업무대행사 책임, 조합은 어디까지 책임지나 - 부산 부동산전문변호사 안내

지역주택조합 사업은 실제로 업무대행사가 조합원 모집부터 인허가, 시공사 선정까지 사업 전반을 도맡아 처리하는 경우가 많습니다. 그런데 그 업무대행사가 부실하게 업무를 처리하거나, 심한 경우 조합원을 속여 이중분양 같은 범죄를 저지르는 사례도 있습니다. 이때 조합원 입장에서는 "조합에도 책임을 물을 수 있는지"가 가장 궁금한 지점입니다. 실제 판결을 통해 이 문제를 정리합니다.

핵심 정리

업무대행사는 자신의 귀책사유로 조합이나 조합원에게 손해를 끼치면 직접 손해배상책임을 집니다(주택법 제11조의2). 다만 조합까지 민법 제756조의 사용자책임을 지는지는 사안마다 다릅니다. 실제 사건에서 1심은 조합의 사용자책임을 인정했지만, 항소심과 대법원은 이를 뒤집어 조합의 책임을 부정했습니다(광주고등법원 2023. 12. 13. 선고 2022나22943 판결, 대법원 2024. 4. 12.자 심리불속행기각 확정). 업무대행사가 법이 정한 자격 요건을 갖추지 못했다면 그 업무대행계약 자체가 무효로 판단될 수도 있습니다. 법무법인 대한중앙 한병철 변호사(대한변호사협회 인증 부동산전문)는 부산 해운대를 거점으로 업무대행사 관련 분쟁을 직접 수행하고 있습니다.

1. 업무대행사란 - 주택법 제11조의2

지역주택조합 및 조합 발기인은 조합원 모집, 토지 확보, 조합설립인가 신청 등 조합설립을 위한 업무와 사업성 검토·사업계획서 작성 업무, 설계자·시공자 선정 지원 업무를 등록사업자나 일정한 자본금을 갖춘 자 등에게 대행시킬 수 있습니다(주택법 제11조의2). 대다수 지역주택조합은 조합원들이 부동산 개발 전문 지식이 부족한 경우가 많아, 업무대행사의 전문성에 의존해 사업을 진행하는 것이 일반적입니다.

2. 업무대행자의 자격 요건과 업무 범위

업무대행자가 될 수 있는 자는 공동사업주체인 등록사업자, 중개업자, 정비사업전문관리업자, 부동산개발업 관련 등록사업자, 신탁업자 등 법령이 정한 자격을 갖춘 자로 제한됩니다(주택법 제11조의2 제1항). 대행할 수 있는 업무 역시 조합원 모집·토지 확보·조합설립인가 신청 등 조합설립 업무, 사업성 검토 및 사업계획서 작성 업무, 설계자·시공자 선정 지원 업무 등으로 제한적으로 열거되어 있습니다(같은 조 제2항).

3. 업무대행자의 손해배상책임

주택법 제11조의2는 업무대행자의 귀책사유로 조합이나 조합원에게 피해가 발생한 경우, 업무대행자가 그에 대한 손해배상책임을 지도록 명시하고 있습니다. 이 조항이 신설되기 전에는 업무대행사가 사실상 사업의 전권을 쥐고도 책임 소재가 불분명한 경우가 많았는데, 이 규정으로 업무대행사에 대한 직접적인 책임 추궁의 근거가 마련되었습니다.

4. 조합도 사용자책임을 지는가 - 실제 판결로 본 결론

업무대행사 임직원의 불법행위로 피해를 입은 조합원이 조합을 상대로 민법 제756조의 사용자책임을 물을 수 있는지가 다투어진 사건이 있었습니다. 한 지역주택조합의 업무대행사 대표이사와 자금관리 담당자가 이미 가입계약이 체결된 동호수를 이중분양해 분담금을 받아 챙긴 사안입니다.

1심(광주지방법원 2022. 7. 15. 선고 2021가합52520 판결)은 조합이 업무대행사의 이중분양 여부를 제대로 확인하지 않는 등 지휘·감독을 게을리했다고 보아, 조합의 사용자책임을 인정하되 조합원의 과실을 고려해 책임 범위를 40~50%로 제한했습니다.

그러나 항소심(광주고등법원 2023. 12. 13. 선고 2022나22943 판결)은 정반대로 판단했습니다. 법원은 ① 지역주택조합은 전문성이나 조직을 갖추지 못한 지역 주민들의 조합이라는 점, ② 주택법이 업무대행자의 자격과 업무 범위를 제한하면서도 그 범위 안에서는 폭넓은 재량을 부여하고 있는 점, ③ 업무대행계약이 위임·위탁 관계로서 업무대행사가 자율적 판단으로 업무를 수행하고 그에 따른 대가(해당 사건에서는 46억 원)를 받는 구조인 점 등을 근거로, 조합이 업무대행사를 개별적·구체적으로 지시·통제하는 지위에 있다고 보기 어렵다고 판단해 사용자책임을 부정했습니다. 이 판단은 대법원 2024. 4. 12.자 심리불속행기각으로 그대로 확정됐습니다.

