깡통전세 사기, 보증금 지키는 법부터 피해 회복까지 - 부산 부동산전문변호사 정리

깡통전세'는 집을 팔아도 전세보증금을 다 돌려주기 어려운 집을 말합니다. 집값이 전세보증금과 비슷하거나 오히려 낮고, 근저당 같은 선순위 빚까지 있으면 세입자는 전 재산인 보증금을 떼일 위험에 놓입니다. 여기에 처음부터 보증금을 돌려줄 생각 없이 세입자를 속이는 사기까지 더해지면 피해는 더 커집니다. 이 글에서는 깡통전세와 전세사기가 무엇인지, 사기죄가 언제 성립하는지, 그리고 보증금을 지키고 회복하는 방법을 정리합니다.

핵심 정리

깡통전세는 집값(매매가)이 전세보증금과 비슷하거나 낮은 상태로, 통상 전세가율(매매가 대비 전세가)이 80%를 넘으면 위험 신호로 봅니다. 집값 하락으로 보증금을 못 돌려준 것만으로는 사기가 아니지만, 임대인 등이 처음부터 반환 의사·능력 없이 속여 보증금을 가로챘다면 사기죄가 성립합니다(형법 제347조). 피해를 막고 회복하려면 전입신고·확정일자로 대항력과 우선변제권을 갖추고, 필요 시 임차권등기명령과 보증금반환청구 소송, 사기 고소를 진행합니다. 요건을 갖추면 전세사기피해자 특별법상 우선매수권·공공매입 등 지원도 받을 수 있습니다. 법무법인 대한중앙 한병철 변호사는 대한변호사협회 인증 형사전문·부동산전문변호사로서 부산 해운대를 거점으로 전세사기·보증금 분쟁을 직접 수행하고 있습니다.

1. 깡통전세란 무엇인가 - 전세가율이 위험 신호

깡통전세는 주택의 매매가격이 전세보증금과 같거나 오히려 낮아, 집을 팔아도 보증금을 전부 돌려주기 어려운 전세를 말합니다. 여기에 근저당 같은 선순위 채권까지 있으면, 집이 경매로 넘어갔을 때 세입자가 배당에서 받을 수 있는 금액이 보증금에 크게 못 미치게 됩니다. 위험을 가늠하는 기준으로는 전세가율, 즉 매매가 대비 전세가 비율을 봅니다. 업계에서는 전세가율이 80%를 넘으면 깡통전세 위험이 크다고 보며, 전세보증금 반환보증의 가입 요건도 전세가율 90% 이하로 강화됐습니다. 특히 시세를 확인하기 어려운 신축 빌라·오피스텔에서 전세가를 시세와 비슷하거나 높게 부풀리는 방식으로 깡통전세가 만들어지는 경우가 많습니다.

2. 깡통전세 사기의 대표 유형

깡통전세가 모두 사기는 아니지만, 처음부터 세입자를 속이려는 의도가 결합되면 전세사기가 됩니다. 대표적인 유형은 다음과 같습니다. 첫째, 무자본 갭투자입니다. 자기 자본 없이 세입자의 전세보증금으로 집을 사들여 여러 채를 보유하다가, 반환 능력이 없는데도 계속 전세를 놓는 방식입니다. 둘째, 시세·선순위 정보 조작입니다. 신축 빌라의 시세를 부풀리거나, 선순위 근저당·보증금 규모를 사실과 다르게 알리고 사문서를 위조하는 경우입니다. 셋째, 바지임대인(명의 양도)입니다. 반환 능력이 없는 사람에게 집의 소유권을 넘겨 책임을 회피하는 방식입니다. 이런 유형들은 이중계약이나 신탁사기와 결합해 나타나기도 합니다.

3. 언제 사기죄가 되나 - 처음부터의 편취 고의

깡통전세에서 사기죄가 성립하는지는 계약 당시 임대인의 의도에 달려 있습니다. 대법원은 임대차에서 임대인이 처음부터 보증금을 반환할 의사나 능력이 없으면서 그런 의사가 있는 것처럼 세입자를 속여 보증금을 받았다면 사기죄가 성립한다고 봅니다. 반대로 계약할 때는 반환할 의사와 능력이 있었는데 이후 집값 하락 등 사정으로 돌려주지 못하게 된 경우라면, 그 자체만으로는 사기가 아니라 민사상 채무불이행의 문제가 됩니다. 그래서 반환 능력 없이 다수의 주택을 사들였는지, 선순위 관계를 속였는지, 보증금을 받은 뒤 곧바로 명의를 넘겼는지 등 계약 무렵의 정황을 통해 편취의 고의를 입증하는 것이 형사 대응의 핵심입니다.

4. 놓치기 쉬운 함정 - 임대인의 세금 체납(당해세)

깡통전세에서 세입자들이 뒤늦게 마주하는 함정이 임대인의 세금 체납입니다. 임대인이 국세·지방세를 체납한 경우, 그 세금 중 이른바 당해세 등은 세입자의 우선변제권보다 앞서 배당받을 수 있어, 확정일자를 갖췄더라도 보증금을 온전히 회수하지 못할 수 있습니다. 그래서 계약 전에 임대인의 세금 체납 여부를 확인하는 것이 중요하며, 임차인은 임대인의 동의 없이도 미납 국세 등을 열람할 수 있는 제도를 활용할 수 있습니다. 계약서에 체납 사실이 있으면 계약을 해제할 수 있다는 특약을 두는 것도 방법입니다.

