 임대차에서 차임 연체액이 2기의 차임액에 이르면 임대인이 계약을 해지할 수 있습니다. 해지 통지가 오기 전에 밀린 차임을 채워 두면 상황이 달라질 수 있으므로 납부 내역과 함께 빠르게 정리하시는 편이 좋습니다.
나가라는 말에 그냥 알겠다고 답했습니다.
합의로 계약을 끝내기로 한 것인지가 문제 됩니다. 단순히 알겠다고 한 정도라면 곧바로 합의 해지로 보기 어려우므로, 계약 기간이 남아 응할 수 없다는 뜻을 내용증명으로 분명히 밝혀 두시기 바랍니다.
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작성·검토: 한병철 변호사 · 2026-09-14
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