결국 업무대행계약이 법적으로 민법상 위임계약의 성격을 띠고, 업무대행사가 전문가적 지위에서 자율적으로 업무를 수행하는 구조인 이상, 조합을 상대로 사용자책임을 묻기는 쉽지 않다는 것이 현재까지의 판단 경향입니다.

5. 자격 없는 업체와의 계약 - 무효가 될 수 있습니다

업무대행자가 주택법 제11조의2가 정한 자격 요건을 갖추지 못했다면, 그 업체와 체결한 업무대행(용역)계약 자체가 무효로 판단될 수 있습니다. 실제로 법원은 자격 요건을 충족하지 못한 업체가 수행한 업무대행계약에 따른 용역비 청구를 인정하지 않은 사례가 있습니다(광주지방법원 2021. 9. 30. 선고 2020가단529859 판결 참조). 조합원 입장에서 업무대행사의 부실 운영을 다투려 한다면, 그 업체가 애초에 법이 정한 자격을 갖추고 있었는지부터 확인해 볼 필요가 있습니다.

6. 조합원이 실제로 취할 수 있는 조치

위와 같은 판결 경향을 고려하면, 조합원이 업무대행사의 잘못으로 피해를 입었을 때는 조합을 상대로 한 사용자책임 주장에만 의존하기보다 다음과 같은 방법을 함께 검토하는 것이 현실적입니다. ① 업무대행사 자체를 상대로 한 손해배상청구(주택법 제11조의2, 민법상 불법행위책임), ② 업무대행사 대표·임직원 개인을 상대로 한 손해배상청구 및 사기·횡령 등 형사 고소, ③ 업무대행사가 자격 요건을 갖추지 못했다면 업무대행계약 자체의 무효를 주장하는 방법입니다. 형사 절차에서 확인된 사실관계는 이후 민사상 손해배상청구에서 중요한 증거가 되는 경우가 많습니다.

업무대행사 직접책임 vs 조합의 사용자책임 비교

업무대행사 책임, 확인해야 할 체크리스트

① 업무대행사가 법이 정한 자격 요건을 갖추고 있는지 확인합니다.

② 업무대행계약서에서 조합과 업무대행사의 관계(위임·위탁 범위, 재량 정도)를 확인합니다.

③ 피해가 업무대행사 임직원 개인의 고의적 불법행위(사기·횡령 등)에서 비롯된 것인지 확인합니다.

④ 관련 형사 고소·수사 진행 상황을 함께 파악합니다.

⑤ 조합, 업무대행사, 관련자 개인 중 누구를 상대로 청구할지 우선순위를 정리합니다.

업무대행사 책임, 변호사 선임 전 확인할 점

업무대행사 책임 문제를 검토할 때 확인해야 할 점은 ① 대한변호사협회 인증 전문분야 여부 ② 지역주택조합·업무대행사 관련 사건 실무 경험 ③ 업무대행사·조합·관련자 개인 중 누구를 상대로 어떤 청구를 할지 구체적으로 설계하는 능력입니다. 법무법인 대한중앙 한병철 변호사는 대한변호사협회 인증 부동산전문변호사로 부산 해운대를 거점으로 광주·여수·전주·강원 등 각지의 지역주택조합·업무대행사 관련 분쟁을 직접 수행해 왔습니다.

자주 묻는 질문

Q. 업무대행사 직원이 사기를 쳤는데, 조합도 책임을 지나요?
A. 반드시 그렇지는 않습니다. 실제 사건에서 1심은 조합의 사용자책임을 인정했지만, 항소심과 대법원은 업무대행사가 전문가적 지위에서 폭넓은 재량을 가지고 업무를 수행한다는 점을 근거로 조합과의 지휘·감독 관계를 인정하지 않아 조합의 책임을 부정했습니다(광주고등법원 2023. 12. 13. 선고 2022나22943 판결, 대법원 2024. 4. 12.자 심리불속행기각 확정). 따라서 조합원은 조합보다 업무대행사 자체와 관련자 개인을 상대로 책임을 묻는 방안을 함께 검토해야 합니다.

Q. 업무대행사가 법이 정한 자격을 갖추지 못했다면 어떻게 되나요?
A. 주택법 제11조의2가 정한 자격 요건을 갖추지 못한 업체와 체결한 업무대행계약은 무효로 판단될 수 있습니다. 실제로 법원이 무자격 업체와의 용역계약을 무효로 본 사례가 있으므로, 업무대행사의 자격 요건 충족 여부를 먼저 확인하는 것이 중요합니다.

Q. 업무대행사 관련 분쟁으로 변호사를 찾을 때 무엇을 확인해야 하나요?
A. 대한변호사협회 부동산전문 인증 여부, 지역주택조합·업무대행사 관련 사건 실무 경험, 업무대행사·조합·관련자 개인 중 누구를 상대로 어떤 청구를 할지 구체적으로 설계하는 능력을 확인하는 것이 좋습니다.

※ 본 페이지는 일반적인 법률 정보 제공을 목적으로 하며, 개별 사안의 결론은 업무대행계약의 구체적 내용과 사실관계에 따라 달라질 수 있습니다. 특정 사건에 대한 법률 자문을 대체하지 않습니다.

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