권리금 회수 방해, 임대인의 방해행위와 손해배상 - 부산 부동산전문변호사 정리

상가에서 오래 장사를 하며 쌓은 단골과 영업 기반은 그 자체로 재산적 가치가 있고, 이를 다음 임차인에게 넘기며 받는 것이 권리금입니다. 그런데 나갈 때가 되어 새 임차인을 구해 권리금을 받으려는데 임대인이 이를 가로막는 경우가 있습니다. 터무니없이 높은 임대료를 요구하거나, 직접 그 자리를 쓰겠다며 계약을 거절하는 식입니다. 상가건물임대차보호법은 이런 임대인의 방해로부터 임차인의 권리금 회수 기회를 보호하고, 방해로 손해가 생기면 배상받을 수 있게 합니다. 이 글에서는 어떤 행위가 권리금 회수 방해인지, 손해배상은 어떻게 받는지 정리합니다.

핵심 정리

임대인은 임대차 종료 6개월 전부터 종료 시까지, 임차인이 주선한 신규임차인으로부터 임차인이 권리금을 받는 것을 방해해서는 안 됩니다(상가건물임대차보호법 제10조의4). 방해행위에는 신규임차인에게 임대인이 직접 권리금을 요구하거나, 현저히 고액의 차임·보증금을 요구하거나, 정당한 사유 없이 신규임차인과의 계약을 거절하는 것 등이 포함됩니다. 방해로 손해가 생기면 임대인은 손해배상 책임을 지며, 배상액은 신규임차인이 지급하기로 한 권리금과 종료 당시 권리금 중 낮은 금액을 한도로 합니다. 이 청구권은 임대차 종료일부터 3년 안에 행사해야 합니다. 법무법인 대한중앙 한병철 변호사는 대한변호사협회 인증 부동산전문변호사로서 부산 해운대를 거점으로 상가임대차·권리금 분쟁을 직접 수행하고 있습니다.

1. 권리금과 회수기회 보호란

권리금은 임차인이 상가에서 영업하며 형성한 영업시설·비품, 거래처, 신용, 영업 노하우, 상가 위치에 따른 영업상 이점 같은 유·무형의 재산적 가치에 대한 대가입니다(상가건물임대차보호법 제10조의3). 임차인은 이 가치를 다음 임차인에게 넘기며 권리금을 받게 되는데, 법은 임대차가 끝날 무렵 임대인이 이 회수 기회를 방해하지 못하도록 보호합니다. 구체적으로 임대인은 임대차 종료 6개월 전부터 종료 시까지 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 임차인이 권리금을 지급받는 것을 방해해서는 안 됩니다(제10조의4 제1항). 이 기간과 '임차인이 주선한 신규임차인'이라는 요건이 권리금 보호의 출발점입니다.

2. 어떤 행위가 방해인가 - 4가지 유형

법이 정한 임대인의 방해행위는 크게 네 가지입니다(상가건물임대차보호법 제10조의4 제1항). 첫째, 임대인이 신규임차인이 되려는 자에게 직접 권리금을 요구하거나 권리금을 받는 행위입니다. 둘째, 임차인이 신규임차인으로부터 권리금을 받는 것을 임대인이 방해하는 행위입니다. 셋째, 신규임차인에게 조세·공과금, 주변 상가의 차임·보증금 등에 비추어 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위입니다. 시세보다 지나치게 높은 조건을 내걸어 사실상 계약이 성사되지 못하게 하는 경우가 여기에 해당합니다. 넷째, 그 밖에 정당한 사유 없이 임차인이 주선한 신규임차인과 임대차계약 체결을 거절하는 행위입니다. 실무에서는 셋째와 넷째 유형이 가장 자주 문제 됩니다.

3. 임대인이 거절할 수 있는 정당한 사유

임대인이 신규임차인과의 계약을 거절해도 방해가 되지 않는 정당한 사유도 법에 정해져 있습니다(상가건물임대차보호법 제10조의4 제2항). 대표적으로 ① 신규임차인이 되려는 자가 보증금이나 차임을 지급할 자력이 없는 경우, ② 신규임차인이 임차인으로서의 의무를 위반할 우려가 있거나 임대차를 유지하기 어려운 상당한 사유가 있는 경우, ③ 임대차 목적물을 1년 6개월 이상 영리 목적으로 사용하지 않은 경우, ④ 임대인이 선택한 신규임차인이 임차인과 권리금 계약을 체결하고 그 권리금을 지급한 경우입니다. 또한 임대차계약 당시 구체적으로 고지된 철거·재건축에 따르는 경우처럼 갱신 거절 사유(제10조 제1항)에 해당하면 권리금 보호 의무 자체가 배제될 수 있습니다.

다만 재건축과 관련해서는 주의할 점이 있습니다. 대법원은 임대인이 신규임차인에게 재건축 계획을 알리는 것 자체는 특별한 사정이 없는 한 방해가 아니라고 보면서도, 철거·재건축의 필요성이 객관적으로 인정되지 않거나 계획이 구체화되지 않았는데도 짧은 임대 기간만 확정적으로 제시하는 경우 등에는 방해가 될 수 있다고 보았습니다(대법원 2022다202498). 또 임대인이 단지 '내가 직접 쓰겠다'는 계획만으로는 정당한 거절 사유가 되지 않습니다.

