토지 분할·지목 변경 뒤 1개월 내 할 등기

아버지에게 물려받은 600제곱미터 밭을 둘로 나눠 한쪽을 팔기로 했습니다. 구청에서 분할 측량을 마치고 토지대장에는 새 지번 두 개가 생겼습니다. 그런데 잔금일 아침 매수인 쪽 법무사가 등기부를 떼어 보더니 여전히 600제곱미터짜리 한 필지라며 접수를 미루자고 합니다. 대장과 등기부는 서로 다른 장부이고, 대장이 바뀌었다고 등기부가 저절로 따라오지 않습니다. 그 사이를 메우는 것이 한 달 안에 해야 하는 표시변경등기입니다.

대장이 바뀌었는데 등기부는 왜 그대로인가

땅에 관한 장부는 두 갈래입니다. 위치와 모양, 면적, 쓰임새는 시·군·구청 지적부서가 관리하는 토지대장과 지적도가 맡습니다. 누가 주인이고 어떤 권리가 걸려 있는지는 법원 등기소의 등기부가 맡습니다.

분할이나 지목 변경은 지적부서에서 먼저 처리됩니다. 등기부는 그 결과를 넘겨받아야 바뀝니다. 그래서 대장 정리가 끝난 날과 등기부가 고쳐지는 날 사이에 틈이 생깁니다.

부동산등기법 제34조는 토지 등기기록의 표제부에 무엇을 적는지 정해 두었습니다. 아래 항목 가운데 지번, 지목, 면적이 대장과 달라지면 등기부도 고쳐야 합니다.

표제부 항목	바뀌는 대표적인 경우
표시번호·접수연월일	표시변경등기를 할 때마다 새로 붙음
소재와 지번	한 필지를 나누거나 두 필지를 합칠 때
지목	전·답이 대지로, 임야가 공장용지로 바뀔 때
면적	분할·합병, 측량 결과에 따른 정정
등기원인	분할, 합병, 지목변경 같은 사유를 적음

한 달은 언제부터 세고, 누가 신청하나

제35조가 기한을 정했습니다. 토지의 분할·합병이 있거나 표제부 사항에 변경이 있으면 그 사실이 있는 때부터 1개월 이내에 등기를 신청해야 합니다.

출발점은 측량한 날이 아닙니다. 지적부서가 분할이나 지목 변경을 처리해 대장에 반영한 때를 기준으로 보시면 됩니다. 토지대장 등본에 변동 일자와 사유가 적혀 있으니 그 날짜에 달력 표시를 해 두십시오.

신청할 사람은 그 토지의 소유권 등기명의인입니다. 제23조 제5항은 부동산 표시의 변경 등기를 명의인이 단독으로 신청하도록 정했습니다. 상대방 도장이 필요 없는 등기라 대장 등본을 첨부하면 비교적 간단히 끝납니다.

건물은 조문이 따로 있습니다. 증축이나 멸실처럼 건물 쪽에서 생긴 변화는 건물 등기기록의 규정을 보셔야 합니다.

기한을 넘기면 어떻게 되나

기다리면 해결되기도 합니다.

제36조 제1항에 따르면 지적소관청은 대장을 정리한 뒤 등기소에 그 사실을 통지합니다. 통지가 왔는데 제35조의 기간인 1개월 안에 명의인의 신청이 없으면 등기관이 통지서 내용대로 직권으로 표시변경등기를 합니다. 같은 조 제2항은 등기관이 그 뒤 지체 없이 지적소관청과 소유권 명의인에게 알리도록 했고, 명의인이 2명 이상이면 그중 1명에게만 알려도 됩니다.

문제는 시점입니다. 직권 등기가 언제 이루어질지는 소유자가 정하지 못합니다. 매매 잔금일이나 대출 실행일이 다가오는데 직권 처리를 기다리고 있으면 거래 전체가 밀립니다.

주의
공유 토지라면 직권 등기 통지가 공유자 중 한 사람에게만 갈 수 있습니다. 다른 공유자는 등기부가 바뀐 사실을 모른 채 지나갈 수 있으니 공유자끼리 연락 창구를 정해 두십시오.

나눈 땅 한쪽을 팔려면 무엇부터 하나

등기는 필지 단위로 움직입니다. 한 필지의 일부만 떼어 소유권을 넘기는 등기는 할 수 없으므로, 분할된 결과가 등기부에 먼저 올라가야 매매 등기가 가능합니다.

