질권 잡은 채권, 압류·추심 절차로 실행하기

식당을 하던 지인에게 5,000만 원을 빌려주면서 그 사람이 상가 주인에게 맡긴 보증금 반환채권에 질권을 잡아 두었습니다. 임대인에게 확정일자 있는 통지도 보냈습니다. 그런데 가게가 문을 닫고 임대차가 끝나자 임대인은 보증금을 누구에게 줘야 할지 모르겠다며 버팁니다. 그사이 다른 채권자가 같은 보증금에 압류를 걸었다는 소식까지 들립니다. 질권자는 직접 달라고 할 권리가 있지만, 상대가 움직이지 않을 때 쓰라고 법이 열어 둔 문이 하나 더 있습니다.

직접 청구만으로는 왜 부족할 때가 있나

민법 제353조 제1항은 질권자가 질권의 목적이 된 채권을 직접 청구할 수 있다고 정했습니다. 목적물이 금전이면 같은 조 제2항에 따라 자기 채권의 한도에서 청구합니다.

문제는 청구에 강제력이 없다는 점입니다. 임대인이 이유를 대며 주지 않으면 결국 소송을 걸어 판결을 받아야 합니다. 몇 달이 흐릅니다.

보증금의 변제기가 내 채권의 변제기보다 먼저 왔다면 제353조 제3항에 따라 임대인에게 그 금액의 공탁을 청구할 수 있고, 질권은 공탁금 위에 그대로 남습니다. 돈이 임차인 손에 먼저 들어가 흩어지는 것을 막는 장치입니다. 그래도 임대인이 공탁조차 하지 않으면 다시 같은 벽에 부딪힙니다.

제354조가 여기서 길을 엽니다. 질권자는 직접 청구 외에 민사집행법에 정한 집행방법으로도 질권을 실행할 수 있습니다.

판결 없이도 압류를 신청할 수 있나

할 수 있고, 바로 이 점이 일반 채권자와 질권자를 가르는 지점입니다.

보통의 채권자가 남의 채권을 압류하려면 판결 같은 집행권원부터 손에 쥐어야 합니다. 질권자는 다릅니다. 민사집행법 제273조 제1항은 채권을 목적으로 하는 담보권의 실행이 담보권의 존재를 증명하는 서류가 제출된 때에 개시된다고 정했습니다. 같은 조 제3항은 그 절차에 채권 강제집행 규정을 준용합니다.

담보권의 존재를 증명하는 서류
질권설정계약서, 제삼채무자인 임대인에게 보낸 통지서나 임대인의 승낙서가 중심입니다. 다른 채권자와 다툴 가능성이 있다면 통지나 승낙이 확정일자 있는 증서로 되어 있어야 합니다. 저당권으로 담보된 채권에 질권을 잡았다면 부기등기가 된 등기사항증명서도 필요합니다.

판결을 기다리는 시간을 건너뛸 수 있다는 것이 이 절차의 가장 큰 실익입니다.

압류명령은 어떤 순서로 나오나

1. 질권설정자, 곧 임차인의 보통재판적이 있는 곳의 지방법원에 신청합니다(제224조 제1항).
2. 신청서에 압류할 채권의 종류와 액수를 특정합니다(제225조).
3. 법원은 임대인과 임차인을 심문하지 않고 압류명령을 내립니다(제226조).
4. 명령은 임대인에게 임차인에 대한 지급을, 임차인에게 채권의 처분과 영수를 금지합니다(제227조 제1항).
5. 압류명령이 임대인에게 송달된 때 압류의 효력이 생깁니다(제227조 제3항).

송달 시점이 효력의 기준이므로 임대인 주소를 정확히 적는 일이 중요합니다. 주소가 틀려 송달이 늦어지면 그사이 다른 채권자의 압류가 먼저 도착할 수 있습니다. 상가 주인이 법인이라면 본점 소재지를 등기사항증명서로 확인해 두십시오.

추심명령과 전부명령 가운데 무엇을 고르나

압류는 묶어 두는 단계일 뿐입니다. 돈을 실제로 받으려면 제229조 제1항에 따라 추심명령이나 전부명령을 함께 또는 이어서 신청합니다.

구분	추심명령	전부명령
효과	대위절차 없이 직접 받아 낼 권한	채권 자체가 지급에 갈음해 넘어옴
효력 시점	제삼채무자 송달	확정되어야 효력
다른 압류와 겹칠 때	받은 돈을 공탁하고 신고	송달 전 경합이 있으면 효력 없음
임대인이 돈이 없을 때	원래 채권은 그대로 남음	송달 때 갚은 것으로 보아 위험

제231조는 전부명령이 확정되면 송달된 때에 변제한 것으로 봅니다. 임대인의 자력이 확실할 때는 깔끔하지만, 그렇지 않으면 회수하지 못한 채 내 채권만 사라질 수 있습니다. 다만 넘어간 채권이 애초에 존재하지 않았다면 같은 조 단서에 따라 변제 효과가 생기지 않습니다.

