불법건축물 대응, 시정명령부터 이행강제금까지 - 부산 부동산전문변호사 안내

건물을 증축하거나 용도를 바꿔 쓰다가, 또는 매수한 건물이 알고 보니 허가 내용과 다르게 지어져 있어 구청으로부터 시정명령이나 이행강제금 부과 통지를 받고 당황하시는 분들이 많습니다. 이행강제금은 한 번 내고 끝나는 것이 아니라 시정이 될 때까지 반복해서 부과될 수 있어, 초기에 대응 방향을 정하는 것이 중요합니다. 이 글에서는 불법건축물에 대한 행정 조치와 대응 방법을 정리합니다.

핵심 정리

허가권자는 건축법을 위반한 건축물에 대해 철거·개축·용도변경 등 시정명령을 내릴 수 있고(건축법 제79조), 시정기간 안에 이행하지 않으면 이행강제금을 부과합니다(건축법 제80조). 이행강제금은 최초 시정명령일부터 1년에 2회 이내의 범위에서 시정될 때까지 반복 부과될 수 있고, 영리 목적이나 상습 위반이면 가중될 수 있습니다. 시정명령을 이행하면 새로운 부과는 중지되지만 이미 부과된 금액은 그대로 징수됩니다. 법무법인 대한중앙 한병철 변호사(대한변호사협회 인증 부동산전문)는 부산 해운대를 거점으로 불법건축물 관련 분쟁을 직접 수행하고 있습니다.

1. 불법건축물이란

불법건축물은 허가나 신고 없이 신축·증축한 건축물, 건폐율·용적률을 초과해 지은 건축물, 허가받은 용도와 다르게 사용하는 건축물 등을 말합니다. 처음부터 위법하게 지어진 경우도 있지만, 적법하게 지어진 건물에 나중에 다락·테라스·베란다 등을 무단으로 증축하거나, 근린생활시설을 주거용으로 몰래 바꿔 쓰는 경우처럼 사용 중에 위반 상태가 생기는 경우도 많습니다.

2. 시정명령 (건축법 제79조)

허가권자는 건축법을 위반한 건축주·공사시공자·소유자·관리자·점유자에게 위반 건축물의 철거·개축·증축·수선·용도변경·사용금지·사용제한 등 필요한 조치를 명할 수 있습니다(건축법 제79조 제1항). 이때 해당 건축물은 건축물대장에 위반건축물로 등재됩니다. 시정명령을 받고도 이행하지 않으면, 허가권자는 다른 법령에 따른 영업허가·인가·등록 등을 하지 않도록 관계 행정기관에 요청할 수 있어(같은 조 제2항·제3항), 위반 상태를 방치하면 다른 인허가 업무에까지 영향을 미칠 수 있습니다.

3. 이행강제금 (건축법 제80조)

허가권자는 시정명령을 받은 뒤 정해진 기한까지 이를 이행하지 않으면 이행강제금을 부과합니다(건축법 제80조 제1항). 다만 연면적 85제곱미터 이하인 주거용 건축물 등 일정한 경우에는 부과 금액의 2분의 1 범위에서 조례로 정하는 금액으로 감경됩니다.

임대 등 영리 목적으로 허가나 신고 없이 신축·증축했거나(위반면적이 50제곱미터를 초과하는 경우), 최근 3년 안에 2회 이상 건축법을 위반한 경우 등에는 이행강제금이 100% 범위에서 가중될 수 있습니다(다만 위반행위 후 소유권이 변경된 경우는 가중 대상에서 제외됩니다).

이행강제금은 한 번으로 끝나지 않습니다. 허가권자는 최초의 시정명령이 있었던 날을 기준으로 1년에 2회 이내의 범위에서 조례가 정한 횟수만큼, 시정명령이 이행될 때까지 반복해서 부과·징수할 수 있습니다(같은 조 제5항). 시정명령을 이행하면 그 시점부터 새로운 이행강제금 부과는 중지되지만, 이미 부과된 이행강제금은 그대로 징수됩니다(같은 조 제6항). 헌법재판소도 이행강제금은 형벌이 아니라 장래의 의무이행을 확보하기 위한 행정상 강제수단이므로 이중처벌금지 원칙에 위배되지 않는다고 판단한 바 있습니다.

4. 이행강제금에 불복하는 방법

이행강제금 부과가 부당하다고 판단되면 행정심판이나 행정소송으로 다툴 수 있습니다. 부과 처분에는 사전통지와 의견제출 절차가 따르므로, 이 단계에서부터 위반 사실 자체를 다투거나 감경·가중 사유의 적용이 잘못됐다는 점을 적극적으로 주장하는 것이 이후 절차에서 유리합니다. 다만 시정명령 자체가 정당하다면 이행강제금을 다투기보다 실제로 시정을 완료하는 것이 장기적으로 부담을 줄이는 방법인 경우가 많습니다.

