등기관 친척이 낸 등기 신청, 참여인 두 명 필요

상가 잔금을 치르던 날, 매도인이 웃으며 한마디를 보탰습니다. 관할 등기소에 처남이 등기관으로 있으니 이전등기는 금방 끝날 거라는 말이었습니다. 매수인은 반가운 마음보다 불안이 앞섰습니다. 아는 사람이 처리하면 서류를 덜 꼼꼼히 보지는 않을까, 나중에 문제가 생기면 누가 책임지나 하는 생각이 들었습니다. 법은 이런 장면을 미리 내다보고 등기관의 손을 묶어 두었습니다. 부동산등기법 제12조가 그 장치입니다.

등기관의 가족이 신청하면 무엇이 달라지나

제12조 제1항은 등기관 자신, 배우자 또는 4촌 이내의 친족이 등기신청인인 때를 따로 다룹니다. 법은 이들을 묶어 배우자등이라고 부릅니다.

이 경우 등기관은 혼자 등기를 할 수 없습니다. 그 등기소에서 소유권등기를 한 성년자로서 등기관의 배우자등이 아닌 사람 2명 이상이 참여해야 등기를 마칠 수 있습니다. 참여인이 없으면 등기 자체를 하지 못한다는 것이 조문의 문언입니다.

친족의 범위는 민법에서 가져옵니다. 제767조는 배우자, 혈족, 인척을 친족으로 정했습니다. 4촌이라는 선은 혈족과 인척 모두에 적용됩니다.

등기관과의 관계	예시	제12조 대상
배우자	남편, 아내	해당
4촌 이내 혈족	부모, 자녀, 형제자매, 삼촌, 이모, 사촌	해당
4촌 이내 인척	처남, 시누이, 장인·장모, 사위, 며느리	해당
5촌 이상	당숙, 재종 형제	해당하지 않음
이미 끝난 관계	이혼한 전 배우자, 그 형제	여전히 해당

참여인은 아무나 세울 수 있나

아닙니다. 조문이 붙인 조건이 네 가지입니다.

• 그 등기소에서 소유권등기를 한 적이 있는 사람이어야 합니다.
• 성년자여야 합니다.
• 등기관의 배우자나 4촌 이내 친족이 아니어야 합니다.
• 인원은 2명 이상이어야 합니다.

첫 번째 조건이 핵심입니다. 그 등기소 관할 안에 자기 이름으로 소유권을 등기해 본 사람이라면 등기 실무와 지역 사정을 어느 정도 안다고 본 것입니다. 외부의 눈을 들여 처리 과정을 지켜보게 하는 구조입니다.

같은 조 제2항은 등기관에게 조서를 작성하고 참여인과 함께 기명날인이나 서명을 하도록 했습니다. 누가 지켜봤는지가 기록으로 남습니다.

이혼했거나 관계가 끝났다면 상관없지 않나

상관이 있습니다.

제12조 제1항 마지막 문장은 배우자등의 관계가 끝난 후에도 같다고 못 박았습니다. 이혼한 전 배우자와 그 가족, 파양으로 입양 관계가 끝난 사람도 이 제한에서 벗어나지 않습니다.

관계가 끝났다고 해서 이해관계까지 깨끗이 정리되는 것은 아니기 때문입니다. 재산분할이 걸린 부동산처럼 오히려 이해가 더 첨예해지는 경우도 있습니다. 법은 관계가 남아 있는지를 하나하나 따지기보다 한 번 생긴 관계는 끝까지 제한하는 쪽을 택했습니다.

실제로 이 문장이 힘을 쓰는 장면은 재산을 정리하는 등기입니다. 이혼 뒤 재산분할로 아파트 명의를 넘기는 등기, 전 배우자 쪽 부모의 상속 정리에 얽힌 등기가 그 예입니다. 이런 사건이 전 배우자가 근무하는 등기소로 접수되면 참여 절차가 붙는다는 점을 미리 알고 일정을 잡으셔야 합니다. 잔금일이나 대출 실행일에 맞춰 바로 끝날 것이라고 기대하면 일정이 어긋날 수 있습니다.

