주택 임대차 계약갱신요구권, 2+2부터 실거주 거절까지 - 부산 부동산전문변호사 정리

임대차 3법'이 시행되면서 세입자가 한 번 더 계약을 연장할 수 있는 계약갱신요구권이 도입됐습니다. 덕분에 최대 4년의 거주가 보장되지만, 현장에서는 임대인이 실거주를 이유로 갱신을 거절하거나 임대료 인상 폭을 두고 다투는 일이 끊이지 않습니다. 특히 집주인이 바뀌었을 때 새 주인이 실거주를 주장하는 경우처럼 판단이 쉽지 않은 상황도 많습니다. 이 글에서는 주택 임대차 계약갱신요구권의 행사 방법과 임대인이 거절할 수 있는 경우, 그리고 실거주 거절을 둘러싼 분쟁을 정리합니다.

핵심 정리

주택 임차인은 임대차 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 계약갱신을 요구할 수 있고, 이 권리는 1회 행사해 갱신 기간은 2년입니다(주택임대차보호법 제6조의3). 최초 2년에 갱신 2년을 더해 최대 4년이 보장됩니다. 갱신 시 차임·보증금 증액은 5%를 넘지 못합니다(전월세상한제). 다만 2기 차임 연체나 임대인·직계존비속의 실거주 등 법정 사유가 있으면 임대인이 갱신을 거절할 수 있습니다. 실거주를 이유로 거절한 뒤 정당한 사유 없이 제3자에게 임대하면 손해배상 책임을 집니다. 법무법인 대한중앙 한병철 변호사는 대한변호사협회 인증 부동산전문변호사로서 부산 해운대를 거점으로 주택·상가 임대차 분쟁을 직접 수행하고 있습니다.

1. 계약갱신요구권이란 - 최대 4년의 거주 보장

계약갱신요구권은 주택 임차인이 기존 임대차를 한 차례 더 연장하도록 요구할 수 있는 권리입니다(주택임대차보호법 제6조의3). 임차인은 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 임대인에게 갱신을 요구할 수 있고, 임대인은 법에 정한 거절 사유가 없는 한 이를 거절할 수 없습니다. 이 권리는 1회에 한해 행사할 수 있고, 갱신된 임대차의 기간은 2년으로 봅니다. 따라서 처음 2년을 살고 갱신요구권을 행사하면 다시 2년, 최대 4년의 거주가 보장되는 셈입니다. 갱신을 요구할 때는 문자나 내용증명처럼 행사한 사실과 시점이 남는 방법으로 하는 것이 안전합니다.

2. 임대인이 갱신을 거절할 수 있는 경우

임차인에게 갱신요구권이 있어도, 임대인은 법에 정한 사유가 있으면 갱신을 거절할 수 있습니다(주택임대차보호법 제6조의3 제1항). 대표적으로 임차인이 2기의 차임액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우, 거짓이나 부정한 방법으로 임차한 경우, 임대인의 동의 없이 전대한 경우, 주택을 고의·중과실로 파손한 경우, 주택의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하는 경우, 그리고 임대인이나 그 직계존속·직계비속이 실제 거주하려는 경우 등이 있습니다. 여기서 차임 연체는 연체한 사실이 있었다면 나중에 이를 모두 갚았더라도 거절 사유가 될 수 있다는 점에 유의해야 합니다. 실무에서 가장 많이 다투어지는 것이 차임 연체와 실거주를 이유로 한 거절입니다.

3. 실거주 거절과 손해배상

임대인이 갱신을 거절할 수 있는 사유 중 실거주는 특히 분쟁이 잦습니다. 임대인이나 그 직계존속·직계비속이 실제로 거주하겠다고 하면 갱신을 거절할 수 있는데, 문제는 그 실거주가 진짜인지입니다. 대법원은 임대인이 실제 거주하려 한다는 점, 즉 실거주 의사의 존재에 대한 증명책임을 임대인이 진다고 봅니다. 나아가 법은 임대인이 실거주를 이유로 갱신을 거절한 뒤, 갱신되었더라면 임대차가 유지됐을 기간이 지나기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 임대하면 임차인에게 손해를 배상하도록 정하고 있습니다(주택임대차보호법 제6조의3 제5항). 배상액은 갱신 거절 당시 환산월차임의 3개월분, 임대인이 새로 임대해 얻은 차임과 기존 차임 차액의 2년분, 임차인이 실제 입은 손해액 중 가장 큰 금액으로 정해집니다(제6항).

제가 임대차 상담에서 자주 보는 분쟁이 바로 이 실거주 거절입니다. 실거주를 이유로 나갔는데 얼마 지나지 않아 그 집이 다시 세를 놓거나 매물로 나오는 경우가 있어, 나간 뒤에도 그 집이 실제로 어떻게 쓰였는지 확인해 두는 것이 손해배상의 열쇠가 됩니다. 반대로 임대인이라면 실거주 의사와 실제 거주를 뒷받침할 자료를 남겨 두어야 분쟁을 피할 수 있습니다.

4. 집주인이 바뀌면 - 새 임대인의 실거주 주장

까다로운 상황이 임대차 도중 집주인이 바뀌는 경우입니다. 임차인이 갱신을 요구할 수 있는 기간에 그 주택을 사들여 소유권을 넘겨받은 새 임대인이 자신이 실거주하겠다며 갱신을 거절할 수 있는지가 문제 됩니다. 대법원은 임차인의 계약갱신 요구를 거절할 수 있는 기간 안에 소유권을 취득해 임대인의 지위를 승계한 새 임대인도 실거주를 이유로 갱신을 거절할 수 있다고 보았습니다(대법원 2022다212594). 다만 이는 갱신 거절 기간과 실거주 요건을 갖춘 경우에 관한 것이므로, 매수인이 언제 소유권을 취득했는지, 실거주가 실제로 이루어지는지에 따라 결론이 달라질 수 있습니다. 집을 사거나 파는 과정에서 세입자의 갱신요구권이 얽히면 이해관계가 복잡해지므로, 매매와 임대차의 시점을 함께 따져 보는 것이 좋습니다.

