공유물분할청구, 협의분할부터 현물·대금분할까지 - 부산 부동산전문변호사 정리

부모에게서 형제들이 함께 상속받은 땅, 여러 사람이 돈을 모아 함께 산 부동산처럼 하나의 부동산을 여러 명이 공유하는 경우가 많습니다. 그런데 처분이나 사용을 두고 뜻이 갈리면 공유관계는 오히려 분쟁의 씨앗이 됩니다. 누구도 마음대로 팔거나 쓰기 어렵고, 시간이 지날수록 갈등이 깊어지기도 합니다. 이럴 때 공유관계를 정리하는 방법이 공유물분할입니다. 이 글에서는 공유물분할을 청구할 수 있는 경우와 나누는 방법, 소송 절차를 정리합니다.

핵심 정리

공유자는 언제든 공유물분할을 청구할 수 있고, 다른 공유자가 반대해도 협의가 안 되면 공유물분할청구소송을 낼 수 있습니다(민법 제268조·제269조). 다만 5년 이내의 분할금지 특약이 있으면 그 기간에는 청구할 수 없습니다. 나누는 방법은 협의분할이 원칙이고, 재판에서는 현물분할이 원칙이되 곤란하면 경매로 대금을 나누는 대금분할, 특별한 사정이 있으면 한 사람이 갖고 지분 값을 치르는 가액배상도 가능합니다. 이 소송은 공유자 전원이 당사자가 되어야 하고, 분할청구권은 소멸시효에 걸리지 않습니다. 법무법인 대한중앙 한병철 변호사는 대한변호사협회 인증 부동산전문변호사로서 부산 해운대를 거점으로 공유물분할·부동산 분쟁을 직접 수행하고 있습니다.

1. 공유물분할이란 - 공유관계를 정리하는 방법

하나의 물건을 여러 사람이 지분으로 나누어 소유하는 것을 공유라고 합니다. 상속으로 형제들이 함께 부동산을 물려받거나, 여러 사람이 함께 부동산을 사들인 경우가 대표적입니다. 공유 상태에서는 각자 자기 지분은 자유롭게 처분할 수 있지만, 공유물 전체를 처분하거나 변경하려면 공유자 전원의 동의가 필요하고, 관리 행위는 지분의 과반수로 정합니다(민법 제264조·제265조). 그래서 뜻이 맞지 않으면 부동산을 제대로 활용하지도, 정리하지도 못하는 교착에 빠지기 쉽습니다. 이런 공유관계를 끝내고 각자의 몫을 확정하는 것이 공유물분할입니다.

2. 언제 청구할 수 있나 - 분할청구권과 분할금지 특약

공유자는 원칙적으로 언제든지 공유물의 분할을 청구할 수 있습니다(민법 제268조 제1항). 이 분할청구권은 공유관계가 유지되는 한 계속 행사할 수 있고, 소멸시효에 걸리지 않습니다. 다만 두 가지 제한이 있습니다. 첫째, 공유자들 사이에 5년 이내의 기간으로 분할하지 않기로 한 특약이 있으면 그 기간에는 청구할 수 없습니다(같은 조 제1항 단서). 이 특약은 갱신할 수 있지만 갱신 기간도 5년을 넘지 못하며, 부동산이라면 등기해야 새로 지분을 취득한 사람에게도 대항할 수 있습니다. 둘째, 집합건물의 공용부분이나 경계표·담처럼 성질상 분할이 맞지 않는 것은 분할청구의 대상이 되지 않습니다(같은 조 제3항).

3. 먼저 협의, 안 되면 소송 - 분할의 절차

공유물분할은 공유자들의 협의로 나누는 것이 원칙입니다. 어떻게 나눌지 합의가 되면 그에 따라 분할하고, 부동산이라면 분필등기나 지분이전등기로 마무리합니다. 이미 분할 협의가 이루어진 경우에는 다시 공유물분할의 소를 제기할 수 없습니다. 그러나 분할 방법에 관한 협의가 성립하지 않으면, 공유자는 법원에 분할을 청구할 수 있습니다(민법 제269조 제1항). 이것이 공유물분할청구소송입니다.

주의할 점은 이 소송이 공유자 전원이 당사자가 되어야 하는 필수적 공동소송이라는 것입니다(대법원 2003다44615). 분할을 원하는 공유자가 나머지 공유자 전부를 상대로 소를 제기해야 하고, 일부가 빠지면 소송이 부적법해질 수 있습니다. 또 소송 중에 누군가 지분을 제3자에게 넘기면 그 사람을 소송에 참여시키는 절차가 필요하므로, 소 제기 전에 지분에 대한 처분금지가처분을 검토하기도 합니다.

4. 어떻게 나누나 - 현물분할·대금분할·가액배상

재판상 분할에서 법원이 정하는 방법은 크게 세 가지입니다. 첫째, 현물분할입니다. 물건 자체를 지분에 따라 실제로 나누는 방법으로, 법이 정한 원칙적인 방법입니다(대법원 2014다233428). 토지라면 필지를 나누어 각자 소유로 하는 식입니다. 둘째, 대금분할입니다. 현물로 나눌 수 없거나 나누면 가치가 현저히 떨어질 염려가 있으면, 법원은 부동산을 경매에 부쳐 그 대금을 지분대로 나누도록 명할 수 있습니다(민법 제269조 제2항). 셋째, 가액배상(전면적 가격배상)입니다. 특별한 사정이 있으면 공유자 중 한 사람이 부동산을 단독으로 소유하고 다른 공유자에게 그 지분의 가액을 돈으로 배상하는 방법도 현물분할의 한 형태로 인정됩니다.