위 사례처럼 다른 채권자의 압류가 이미 들어왔다면 계산이 복잡해집니다. 일반 채권집행에서는 송달 전에 경합이 생기면 전부명령이 효력을 갖지 못하는데(제229조 제5항), 질권자의 우선순위가 그 구조 안에서 어떻게 반영되는지는 경합한 채권자의 권리 성격을 함께 봐야 합니다. 이 단계는 변호사와 함께 신청 방식을 정하시는 편이 안전합니다.

임대인이 그래도 주지 않으면

추심명령을 받은 뒤에도 임대인이 지급하지 않으면 제238조에 따라 추심의 소를 냅니다. 일반 관할 규정에 따른 법원에 내고, 임차인에게 소송을 고지해야 합니다. 임차인이 외국에 있거나 행방이 불분명하면 고지하지 않아도 됩니다.

임대인은 이 소송에서 밀린 월세나 원상복구비를 보증금에서 빼겠다고 다툴 수 있습니다. 질권 설정을 통지만 한 경우라면 민법 제451조 제2항에 따라 통지를 받기 전까지 임차인에게 생긴 사유로 질권자에게 맞설 수 있기 때문입니다.

돈을 받았다고 절차가 끝나지는 않습니다.

제236조 제1항은 추심한 금액을 법원에 신고하도록 정했고, 신고 전에 다른 압류나 배당요구가 있었다면 같은 조 제2항에 따라 받은 돈을 바로 공탁하고 사유를 신고해야 합니다.

질권을 잡을 때 미리 챙길 것은

실행 단계의 어려움은 대개 설정 단계에서 시작됩니다. 위 사례에서 확정일자 있는 통지를 보내 둔 것이 다른 채권자와 겨룰 때 가장 큰 무기가 됩니다.

• 임대인에게 확정일자 있는 통지를 보내거나 확정일자 있는 승낙서를 받습니다(민법 제349조, 제450조).
• 임대차계약서처럼 채권증서가 있으면 원본을 넘겨받습니다(제347조).
• 임차인이 질권자 동의 없이 보증금을 줄이는 합의를 하지 못한다는 점을 계약서에 확인해 둡니다(제352조).
• 목적 채권이 저당권으로 담보되어 있다면 저당권등기에 질권의 부기등기를 해 둡니다(제348조).

통지를 확정일자 없이 문자나 일반 우편으로만 보냈다면 지금이라도 내용증명으로 다시 보내는 것을 검토하십시오. 그 날짜 이후로는 다른 채권자에게도 대항할 수 있는 근거가 생깁니다. 이미 경합이 시작되었다면 날짜 하나하나가 순위를 가르니 서류를 시간순으로 정리해 두셔야 합니다.

정리

채권질권자는 직접 청구 외에 민사집행법의 집행방법으로 질권을 실행할 수 있고, 이때는 판결 없이 질권의 존재를 증명하는 서류만으로 압류를 시작합니다. 압류 뒤에는 추심명령과 전부명령 가운데 상대의 자력과 경합 상황에 맞는 것을 고릅니다.

임대인이 공제 주장을 하거나 다른 채권자가 끼어들면 설정 당시의 통지 방식과 날짜가 결론을 가릅니다. 날짜가 곧 순위입니다. 신청 전에 통지서 원본과 확정일자부터 확인하십시오.

참조 조문

민법 제347조, 제349조, 제352조, 제353조, 제354조, 제450조, 제451조 · 민사집행법 제224조~제229조, 제231조, 제236조, 제238조, 제273조

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자주 묻는 질문

질권자인데 임대인이 임차인에게 보증금을 그냥 줘 버렸습니다.

질권 설정 통지를 받은 뒤 임대인이 임차인에게 지급했다면 질권자에게 그 지급을 내세우기 어려운 경우가 많습니다. 통지가 도달한 날짜와 지급한 날짜를 증빙으로 맞춰 보시고 대응 방향을 정하시기 바랍니다.

질권 실행 압류도 인지대와 송달료가 드나요?

법원 절차이므로 신청 비용이 듭니다. 구체적인 금액은 청구 금액과 당사자 수에 따라 달라지니 관할 법원 민원실이나 전자소송 안내에서 확인하시기 바랍니다.

전부명령을 받았는데 임대인이 파산했습니다.

전부명령이 확정되면 송달된 때에 변제한 것으로 보므로 임차인에 대한 원래 채권을 되살리기 어렵습니다. 넘어온 보증금 채권을 가지고 임대인의 파산 절차에 참가하는 쪽을 검토하셔야 합니다.

직접 청구와 압류를 동시에 진행해도 되나요?

직접 청구는 민법이 준 권리이고 압류는 민사집행법 절차여서 함께 검토할 수 있습니다. 다만 같은 돈을 두고 두 번 받을 수는 없으니 한쪽으로 지급이 이루어지면 다른 쪽을 정리해야 합니다.

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법무법인 대한중앙 | 해운대 사무소

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작성·검토: 한병철 변호사 · 2026-10-13

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