전세 등기에 꼭 적히는 것과 약정 시 적히는 것

상가 건물 2층의 절반을 전세로 얻으면서 집주인과 전세권 설정 등기까지 마쳤습니다. 며칠 뒤 등기사항증명서를 떼어 보니 계약서에 분명히 넣었던 5년 기간과 위약금 문구가 을구 어디에도 없습니다. 등기가 잘못된 것인지, 계약서 조항이 사라진 것인지 헷갈립니다. 부동산등기법은 전세권 등기에 반드시 올리는 항목과 약정이 있을 때에만 올리는 항목을 나누어 두었습니다. 그 구분을 알면 신청서에 무엇을 옮겨 적어야 하는지가 보입니다.

을구 한 줄에는 기본으로 무엇이 들어가나

여기까지는 모든 권리가 같습니다.

부동산등기법 제48조는 갑구나 을구에 권리를 올릴 때 순위번호, 등기목적, 접수연월일과 접수번호, 등기원인과 그 연월일, 권리자를 기록하게 합니다. 권리자는 이름만 적히지 않습니다. 주민등록번호나 부동산등기용등록번호, 주소가 함께 올라갑니다.

전세권자가 부부처럼 두 사람 이상이면 각자의 지분도 적힙니다. 지분을 정하지 않고 신청하면 보정 요구를 받기 쉬우니 계약 단계에서 누가 얼마씩 냈는지를 정리해 두는 편이 낫습니다.

전세권은 이 공통 항목 위에 몇 가지를 더 얹습니다. 그 추가 항목이 제72조에 있고, 다시 둘로 나뉩니다. 약정이 있든 없든 들어가는 것과, 약정했을 때만 들어가는 것입니다.

전세금과 범위는 왜 빠질 수 없나

제72조 제1항 제1호와 제2호, 곧 전세금과 범위는 조건 없이 기록합니다.

전세금이 빠질 수 없는 이유는 민법 제303조에서 나옵니다. 전세권자는 그 부동산 전부에 대하여 후순위권리자보다 전세금을 먼저 돌려받을 권리를 가집니다. 뒤에 들어오는 은행이나 다른 채권자는 등기부에 적힌 이 금액을 빼고 남는 담보가치를 계산합니다. 숫자가 없으면 아무도 계산할 수 없습니다.

범위는 어디를 쓰는 권리인지 정합니다. 건물 전부인지, 2층 가운데 어느 쪽 몇 제곱미터인지가 여기에 적힙니다.

범위가 막연하면 나중에 같은 층의 다른 부분을 얻은 사람과 경계를 두고 다툼이 생깁니다. 계약서의 면적과 호수를 그대로 옮기고, 건축물대장의 표시와 어긋나지 않는지도 함께 보십시오.

기간을 적지 않으면 어떻게 되나

존속기간은 제72조 제1항 제3호입니다. 단서가 붙어 있어 등기원인에 그 약정이 있는 경우에만 기록합니다.

기간을 약정하지 않은 전세권은 민법 제313조를 따릅니다. 각 당사자는 언제든지 소멸을 통고할 수 있고, 상대방이 통고를 받은 날부터 6개월이 지나면 전세권이 소멸합니다. 5년을 쓸 생각으로 들어갔는데 등기부에 기간이 없다면 이 조문 아래에 놓이게 됩니다.

약정한 기간도 그대로 살아남지는 않습니다. 제312조는 10년을 넘는 약정을 10년으로 줄이고, 건물 전세권을 1년 미만으로 정하면 1년으로 늘립니다. 건물 전세권 설정자가 만료 전 6개월부터 1개월 사이에 갱신 거절이나 조건 변경을 알리지 않으면 같은 조건으로 다시 설정한 것으로 보며, 이때는 기간의 정함이 없는 것이 됩니다.

계약서에는 기간이 있는데 등기부에만 빠졌다면, 신청정보에 옮겨 적지 않은 것이 원인인 경우가 대부분입니다. 집주인과 함께 변경이나 경정 등기를 검토하십시오.

위약금과 양도 금지는 어떻게 남기나

제4호의 위약금 또는 배상금, 제5호의 민법 제306조 단서 약정도 약정이 있을 때만 올라갑니다.

민법 제306조는 전세권자가 권리를 남에게 넘기거나 담보로 내놓을 수 있고, 기간 안에서 전전세나 임대도 할 수 있다고 정합니다. 다만 설정행위로 금지하면 그러하지 아니합니다. 집주인이 이 금지를 원한다면 계약서에 쓰는 것으로 끝내지 말고 신청정보에도 같은 문구를 넣어야 합니다. 등기부만 보고 전세권을 사거나 담보로 잡는 사람에게는 등기되지 않은 금지 약정이 보이지 않기 때문입니다.

위약금은 민법 제398조 제4항에 따라 손해배상액의 예정으로 추정되고, 지나치게 많으면 법원이 줄일 수 있습니다. 액수를 정할 때 이 점을 염두에 두십시오.

