소액임차인 최우선변제 기준 금액은 어디서 정하나요?

Q. 질문 내용

부산 사하구 다가구 주택 원룸에 보증금 2,000만 원으로 살고 있습니다. 등기부를 보니 근저당이 여러 개 잡혀 있어 경매로 넘어갈까 걱정입니다. 소액 보증금은 먼저 돌려받는다는데 그 기준 금액은 누가 어디서 정하는지, 지역마다 다르다는 게 사실인지 궁금합니다.

 

본인 사안은 소액 보증금을 먼저 돌려받는 기준이 어디에서 정해지는지를 파악해야 하는 영역입니다. 결론부터 말씀드리면 그 금액은 법률 본문이 아니라 대통령령에 있고, 법무부의 주택임대차위원회가 심의한 뒤 정해집니다. 집값의 절반이라는 상한도 법이 미리 걸어 두었습니다.

■ 숫자는 주택임대차보호법 시행령에 적혀 있습니다

주택임대차보호법 제8조 제1항은 임차인이 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 먼저 받을 수 있다고만 말합니다. 그 일정액이 얼마인지, 보증금이 얼마 이하여야 그 대상인지는 같은 조 제3항이 대통령령에 넘겼습니다. 그래서 법률 조문을 아무리 읽어도 금액은 나오지 않습니다. 법제처 국가법령정보센터에서 주택임대차보호법 시행령을 열어 지역별 기준을 찾으셔야 합니다. 부산처럼 광역시에 사신다면 표에서 어느 지역 구분에 들어가는지부터 확인하십시오.

■ 시행령을 고치기 전에 위원회를 거칩니다

제8조의2는 이 기준을 심의하려고 법무부에 주택임대차위원회를 두었습니다. 위원장은 법무부차관이고, 위원장을 포함해 9명 이상 15명 이하로 성별을 고려해 꾸립니다. 위원 자리는 네 부류에서 채웁니다. ① 공인된 연구기관에서 조교수 이상 직급으로 5년 넘게 일한 부동산, 법, 경제 전공자 ② 주택 임대차 실무 경력이 5년 넘는 변호사, 감정평가사, 공인중개사 등 ③ 재정경제부, 법무부, 국토교통부에서 해당 업무를 맡은 고위공무원 ④ 대통령령이 정하는 그 밖의 경험자입니다. ①, ②, ④에 해당하는 사람이 전체의 절반 이상이어야 합니다.

■ 금액을 아무리 올려도 넘지 못하는 선이 있습니다

제8조 제3항 단서가 그 선입니다. 먼저 받을 수 있는 금액의 범위와 기준은 대지 값을 포함한 주택가액의 2분의 1을 넘지 못합니다. 낡은 다가구 주택처럼 낙찰가가 낮게 나오는 집이라면, 시행령의 금액을 채우지 못하고 이 상한에서 잘릴 수 있습니다. 세입자가 여럿인 건물에서는 소액 임차인끼리 이 범위를 나누게 되니 생각보다 받는 돈이 줄어드는 경우가 있습니다.

■ 어느 해의 기준을 쓰는지가 결과를 바꿉니다

기준 금액은 몇 해에 한 번씩 바뀌어 왔습니다. 그런데 집에 이미 은행 근저당이 잡혀 있다면, 오늘 날짜의 기준이 아니라 그 담보가 설정될 당시의 기준이 적용되는지가 문제됩니다. 실무에서는 그 집에 처음 담보물권이 설정된 날을 기준으로 보는 경우가 많습니다. 그래서 등기사항증명서 을구 맨 위 근저당의 접수일을 확인하고, 그 무렵 시행령의 금액과 내 보증금을 비교해 보셔야 정확합니다.

■ 금액보다 먼저 지켜야 할 조건

금액 기준에 들어가도 요건을 못 갖추면 소용이 없습니다. 제8조 제1항 뒷문장은 경매신청의 등기 전에 집을 넘겨받고 주민등록을 마쳐야 한다고 정합니다. 지금 하실 일은 네 가지입니다. ① 전입신고와 실제 거주를 경매가 끝날 때까지 유지합니다. ② 등기부를 떼어 첫 근저당 접수일을 적어 둡니다. ③ 그 날짜 기준 시행령 금액과 지역 구분을 확인합니다. ④ 경매 통지를 받으면 법원이 정한 기한 안에 배당요구를 합니다. 근저당이 많은 집이라 계산이 복잡하다면 등기부와 계약서를 들고 부동산 사건을 다루는 변호사에게 확인받아 보시기 바랍니다.

참조 조문

주택임대차보호법 제3조, 제8조, 제8조의2

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법무법인 대한중앙 한병철 변호사

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작성·검토: 한병철 변호사 · 2026-10-14

대표 변호사 한병철

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