1. 한국국토정보공사 등에 분할 측량을 신청해 경계를 확정합니다.
2. 측량 성과를 붙여 시·군·구청 지적부서에 토지 분할을 신청합니다.
3. 처리 뒤 토지대장 등본을 새 지번별로 발급받아 변동 일자를 확인합니다.
4. 관할 등기소에 분할에 따른 표시변경등기를 신청합니다.
5. 새 등기기록이 생긴 것을 확인한 뒤 그 지번으로 매매 이전등기를 접수합니다.

순서를 건너뛰면 어떻게 될까요. 제29조 제11호는 신청정보나 등기기록의 부동산 표시가 토지대장과 일치하지 않으면 각하하도록 정했습니다. 대장은 두 필지인데 등기부가 한 필지인 채로 이전등기를 내면 이 사유에 걸립니다.

지목만 바뀐 경우에도 꼭 해야 하나

해야 합니다. 밭에 집을 지어 대지로 바뀌었거나 임야를 개발해 공장용지가 된 경우도 제35조가 말하는 표제부 사항의 변경입니다.

지목은 땅값과 담보 가치에 직접 영향을 줍니다. 은행은 대출 심사 때 등기부와 대장을 나란히 놓고 봅니다. 두 장부의 지목이 다르면 심사가 멈추는 일이 흔합니다.

농지를 대지로 바꾸는 일 자체는 등기 문제가 아닙니다. 농지전용 같은 허가는 농지법과 관련 법령이 정한 절차를 거쳐야 하고, 그 결과가 대장에 반영된 다음에야 등기 단계로 넘어옵니다.

확인할 것
· 토지대장 등본의 변동 일자와 사유
· 등기사항증명서 표제부의 지번·지목·면적
· 두 장부가 다르면 1개월 기한이 남았는지
· 공유자가 있다면 누가 신청을 맡을지

정리

토지를 나누거나 합치거나 지목이 바뀌면 대장이 먼저 바뀌고, 등기부는 명의인의 신청이 있어야 따라옵니다. 기한은 그 사실이 있은 때부터 1개월입니다. 짧다고 느끼실 수 있습니다.

신청이 없으면 지적소관청 통지에 따라 등기관이 직권으로 고치지만, 그 시점에 거래 일정을 맞출 수는 없습니다. 분할한 땅을 팔거나 담보로 넣을 계획이라면 대장 정리 직후 바로 신청하십시오. 공유 관계가 얽혀 있거나 이미 거래 일정이 잡혀 있다면 변호사와 함께 순서를 점검해 두는 편이 안전합니다.

참조 조문

부동산등기법 제23조, 제29조, 제34조, 제35조, 제36조

관련 안내: 부산 부동산변호사 · 부동산·주택 업무

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자주 묻는 질문

측량만 하고 대장 정리를 아직 안 했는데 한 달이 지나가나요?

기한은 분할이나 변경이라는 사실이 있은 때부터 셉니다. 측량은 준비 단계이고, 지적부서가 대장에 반영한 시점을 기준으로 보시면 됩니다. 대장 등본의 변동 일자를 확인하십시오.

공유 토지인데 공유자 한 명이 반대하면 신청을 못 하나요?

표시변경등기는 권리를 옮기는 등기가 아니라 대장과 맞추는 등기여서 상대방이 있는 거래 등기와 성격이 다릅니다. 다만 신청인 구성은 사안마다 확인이 필요하니 접수 전에 관할 등기소에 미리 문의하시기 바랍니다.

직권으로 고쳐질 때까지 기다리면 비용이 안 드나요?

직권 등기는 소유자가 신청서를 내지 않아도 이루어지지만, 언제 처리될지 알 수 없습니다. 매매나 대출 일정이 있다면 기다리는 동안 생기는 지연 비용이 더 클 수 있습니다.

대장과 등기부 면적이 원래부터 달랐다면 어떻게 하나요?

분할과 상관없이 면적이 어긋나 있다면 어느 장부가 잘못되었는지부터 확인해야 합니다. 측량 성과와 대장 연혁을 떼어 지적부서에 정정 가능성을 먼저 문의하시는 편이 순서입니다.

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작성·검토: 한병철 변호사 · 2026-10-13

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