등기원인에 약정이 있다는 것
등기원인은 전세권 설정계약처럼 등기를 하게 된 법률관계를 말합니다. 그 계약에 기간, 위약금, 양도 금지 같은 내용이 들어 있고 신청서에도 그대로 옮겨 적혀야 등기관이 을구에 기록합니다. 계약서에만 있고 신청서에서 빠진 조항은 등기부에 나타나지 않습니다.

건물 일부만 빌릴 때 도면은 왜 붙이나

제6호가 그렇게 요구합니다. 전세권의 범위가 부동산의 일부라면 그 부분을 표시한 도면의 번호가 등기기록에 올라갑니다.

2층 절반이라는 말만으로는 어느 쪽 절반인지 알 수 없습니다. 도면이 있어야 동쪽 사무실인지 계단 옆 창고까지 포함하는지가 정해집니다.

여러 부동산에 한꺼번에 전세권을 설정하는 경우도 있습니다. 같은 조 제2항은 이때 공동저당 등기에 관한 제78조를 준용하도록 했습니다. 각 등기기록에 다른 부동산과 함께 전세권의 목적이 되었다는 뜻이 적히고, 부동산이 다섯 개 이상이면 별도 목록이 만들어집니다.

항목	기록 조건	빠졌을 때 생기는 일
전세금	항상 기록	우선변제 기준이 공시되지 않음
범위	항상 기록	사용 부분을 두고 경계 다툼
존속기간	약정이 있을 때만	기간 없는 전세권으로 다뤄져 6개월 소멸 통고 대상
위약금·배상금	약정이 있을 때만	등기부를 보는 제3자가 그 약정을 알 수 없음
양도·임대 금지	약정이 있을 때만	전세권을 넘겨받는 사람에게 금지 사실이 공시되지 않음
도면 번호	일부에 설정할 때	어느 부분인지 특정되지 않음

신청서를 내기 전에 무엇을 맞춰 보나

접수 전에 계약서와 신청서를 나란히 놓고 한 줄씩 대조합니다.

• 전세금이 계약서 금액과 원 단위까지 같은지
• 범위의 층, 호수, 면적이 건축물대장 표시와 맞는지
• 계약서의 기간과 위약금 문구가 신청정보에도 들어갔는지
• 양도나 전전세를 막기로 했다면 그 문구가 빠지지 않았는지
• 일부 설정이면 도면을 첨부했는지, 전세권자가 여럿이면 지분을 적었는지

등기가 끝난 뒤에는 바로 등기사항증명서를 다시 떼어 보십시오. 빠진 것이 있으면 그때 고치는 편이 훨씬 수월합니다.

집주인 쪽에서 신청을 맡았다면 접수번호를 받아 두는 것도 잊지 마십시오. 같은 날 다른 권리가 접수되면 순서가 접수번호로 갈립니다.

정리

전세권 등기의 을구 한 줄에는 모든 권리에 공통인 항목 위에 전세금과 범위가 반드시 얹힙니다. 일부만 빌렸다면 도면 번호도 들어갑니다.

존속기간, 위약금, 양도 금지 약정은 계약서에 있다고 저절로 올라가지 않습니다. 등기원인에 약정이 있고 신청서에 옮겨 적혀야 기록됩니다. 특히 기간이 빠지면 언제든 소멸 통고를 받을 수 있는 전세권이 됩니다.

이미 등기를 마쳤는데 계약서 내용과 다르다면 설정계약서와 등기사항증명서를 함께 들고 변호사와 함께 고칠 방법부터 정해 보시기 바랍니다.

참조 조문

부동산등기법 제48조, 제72조, 제78조 · 민법 제303조, 제306조, 제312조, 제313조, 제398조

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자주 묻는 질문

계약서에는 5년인데 등기부에는 기간이 없습니다.

신청정보에 기간을 옮겨 적지 않았을 가능성이 큽니다. 지금 상태로는 기간 약정이 없는 전세권으로 다뤄질 수 있으므로 집주인과 함께 변경이나 경정 등기를 신청하는 방법을 서둘러 검토하십시오.

양도 금지를 계약서에만 적어 두면 효력이 없나요?

당사자 사이의 약속으로는 의미가 있습니다. 다만 등기부에 나타나지 않으면 전세권을 넘겨받거나 담보로 잡는 제3자는 그 금지를 알 수 없으므로, 막고 싶다면 등기 신청 때 함께 올리는 것이 안전합니다.

위약금을 크게 정해 두면 그대로 받을 수 있나요?

위약금은 손해배상액의 예정으로 추정되고, 부당히 과다하면 법원이 감액할 수 있습니다. 실제 예상되는 손해와 비교해 설명할 수 있는 수준으로 정하는 편이 다툼을 줄입니다.

건물 한 층 일부만 쓰는데 도면이 꼭 필요한가요?

부동산의 일부에 전세권을 설정할 때는 그 부분을 표시한 도면 번호가 등기기록에 올라갑니다. 범위를 특정하는 근거가 되므로 실제 사용하는 구역과 일치하게 작성해야 합니다.

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작성·검토: 한병철 변호사 · 2026-10-14

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