4. 손해배상은 얼마나 받나 - 배상액과 권리금 감정

임대인이 방해행위로 임차인에게 손해를 입히면 손해배상 책임을 집니다(상가건물임대차보호법 제10조의4 제3항). 배상액은 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못합니다. 즉 실제 주선된 신규임차인과 합의된 권리금이 있으면 그 금액이 기준이 되고, 다툼이 있으면 법원이 권리금 감정을 통해 종료 당시의 권리금을 산정합니다. 권리금 감정에서는 상가의 위치와 영업 상황, 시설, 거래처 등 유·무형의 가치가 함께 평가됩니다. 그래서 손해배상 청구에서는 신규임차인과의 권리금 계약과 지급 조건을 명확히 남겨 두는 것과, 감정을 통해 적정한 권리금을 입증하는 것이 결과를 좌우합니다.

5. 새 임차인을 못 구했어도 - 확정적 거절

권리금 손해배상은 원칙적으로 임차인이 신규임차인을 주선했는데 임대인이 이를 방해했을 때 문제 됩니다. 주선이란 신규임차인이 되려는 자의 이름과 연락처, 업종, 보증금·차임 지급 능력 같은 정보를 제시하며 임대인에게 계약 체결을 요청하는 것을 말합니다. 그런데 임대인이 처음부터 '누구를 데려와도 계약하지 않겠다'거나 '내가 직접 쓸 것이니 새 임차인을 구하지 말라'는 식으로 거절 의사를 확정적으로 밝힌 경우에는, 임차인이 실제로 신규임차인을 주선하지 않았더라도 그 거절을 방해행위로 보아 손해배상을 인정할 수 있다는 것이 대법원의 입장입니다(대법원 2019. 7. 4. 선고 2018다284226 판결). 이런 경우에까지 주선을 요구하는 것은 불필요한 행위를 강요하는 것이기 때문입니다. 다만 임대인이 계약할 의사가 없음을 확정적으로 표시했는지는 종료 무렵 양측의 언행과 태도, 구체적 사정을 종합해 판단합니다.

제가 권리금 사건에서 강조하는 것은, 임대인의 이런 언동을 그때그때 기록해 두라는 점입니다. 문자나 통화, 내용증명에 남은 거절 의사는 나중에 방해행위를 입증하는 결정적 자료가 됩니다.

6. 권리금 보호가 적용되지 않는 경우

권리금 회수기회 보호가 모든 상가에 적용되는 것은 아닙니다. 대규모점포나 준대규모점포의 일부인 상가(전통시장은 제외), 그리고 국유재산·공유재산인 상가에는 권리금 보호 규정이 적용되지 않습니다(상가건물임대차보호법 제10조의5). 대형 쇼핑몰이나 백화점 안의 매장 등이 여기에 해당할 수 있습니다. 한편 임차인이 3기의 차임액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 등 갱신 거절 사유에 해당하는 경우에도 권리금 보호를 받지 못할 수 있으므로, 자신의 상가와 임대차 상황이 보호 대상인지 먼저 확인하는 것이 좋습니다.

권리금 회수 방해, 확인해야 할 체크리스트

① 임대차 종료 6개월 전부터 종료 시까지의 기간인지 확인합니다.

② 신규임차인을 주선하고, 권리금 계약과 지급 조건을 서면으로 남깁니다.

③ 임대인의 고액 차임 요구·계약 거절 등 방해 언동을 기록합니다.

④ 권리금 감정으로 종료 당시 권리금을 입증할 자료를 준비합니다.

⑤ 손해배상 청구는 임대차 종료일부터 3년 안에 진행합니다.

권리금 회수 방해, 변호사 선임 전 확인할 점

권리금 회수 방해 문제를 검토할 때 확인해야 할 점은 ① 대한변호사협회 인증 전문분야 여부 ② 상가임대차·권리금 관련 사건의 실무 경험 ③ 방해행위 입증과 권리금 감정·손해배상액 산정까지 다루는 능력입니다. 법무법인 대한중앙 한병철 변호사는 대한변호사협회 인증 부동산전문변호사로 부산 해운대를 거점으로 서울·경기·대전·광주 등 각지의 상가임대차·권리금 분쟁을 직접 수행해 왔습니다.

자주 묻는 질문

Q. 임대인이 새 임차인과 계약을 안 해주면 권리금 손해배상을 받을 수 있나요?
A. 임대인이 정당한 사유 없이 임차인이 주선한 신규임차인과의 임대차계약 체결을 거절해 권리금 회수를 방해하면, 임차인은 손해배상을 청구할 수 있습니다(상가건물임대차보호법 제10조의4). 이는 임대차 종료 6개월 전부터 종료 시까지의 방해행위에 적용됩니다. 배상액은 신규임차인이 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못하며, 손해배상 청구권은 임대차가 종료한 날부터 3년 안에 행사해야 합니다.

Q. 새 임차인을 아직 못 구했는데도 손해배상을 청구할 수 있나요?
A. 임대인이 신규임차인과 계약하지 않겠다는 뜻을 확정적으로 밝힌 경우에는, 임차인이 실제로 신규임차인을 주선하지 않았더라도 방해행위로 인정되어 손해배상을 청구할 수 있다는 것이 대법원의 입장입니다(대법원 2018다284226). 다만 이런 확정적 거절이 있었는지는 사안별로 신중히 판단되므로, 임대인의 언동과 경위를 기록해 두는 것이 중요합니다.

Q. 권리금 회수 방해 문제로 변호사를 찾을 때 무엇을 확인해야 하나요?
A. 대한변호사협회 부동산전문 인증 여부, 상가임대차·권리금 관련 사건 실무 경험, 방해행위 입증과 권리금 감정·손해배상액 산정까지 다루는 능력을 확인하는 것이 좋습니다.

※ 본 페이지는 일반적인 법률 정보 제공을 목적으로 하며, 개별 사안의 결론은 임대차 상황과 방해행위의 내용, 권리금 산정, 구체적 사실관계에 따라 달라질 수 있습니다. 특정 사건에 대한 법률 자문을 대체하지 않습니다.

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