Q. 질문 내용
할아버지 때부터 물려받은 거제 바닷가 밭이 있는데, 해안선이 조금씩 깎이더니 몇 년 전부터는 아예 바닷물에 잠겨 땅이 보이지 않습니다. 등기부에는 아직 아버지 이름으로 그 밭이 그대로 올라 있습니다. 이렇게 물에 잠긴 땅도 따로 멸실 신청을 해야 하는지, 안 하면 문제가 되는지 알고 싶습니다.
본인 사안은 바다에 잠겨 쓸 수 없게 된 토지를 등기부에서 어떻게 정리하는지를 파악해야 하는 영역입니다. 결론부터 말씀드리면 토지가 멸실된 것으로 볼 수 있다면 소유권 등기명의인이 그 사실이 있는 때부터 1개월 안에 멸실등기를 신청해야 합니다. 다만 잠겼다는 사실만으로 곧 멸실이 되는 것은 아닙니다.
■ 조문은 명의인에게 한 달을 줍니다
부동산등기법 제39조는 토지가 멸실된 경우 그 토지 소유권의 등기명의인이 그 사실이 있는 때부터 1개월 이내에 등기를 신청하도록 정합니다. 신청할 사람은 등기부 갑구에 소유자로 올라 있는 사람입니다. 명의인인 아버님이 계시면 아버님 이름으로 내고, 이미 돌아가셨다면 상속인이 어떤 서류로 신청할지 관할 등기소에 먼저 물어보십시오. 건물과 달리 토지 멸실 조문에는 다른 사람이 명의인을 대신해 신청하는 규정이 따로 없으니 결국 가족이 직접 움직이셔야 합니다.
■ 잠긴 것과 없어진 것은 다릅니다
만조 때만 물이 들어오거나 태풍 뒤 잠시 침수된 땅은 멸실이 아닙니다. 바닷물이 늘 덮고 있어 땅으로 다시 쓸 수 없고 원래대로 되돌리기도 어려운 상태여야 멸실을 말할 수 있습니다. 실무에서는 다시 메우는 데 드는 비용이 땅의 가치에 비해 지나치게 큰지까지 함께 따지는 경우가 많습니다. 그러니 언제부터 물에 잠겼는지 보여 줄 항공사진, 마을 주민의 기억, 해안 정비 공사 기록 같은 자료를 먼저 모아 두십시오.
■ 대장 쪽 정리가 먼저 움직입니다
토지대장과 지적도는 공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률에 따라 시청이나 구청 지적부서가 관리하고, 바다로 된 토지의 등록을 말소하는 절차도 그 법에 따로 있습니다. 등기는 대장과 표시가 맞아야 받아 줍니다. 제29조 제11호는 신청정보나 등기기록의 부동산 표시가 토지대장과 맞지 않으면 신청을 각하하게 합니다. 그래서 순서는 ① 지적부서에 등록말소를 문의하고 ② 말소된 대장 등본을 받은 뒤 ③ 그 등본을 첨부해 관할 등기소에 멸실등기를 신청하는 흐름이 자연스럽습니다.
■ 일부만 잠겼다면 면적을 고칩니다
필지 전체가 아니라 바닷가 쪽 일부만 사라졌다면 토지가 없어진 것이 아니라 면적이 줄어든 것입니다. 면적은 제34조가 정한 표제부 기록사항이어서, 제35조에 따라 변경이 생긴 때부터 1개월 안에 명의인이 고쳐 달라고 신청하는 대상이 됩니다. 멸실등기와 신청서 자체가 다릅니다. 남은 땅에 근저당이나 지상권이 걸려 있다면 권리자에게 면적이 줄어든 사실을 미리 알려 두어야 뒤탈이 적습니다.
■ 미루면 생기는 일
등기부에 땅이 그대로 남아 있으면 서류상으로는 여전히 내 재산이어서 그 지번을 둘러싼 오해가 이어집니다. 매수 문의가 오거나 상속재산 목록을 정리할 때 실제로 없는 땅이 포함되어 혼란이 생깁니다. 반대로 성급하게 멸실등기를 했다가 매립이나 간척으로 땅이 다시 생기면 권리를 두고 복잡한 다툼이 생길 수 있습니다. 바다에 잠긴 시점과 상태를 판단하기 애매하다면 지적부서 회신과 사진 자료를 갖추어 부동산 사건을 다루는 변호사와 신청 여부부터 상의해 보시기 바랍니다.
참조 조문
부동산등기법 제29조, 제34조, 제35조, 제39조
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작성·검토: 한병철 변호사 · 2026-10-14
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