権利金（권리금）は現金で動き、その根拠は握手だけということも多く、いちばん失いやすいのは、すでに航空券を押さえてしまった経営者です。韓国の法は、あなたが権利金を受け取れることを保証してはいません。法がしているのは、あなたが後継の借主を見つけているあいだ大家が邪魔をすることを禁じ、それでも邪魔をしたときに金銭の請求権を与えることです。その請求権は賃貸借が終わってから3年で消え、3年は地球の裏側の自宅にいるあいだも進み続けます。
大家に禁じられていること
賃貸借が終わる日の6か月前から、その終わる日そのものまでのあいだ、大家は、あなたが紹介した新しい借主の候補から権利金を受け取ることを妨げてはなりません。禁じられる行為が四つ挙げられています。
- その候補者から権利金を要求し、または受け取ること。
- その候補者があなたへ権利金を払うことを妨げること。
- 賃料や公課、近隣の賃料と保証金、そのほかの負担からみて明らかに高すぎる賃料や保証金を、その候補者に要求すること。
- 正当な事由なく、その候補者と賃貸借契約を結ぶことを拒むこと。
人がつまずくのは三番目です。拒絶のように見えないからです。あなたの後継者に通りの相場からはるかに離れた賃料を提示する大家は、いやだという言葉を一度も使わずに、あなたの売却を潰せます。
ただし、大家が更新を拒める事由をすでに持っている場合、ここに書いたことはどれもあなたを助けません。3期分の賃料にあたる滞納も、その事由の一つです。誰かを紹介するためにお金を使う前に、まずそこを確かめてください。
どんなときに拒絶が正当とされるのか
法律は、四つの場合には正当な理由があるものと推定します。
- 候補者が保証金や賃料を支払う資力を持たないとき
- その候補者が借主としての義務に違反するおそれ、あるいは賃貸借を維持できないおそれがあると見るに足る相当な理由があるとき
- 店舗が1年6か月以上、営利の目的で使われていないとき
- 大家が選んだ新しい借主が、すでにあなたと契約し、あなたへ権利金を払っているとき
三番目は二度読んでください。早めにシャッターを下ろし、売却の前に数か月を母国で過ごそうと考えているのなら、なおさらです。暗い店先が長く続くと、保護そのものを失うことがあります。
実際に請求できるのは何ですか？
大家が禁止に違反し、それによってあなたが損失を受けたとき、大家はあなたに賠償する義務があります。金額には上限があります。二つの額のうち低いほうを超えられません。候補者が払うと合意していた権利金と、賃貸借が終わった時点での権利金の価額です。つまり請求はあなたの損失についてのものであり、かつて望んだ最良の値段についてのものではありません。
書面が何も残っていない場合に権利金をどう評価するかが難しい部分で、法律はそこに答えを出していません。条文ではなく、鑑定と行政の指針に依ることになります。後からする議論よりも、後継者と署名した合意書のほうが値打ちがある、と言える根拠の一つです。
あなた自身にも義務があります。候補者が支払う資力について、また借主としての義務を果たす意思と能力について、あなたが持っている情報を大家に提供する義務があります。名前と電話番号だけではそれになりません。持っているものを送り、何をいつ送ったかの写しを保管しましょう。
店の規模が大きいと対象外になりますか？
いいえ。権利金の規定は、この法律の一般の保護に上限を設けている保証金の額を上回る賃貸借にも適用され、その上限は施行令にあって、この記事は引用していません。その上限を越える賃貸借については、更新の際に、賃料や公課、近隣の賃料と保証金、そのほかの負担、そして変わった経済の事情に照らして、どちらの側も賃料と保証金の増額または減額を求められる決まりもあります。店が大きすぎて権利金の規定の外だと誰かに言われたら、どの条文なのかを指で示してもらうことです。
航空券を取りました。何が変わりますか？
3年の期間は賃貸借が終わった日から進み、あなたが外国にいるからといって誰かが止めてくれるわけではありません。韓国での訴訟にはまた、裁判の書類を届けられる韓国の住所、そしてあなたの代わりに動く権限を持つ人が必要です。どちらも出発の後ではなく前に整えておくものです。
ですから出発までの数週間に、次のことを進めてください。
- すでにお金が動いているとしても、権利金の合意を書面にして署名すること。
- 後継者を大家に、メッセージまたは内容証明（내용증명）の形で紹介し、送った証拠を残すこと。
- 大家の返事を、同じ経路で、どんな返事であれ記録に残すこと。
- 署名した委任状（위임장）を、信頼できる人か弁護士に預け、書類の送達先の住所も一緒に渡すこと。
- 賃貸借の契約、事業者登録（韓国語で사업자등록）の証明書、賃料の振込の記録、内装が入った状態の店舗の写真を保管すること。
進めながら短い日誌をつけましょう。会話ごとに一行、日付、相手、話した内容です。18か月の後、その一枚はあなたの記憶より値打ちを持ちます。
次にすること
まず、あなたの賃貸借にまだ更新の権利が残っているのかを突き止めてください。権利金の保護は、その上に組み上げられているからです。それから、賃貸借の契約書、後継者の情報、大家とやり取りしたすべてのメッセージ、そして飛ぶ予定の日をお持ちください。相談は有料の取り扱いです。費用の額は、こちらから連絡する電話の中でお伝えします。
법무법인 대한중앙
1533-7377
適用される規定
商業用建物賃貸借保護法（상가건물 임대차보호법）第10条の4第1項（賃貸借が終わる6か月前から終わる日までのあいだ、借主が紹介した借主の候補からの権利金の受領を妨げてはならないこと。禁じられる四つの行為。第10条第1項の更新の拒絶の事由があるときは適用しないこと）、第10条の4第2項（正当な事由が推定される四つの場合。1年6か月以上、営利の目的で使われていない場合を含む）、第10条の4第3項（賠償は、候補者と合意した権利金と、賃貸借が終わった時点の権利金のうち低い額が上限）、第10条の4第4項（賃貸借が終わった日から3年のうちに行使しないと請求権は消滅する）、第10条の4第5項（候補者についての情報を提供する借主の義務）、第10条の2（第2条第1項のただし書きの保証金の額を超える賃貸借についての、更新の際の賃料と保証金の増額または減額）、第2条第3項（その額を超えても権利金の規定は適用される）。法律第21083号、2026年5月12日施行。保証金の額は同法の施行令にあり、ここには記していません。書面の契約がない場合に権利金をどう評価するかは、条文ではなく鑑定と国土交通部の指針に依ります。
一般的な情報であり、法的助言ではありません。事案ごとに事情は異なります。