5. 법원은 어떤 방법을 택하나

어떤 분할 방법을 택할지는 법원이 여러 사정을 고려해 재량으로 정합니다. 공유물분할청구소송은 법원이 원고가 구하는 방법에 구애받지 않고 합리적인 분할 방법을 정하는 형성의 소여서, '반드시 이렇게 나눠 달라'는 요구가 그대로 받아들여지는 것은 아닙니다. 법원은 현장검증과 감정 등을 통해 부동산의 위치·형상·이용 현황, 지분 비율, 공유자들의 이해관계를 종합해 판단합니다. 현물로 나눌 때에도 각자 몫의 면적을 지분 비율에 정확히 맞추는 것이 원칙이지만, 부동산의 형상이나 위치·가치가 고르지 않으면 경제적 가치가 지분에 상응하도록 나누고 그 차액을 금전으로 정산하는 것도 허용됩니다.

제가 공유물분할 사건에서 늘 강조하는 것은, 분할 방법 하나로 결과가 크게 달라진다는 점입니다. 같은 땅이라도 현물로 나누는 것이 유리한 사람과 경매로 정리하는 것이 유리한 사람이 다르기 때문에, 감정과 이용 현황을 근거로 자신이 원하는 방법이 합리적이라는 점을 설득력 있게 뒷받침하는 준비가 필요합니다.

6. 상속받은 부동산이라면 - 상속재산분할과의 구분

공유물분할에서 자주 헷갈리는 것이 상속으로 생긴 공유입니다. 상속인들이 아직 상속재산분할 협의를 하지 않았거나 상속등기가 법정 상속지분대로만 되어 있는 단계라면, 이는 먼저 가정법원의 상속재산분할심판으로 해결해야 할 문제이지 곧바로 공유물분할청구소송의 대상이 되는 것은 아닙니다. 반면 상속재산분할이 끝난 뒤에도 특정 부동산을 공유로 남겨 둔 경우나, 상속인이 아닌 제3자가 지분을 취득해 공유관계에 들어온 경우에는 공유물분할청구로 해결하게 됩니다. 그래서 상속과 얽힌 부동산이라면, 지금 필요한 절차가 상속재산분할인지 공유물분할인지부터 구분하는 것이 출발점입니다.

공유물분할, 확인해야 할 체크리스트

① 공유 지분과 등기부상 공유자 전원을 정확히 확인합니다.

② 5년 이내 분할금지 특약이 있는지 확인합니다.

③ 분할 협의를 시도한 경위(내용증명 등)를 남깁니다.

④ 현물·대금·가액배상 중 어떤 방법이 유리한지 부동산 현황을 근거로 정리합니다.

⑤ 상속 관련이면 상속재산분할과 공유물분할 중 맞는 절차인지 확인합니다.

공유물분할, 변호사 선임 전 확인할 점

공유물분할 문제를 검토할 때 확인해야 할 점은 ① 대한변호사협회 인증 전문분야 여부 ② 공유물분할·부동산 소송 관련 사건의 실무 경험 ③ 현물·대금·가액배상 중 유리한 분할 방법을 설계하고 지분 정산까지 다루는 능력입니다. 법무법인 대한중앙 한병철 변호사는 대한변호사협회 인증 부동산전문변호사로 부산 해운대를 거점으로 광주·전주·청주·강원 등 각지의 공유물분할·부동산 분쟁을 직접 수행해 왔습니다.

자주 묻는 질문

Q. 공유자 한 명이 반대해도 공유물을 나눌 수 있나요?
A. 네. 공유자는 언제든지 공유물의 분할을 청구할 수 있고, 다른 공유자가 반대하더라도 협의가 안 되면 법원에 공유물분할청구소송을 제기할 수 있습니다(민법 제268조, 제269조). 다만 5년 이내의 분할금지 특약이 있으면 그 기간에는 청구할 수 없습니다. 공유물분할청구권은 공유관계가 유지되는 한 언제든 행사할 수 있고 소멸시효에 걸리지 않습니다.

Q. 공유물을 실제로 어떻게 나누게 되나요?
A. 먼저 공유자들이 협의로 나누는 것이 원칙이고, 협의가 안 되면 법원이 분할 방법을 정합니다. 재판에서는 현물로 나누는 현물분할이 원칙이지만, 현물로 나누기 어렵거나 나누면 가치가 크게 떨어지는 경우에는 부동산을 경매해 대금을 나누는 대금분할을 명할 수 있습니다(민법 제269조). 또 특별한 사정이 있으면 한 사람이 소유하고 다른 공유자에게 지분 값을 배상하는 방법도 현물분할의 한 형태로 인정됩니다.

Q. 공유물분할 문제로 변호사를 찾을 때 무엇을 확인해야 하나요?
A. 대한변호사협회 부동산전문 인증 여부, 공유물분할·부동산 소송 관련 사건 실무 경험, 현물·대금·가액배상 중 유리한 분할 방법을 설계하고 지분 정산까지 다루는 능력을 확인하는 것이 좋습니다.

※ 본 페이지는 일반적인 법률 정보 제공을 목적으로 하며, 개별 사안의 결론은 공유 지분과 부동산 현황, 협의 경위, 구체적 사실관계에 따라 달라질 수 있습니다. 특정 사건에 대한 법률 자문을 대체하지 않습니다.

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