법무사가 대신 내도 제한이 걸리나

걸립니다. 조문은 신청인을 기준으로 삼았고, 대리인이 누구인지는 묻지 않습니다.

등기는 원칙적으로 등기권리자와 등기의무자가 함께 신청합니다. 위 상가처럼 매도인 쪽이 등기관의 인척이라면 매도인이 등기의무자로서 신청인이 되므로 법무사가 서류를 냈더라도 제12조의 상황입니다. 매수인 쪽이 친족이어도 마찬가지입니다.

신청하는 쪽에서는 접수할 때 등기관과의 관계를 숨기지 않고 알리는 편이 좋습니다. 참여인을 어떻게 구할지, 다른 담당자가 맡을 수 있는지는 등기소가 내부 절차에 따라 판단합니다. 관계를 감췄다가 뒤늦게 드러나면 등기의 공정성을 두고 불필요한 다툼이 생깁니다.

처리가 의심스러우면 무엇을 할 수 있나

먼저 누가 처리했는지를 확인합니다. 제11조 제4항은 등기사무를 처리한 등기관이 누구인지 알 수 있는 조치를 하도록 정했습니다.

등기관의 처분에 이의가 있다면 관할 지방법원의 판단을 받는 다음 순서를 밟습니다.

1. 처분을 한 등기관이 속한 등기소에 이의신청서를 내거나 전산으로 이의신청정보를 보냅니다(제100조, 제101조).
2. 등기관은 이유 없다고 보면 3일 이내에 의견을 붙여 관할 지방법원으로 보냅니다(제103조).
3. 법원은 결정 전에 가등기나 이의가 있다는 뜻의 부기등기를 명할 수 있습니다(제106조).
4. 법원 결정에 불복하면 비송사건절차법에 따라 항고합니다(제105조).

주의
이의신청에는 집행정지의 효력이 없습니다(제104조). 또 새로운 사실이나 새로운 증거를 근거로 삼을 수 없습니다(제102조). 처분 당시 자료만으로 다투게 되므로 접수 서류 사본을 처음부터 챙겨 두십시오.

정리

등기관 본인이나 배우자, 4촌 이내 친족이 신청인이면 그 등기소에서 소유권등기를 한 성년자 2명 이상이 참여하지 않는 한 등기를 마칠 수 없습니다. 이혼 등으로 관계가 끝난 뒤에도 같습니다.

아는 사람이 처리한다는 말은 빨라진다는 뜻이 아닙니다. 오히려 절차가 하나 더 붙는다는 뜻입니다. 거래 상대방이 등기관과 가까운 사이라는 말을 들었다면 처리 경과를 확인하고, 석연치 않은 점이 있으면 이의 절차를 변호사와 함께 검토해 보시기 바랍니다.

참조 조문

부동산등기법 제11조, 제12조, 제100조~제106조 · 민법 제767조, 제777조

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자주 묻는 질문

등기관의 사촌 형이 매수인인데 매도인인 제가 따로 할 일이 있나요?

신청인 한쪽이 등기관의 4촌 이내 친족이면 제12조의 참여 절차가 붙습니다. 매도인이 직접 할 일은 많지 않지만, 접수 뒤 처리 경과와 완료 통지를 챙겨 보시는 것이 좋습니다.

참여인이 없으면 등기가 아예 안 되나요?

조문은 참여인 2명 이상이 없으면 그 등기관이 등기를 할 수 없다고 정합니다. 실제로 어떻게 진행할지는 등기소가 정하므로 접수할 때 관계를 미리 알리고 안내를 받으십시오.

전자신청으로 내면 이 제한을 피할 수 있나요?

신청 방법과 상관없이 신청인이 등기관의 배우자등이면 같은 제한이 적용된다고 보아야 합니다. 방식을 바꿔 피하려 하기보다 처음부터 절차를 갖추는 편이 안전합니다.

이미 끝난 등기가 제12조를 어긴 것 같습니다.

처리 등기관과 조서 작성 여부를 먼저 확인해야 합니다. 이의신청은 처분 당시 자료로만 판단하므로 등기 신청서와 부속서류 열람부터 진행하시고 대응 방향을 상의하시기 바랍니다.

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작성·검토: 한병철 변호사 · 2026-10-13

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