5. 불법건축물을 모르고 매수했다면

불법건축물인 줄 모르고 매수한 경우, 소유자가 된 이상 시정명령과 이행강제금의 상대방이 될 수 있습니다. 이때 매도인이 위반 사실을 알고 있었으면서도 고지하지 않았다면, 매도인을 상대로 하자담보책임(민법 제580조)을 물을 수 있는 여지가 있습니다. 매수 전에는 건축물대장을 발급받아 위반건축물로 등재되어 있는지, 실제 현황과 허가 내용이 일치하는지 반드시 확인해야 하고, 매수 후 위반 사실을 알게 됐다면 이행강제금 부과 이력과 시정명령 이행 기한부터 확인하는 것이 순서입니다.

6. 대응 전략 - 원상복구, 양성화, 불복 소송

위반 상태를 해소하는 방법은 크게 세 가지입니다. ① 위반 부분을 철거·원상복구해 시정명령을 그대로 이행하는 방법, ② 건폐율·용적률 등 요건이 갖춰진다면 사후에 정식 인허가를 받아 적법화(양성화)하는 방법, ③ 시정명령이나 이행강제금 부과 자체가 위법·부당하다고 보아 불복 절차를 밟는 방법입니다. 어느 방법이 유리한지는 위반 내용의 경중, 양성화 가능 여부, 반복 부과로 누적될 이행강제금 규모를 종합적으로 비교해 판단해야 합니다.

시정명령 vs 이행강제금 비교

불법건축물 대응, 확인해야 할 체크리스트

① 건축물대장을 발급받아 위반건축물 등재 여부와 위반 내용을 확인합니다.

② 시정명령서와 이행강제금 부과 통지서의 기한과 산정 근거를 확인합니다.

③ 감경 사유(85㎡ 이하 주거용 등)나 가중 사유(영리 목적, 상습 위반) 해당 여부를 확인합니다.

④ 양성화(사후 인허가)가 가능한 위반인지 확인합니다. 건폐율·용적률 등 구조적으로 불가능한 경우도 있습니다.

⑤ 매수한 건물이라면 매매계약서와 매도인의 위반 사실 인지 여부를 확인합니다.

불법건축물 대응, 변호사 선임 전 확인할 점

불법건축물 대응을 검토할 때 확인해야 할 점은 ① 대한변호사협회 인증 전문분야 여부 ② 시정명령·이행강제금 관련 사건 실무 경험 ③ 원상복구·양성화·불복 소송 중 상황에 맞는 대응 방향을 구체적으로 제시하는 능력입니다. 법무법인 대한중앙 한병철 변호사는 대한변호사협회 인증 부동산전문변호사로 부산 해운대를 거점으로 서울·인천·세종·여수 등 각지의 불법건축물 관련 분쟁을 직접 수행해 왔습니다.

자주 묻는 질문

Q. 이행강제금은 한 번만 내면 끝나나요?
A. 아닙니다. 허가권자는 최초 시정명령일을 기준으로 1년에 2회 이내의 범위에서 지방자치단체 조례가 정한 횟수만큼 시정명령이 이행될 때까지 반복해서 이행강제금을 부과할 수 있습니다(건축법 제80조 제5항). 시정명령을 이행하면 그 시점부터 새로운 부과는 중지되지만, 이미 부과된 금액은 그대로 징수됩니다.

Q. 불법건축물인 줄 모르고 샀는데 어떻게 해야 하나요?
A. 매도인이 위반 사실을 알고도 고지하지 않았다면 하자담보책임을 물을 여지가 있습니다. 이와 별개로 소유자가 된 이상 시정명령과 이행강제금의 상대방이 될 수 있으므로, 건축물대장에서 위반 사실이 등재되어 있는지, 이행강제금이 이미 부과되고 있는지부터 확인해야 합니다.

Q. 불법건축물 대응 사건으로 변호사를 찾을 때 무엇을 확인해야 하나요?
A. 대한변호사협회 부동산전문 인증 여부, 시정명령·이행강제금 관련 사건 실무 경험, 원상복구·양성화·불복 소송 중 상황에 맞는 대응 방향을 구체적으로 제시하는 능력을 확인하는 것이 좋습니다.

※ 본 페이지는 일반적인 법률 정보 제공을 목적으로 하며, 개별 사안의 결론은 위반 내용과 지방자치단체 조례, 건축물의 구체적 현황에 따라 달라질 수 있습니다. 특정 사건에 대한 법률 자문을 대체하지 않습니다.

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