5. 보증금을 지키고 회복하는 방법

보증금을 지키는 첫걸음은 대항력과 우선변제권입니다. 이사(주택 인도)와 전입신고로 대항력을 갖추고 확정일자를 받아 두면, 집이 경매로 넘어가도 순위에 따라 배당을 받을 수 있습니다. 계약이 끝났는데 보증금을 못 받아 이사를 가야 한다면, 임차권등기명령을 신청해 등기를 마친 뒤 이사하면 대항력과 우선변제권이 유지됩니다. 이후 내용증명으로 반환을 요구하고, 보증금반환청구 소송을 제기해 승소하면 임대인 재산에 강제집행을 하거나 경매 절차에서 배당을 요구합니다.

제가 전세사기 사건에서 늘 강조하는 것은, 형사 고소와 별개로 민사상 회수 절차를 빠짐없이 챙겨야 한다는 점입니다. 임대인이 사기로 처벌받더라도 보증금이 자동으로 돌아오지는 않기 때문입니다. 전세보증금 반환보증에 가입돼 있다면 보증기관에서 보증금을 대신 받을 수 있고, 그렇지 않다면 권리 보전과 소송·배당을 통해 회수해야 합니다.

6. 전세사기피해자 특별법의 지원

피해 규모가 크고 요건을 갖춘 경우에는 전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법의 도움을 받을 수 있습니다. 이 법은 임차인이 대항요건(전입신고)과 확정일자를 갖추고, 보증금이 일정 금액 이하이며, 다수의 임차인에게 보증금 미반환 피해가 발생·예상되고, 임대인에게 반환채무를 이행하지 않을 의도가 있었다고 의심할 상당한 이유가 있는 경우 등을 요건으로 정하고 있습니다. 요건을 갖춰 전세사기피해자로 결정되면, 경매·공매에서 최고가와 같은 값으로 살 수 있는 우선매수권, 공공주택사업자가 주택을 매입해 계속 거주하도록 돕는 제도, 경·공매 유예, 조세·금융·주거 지원 등을 활용할 수 있습니다. 이 특별법은 개정을 거쳐 지원 유효기간이 2027년 5월 31일까지 연장되어 있으므로, 자신이 요건에 해당하는지 확인해 신청 시기를 놓치지 않는 것이 중요합니다.

깡통전세 사기, 확인해야 할 체크리스트

① 등기부(갑구 소유권·을구 근저당)로 선순위 채권과 보증금 합계가 매매가 대비 안전한지 확인합니다.

② 시세와 전세가율을 확인하고, 특히 신축 빌라는 시세 부풀리기를 경계합니다.

③ 임대인의 국세·지방세 체납(당해세) 여부를 확인합니다.

④ 전세보증금 반환보증 가입 가능 여부를 확인하고 가입합니다.

⑤ 계약 후 즉시 전입신고·확정일자, 문제가 생기면 임차권등기명령·소송·고소를 함께 준비합니다.

깡통전세·전세사기, 변호사 선임 전 확인할 점

깡통전세·전세사기 문제를 검토할 때 확인해야 할 점은 ① 대한변호사협회 인증 전문분야 여부 ② 전세사기·보증금 반환 관련 사건의 실무 경험 ③ 사기 형사 고소와 임차권등기·보증금반환소송·배당 등 민사 절차를 함께 설계하는 능력입니다. 법무법인 대한중앙 한병철 변호사는 대한변호사협회 인증 형사전문·부동산전문변호사로 부산 해운대를 거점으로 서울·경기·인천·대전 등 각지의 전세사기·보증금 분쟁을 직접 수행해 왔습니다.

자주 묻는 질문

Q. 깡통전세인데 집주인이 보증금을 못 준다고 하면 사기인가요?
A. 집값이 떨어져 보증금을 돌려주지 못하게 된 것만으로는 바로 사기가 되지 않습니다. 사기죄가 성립하려면 임대인 등이 계약 당시부터 보증금을 반환할 의사나 능력이 없으면서 이를 속였어야 합니다(형법 제347조). 예를 들어 반환 능력 없이 무자본으로 여러 채를 사들여 전세를 놓거나, 선순위 채권·보증금을 허위로 알린 경우가 대표적입니다. 처음부터 편취할 고의와 기망이 있었는지가 판단의 핵심입니다.

Q. 깡통전세 피해를 당하면 보증금을 어떻게 회수하나요?
A. 먼저 전입신고와 확정일자로 갖춘 대항력·우선변제권을 유지하는 것이 중요합니다. 계약이 끝나 이사를 가야 한다면 임차권등기명령을 신청해 두고, 보증금반환청구 소송과 강제집행·경매 배당요구를 진행합니다. 임대인을 사기로 고소하는 것과 별개로, 전세보증금 반환보증에 가입돼 있으면 보증기관에서 보증금을 대신 받을 수 있습니다. 전세사기피해자로 결정되면 경·공매 우선매수권, 공공주택사업자 매입 등 특별법상 지원도 활용할 수 있습니다.

Q. 깡통전세·전세사기 문제로 변호사를 찾을 때 무엇을 확인해야 하나요?
A. 대한변호사협회 부동산전문 인증 여부, 전세사기·보증금 반환 관련 사건 실무 경험, 사기 형사 고소와 임차권등기·보증금반환소송·배당 등 민사 절차를 함께 설계하는 능력을 확인하는 것이 좋습니다.

※ 본 페이지는 일반적인 법률 정보 제공을 목적으로 하며, 개별 사안의 결론은 계약 경위와 임대인의 의도, 권리관계, 구체적 사실관계에 따라 달라질 수 있습니다. 특정 사건에 대한 법률 자문을 대체하지 않습니다.

법무법인 대한중앙 해운대 사무소
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