상가 임대차 조정 절차는 주택 쪽 규정을 그대로 따르나요?

Q. 질문 내용

남포동에서 작은 옷가게를 하는데 건물주와 보증금 반환과 권리금 문제로 다투고 있습니다. 주택 세입자는 분쟁조정위원회를 많이 이용한다고 들었는데 상가도 같은 절차가 있는지, 있다면 주택 쪽 규정을 그대로 따르는지 알고 싶습니다.

 

본인 사안은 상가 임대차 분쟁을 조정위원회에 맡길 때 어떤 규칙이 적용되는지를 파악해야 하는 영역입니다. 결론부터 말씀드리면 위원회를 어디에 두고 무엇을 다루는지는 상가 법이 따로 정하고, 위원 구성부터 신청, 기한, 조정서의 효력까지는 주택 법 조문을 빌려 씁니다.

■ 상가 법은 한 조문으로 주택 규정을 끌어옵니다

상가건물 임대차보호법 제21조는 이 법에 규정한 사항 외에는 주택임대차보호법 제14조부터 제29조까지를 준용한다고 정하고, 그 안의 주택임대차분쟁조정위원회를 상가건물임대차분쟁조정위원회로 읽도록 했습니다. 준용은 그대로 베끼는 것이 아니라 성질에 맞게 바꿔 읽는다는 뜻입니다. 예를 들어 주택 법은 그 주택이 있는 지역의 위원회에 신청하라고 하는데, 상가 분쟁이라면 점포가 있는 지역의 위원회로 읽게 됩니다. 남포동 점포라면 부산 지역에 설치된 위원회가 창구가 됩니다.

■ 상가 법이 직접 정한 부분이 먼저입니다

제20조는 상가 쪽 위원회를 대한법률구조공단 지부, 한국토지주택공사 지사나 사무소 등에 두고 시·도도 실정에 맞게 둘 수 있게 했습니다. 다루는 분쟁도 직접 열거합니다. ① 차임이나 보증금의 증감 ② 임대차 기간 ③ 보증금이나 점포의 반환 ④ 유지·수선 의무 ⑤ 권리금 ⑥ 그 밖에 대통령령으로 정하는 분쟁입니다. 주택 목록에는 없는 권리금이 들어가 있다는 점이 가장 큰 차이입니다. 이 부분은 주택 조문이 아니라 상가 조문이 기준이 됩니다.

■ 빌려 쓰는 규칙에서 날짜를 챙기십시오

준용되는 주택 조문 가운데 실제로 일정을 좌우하는 것은 셋입니다. 위원회는 신청을 받은 날부터 60일 안에 조정을 마쳐야 하고, 부득이하면 의결로 30일까지 늘릴 수 있습니다. 조정안을 받은 쪽이 14일 안에 서면으로 수락하지 않으면 거부한 것으로 봅니다. 건물주가 아예 절차에 응하지 않겠다고 통지하면 신청이 각하됩니다. 법원에 소송을 먼저 냈거나 민사조정을 이미 신청한 사건도 같은 이유로 받아 주지 않습니다.

■ 합의가 되면 강제집행까지 이어질 수 있습니다

양쪽이 수락하면 조정안과 같은 내용의 합의가 성립한 것으로 봅니다. 여기에 돈을 주거나 점포를 넘기는 부분에 대해 강제집행을 받아들이겠다는 합의가 있으면 위원장이 그 내용을 조정서에 적고, 그 정본은 집행권원과 같은 힘을 갖습니다. 권리금이나 밀린 보증금 반환을 합의로 정리한다면 이 문구가 조정서에 들어갔는지 꼭 확인하십시오. 조정 과정에서 오간 이야기는 위원과 사무국 직원이 밖으로 옮기지 못하도록 비밀유지 의무도 함께 준용됩니다.

■ 신청 전에 준비할 것

순서대로 챙기시면 됩니다. ① 임대차계약서와 특약, 차임 이체 내역을 정리합니다. ② 분쟁 내용이 제20조의 여섯 가지 가운데 어디에 해당하는지 적어 봅니다. ③ 점포 소재지를 관할하는 위원회 사무국에 전화해 접수 방법과 필요 서류를 묻습니다. ④ 같은 문제로 소송이나 민사조정을 이미 냈다면 신청이 각하될 수 있으니 순서를 정리합니다. 상대가 응할 가능성이 낮거나 금액이 큰 권리금 다툼이라면 조정과 소송 중 무엇이 나은지 변호사와 먼저 따져 보시기 바랍니다.

참조 조문

상가건물 임대차보호법 제20조, 제21조 · 주택임대차보호법 제14조, 제16조, 제21조, 제23조, 제26조, 제27조, 제28조, 제29조

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작성·검토: 한병철 변호사 · 2026-10-14

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