5. 전월세상한제와 묵시적 갱신

갱신할 때 임대료를 얼마나 올릴 수 있는지도 자주 문제 됩니다. 계약갱신요구권을 행사해 갱신하는 경우 차임과 보증금의 증액은 5%를 넘지 못합니다(전월세상한제). 다만 지방자치단체가 조례로 더 낮은 상한을 정할 수 있습니다. 한편 임대인이 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 갱신 거절이나 조건 변경을 통지하지 않으면 전 임대차와 같은 조건으로 다시 계약된 것으로 보는 묵시적 갱신이 일어나고, 이때 기간은 2년입니다. 묵시적 갱신의 경우 임차인은 언제든지 계약 해지를 통고할 수 있고, 임대인이 그 통고를 받은 날부터 3개월이 지나면 해지의 효력이 생깁니다. 계약갱신요구권 행사에 따른 갱신과 묵시적 갱신은 요건과 효과가 다르므로, 자신의 상황이 어느 쪽인지 구분하는 것이 중요합니다.

6. 상가 임대차 갱신과의 차이

같은 '계약갱신요구권'이라도 상가 임대차는 규율이 다릅니다. 상가건물임대차보호법의 계약갱신요구권은 갱신 요구 기간이 만료 6개월 전부터 1개월 전까지이고, 전체 임대차 기간 10년 범위에서 보장되며, 차임 연체 거절 기준도 3기입니다(주택은 2기). 또 상가에는 실거주를 이유로 한 갱신 거절이 없고, 대신 권리금 회수기회 보호라는 제도가 따로 있습니다. 그래서 자신의 임대차가 주택인지 상가인지에 따라 갱신 요구 기간, 보장 기간, 거절 사유가 모두 달라지므로 먼저 이를 확인해야 합니다.

계약갱신요구권, 확인해야 할 체크리스트

① 임대차 만기와 갱신요구 기간(6개월~2개월 전)을 확인하고 기간 내에 요구합니다.

② 갱신·해지 의사는 문자·내용증명 등 입증이 남는 방법으로 전합니다.

③ 임대인의 거절 사유(2기 연체·실거주 등)가 실제로 있는지 확인합니다.

④ 실거주를 이유로 거절당했다면 이후 그 집의 실제 사용을 확인합니다.

⑤ 갱신 시 증액이 5%를 넘는지, 묵시적 갱신인지 계약갱신요구권 행사인지 구분합니다.

계약갱신요구권, 변호사 선임 전 확인할 점

계약갱신요구권 문제를 검토할 때 확인해야 할 점은 ① 대한변호사협회 인증 전문분야 여부 ② 주택·상가 임대차 관련 사건의 실무 경험 ③ 갱신 거절과 실거주·손해배상, 전월세상한제까지 함께 검토하는 능력입니다. 법무법인 대한중앙 한병철 변호사는 대한변호사협회 인증 부동산전문변호사로 부산 해운대를 거점으로 서울·인천·청주·여수 등 각지의 임대차 분쟁을 직접 수행해 왔습니다.

자주 묻는 질문

Q. 세입자는 계약갱신요구권으로 몇 년까지 살 수 있나요?
A. 주택 임차인은 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 계약갱신을 요구할 수 있고, 이 권리는 1회 행사할 수 있으며 갱신되는 임대차의 기간은 2년입니다(주택임대차보호법 제6조의3). 즉 최초 2년에 갱신 2년을 더해 최대 4년의 거주가 보장되는 구조입니다. 갱신 시 차임과 보증금 증액은 5%를 넘지 못합니다. 다만 2기의 차임 연체나 임대인의 실거주 등 법에 정한 사유가 있으면 임대인이 갱신을 거절할 수 있습니다.

Q. 집주인이 실거주한다며 갱신을 거절한 뒤 다른 사람에게 세를 주면 어떻게 되나요?
A. 임대인이 자신이나 직계존비속의 실거주를 이유로 갱신을 거절한 뒤, 정당한 사유 없이 갱신되었더라면 유지됐을 기간에 제3자에게 임대하면 임차인에게 손해배상 책임을 집니다(주택임대차보호법 제6조의3 제5항·제6항). 배상액은 갱신 거절 당시 환산월차임의 3개월분, 새 임대차의 차임과 기존 차임 차액의 2년분, 실제 손해액 중 큰 금액으로 정해집니다. 실거주 의사에 대한 증명책임은 임대인에게 있습니다.

Q. 계약갱신요구권 문제로 변호사를 찾을 때 무엇을 확인해야 하나요?
A. 대한변호사협회 부동산전문 인증 여부, 주택·상가 임대차 관련 사건 실무 경험, 갱신 거절과 실거주·손해배상, 전월세상한제까지 함께 검토하는 능력을 확인하는 것이 좋습니다.

※ 본 페이지는 일반적인 법률 정보 제공을 목적으로 하며, 개별 사안의 결론은 임대차의 유형과 계약 내용, 거주·통지 시점, 구체적 사실관계에 따라 달라질 수 있습니다. 특정 사건에 대한 법률 자문을 대체하지 않습니다.

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