Chủ nhà có được tăng tiền thuê hoặc từ chối gia hạn hợp đồng không?

Bạn có quyền đòi kéo dài hợp đồng thêm 2 năm, một lần duy nhất, nếu lên tiếng đúng thời điểm, và chủ nhà chỉ được từ chối vì những lý do luật liệt kê, như nợ tiền thuê hoặc chính gia đình chủ nhà dọn vào ở. Khi gia hạn, tiền thuê hoặc tiền cọc chỉ được tăng không quá 5%. Yêu cầu phải đến tay chủ nhà vào lúc hợp đồng hiện tại còn từ 6 tháng đến 2 tháng nữa là hết. Người thuê nước ngoài hay bỏ lỡ khoảng thời gian này vì tin nhắn của chủ nhà viết bằng tiếng Hàn, hoặc vì nghĩ rằng visa còn dưới 2 năm thì không gia hạn được. Không phải vậy: hợp đồng đã gia hạn vẫn có thể được người thuê chấm dứt sau đó với thời gian báo trước 3 tháng.

Tôi đưa ra yêu cầu gia hạn bằng cách nào?

Quyền yêu cầu gia hạn hợp đồng (계약갱신요구권) chỉ dùng được trong một khung thời gian cố định: mở ra khi còn sáu tháng nữa là đến hạn và đóng lại khi chỉ còn hai tháng. Với hợp đồng hết hạn vào ngày 31 tháng 3 năm 2027, khung này vào khoảng từ đầu tháng 10 năm 2026 đến cuối tháng 1 năm 2027. Yêu cầu gửi vào tháng 2 là đã muộn.

Hãy làm bằng văn bản để chứng minh được cả ngày gửi lẫn nội dung:

• Gửi tin nhắn điện thoại hoặc qua ứng dụng nhắn tin cho chủ nhà, viết tiếng Hàn và kèm tiếng của bạn ở dưới. Một câu đơn giản là đủ: 계약갱신을 요구합니다 ("Tôi yêu cầu gia hạn hợp đồng thuê").
• Gửi thêm thư có xác nhận nội dung (내용증명) nếu chủ nhà không trả lời hoặc quan hệ đang căng thẳng.
• Chụp màn hình tin nhắn có ngày và số điện thoại của chủ nhà, và lưu thêm một bản ngoài điện thoại.

Nếu nhà do người môi giới quản lý, hãy báo cả cho họ, nhưng người phải nhận được yêu cầu là chủ nhà.

Chủ nhà được từ chối vì những lý do nào?

Lý do từ chối	Trên thực tế có nghĩa là
Nợ tiền thuê	Đã có lúc bạn chậm tổng cộng hai tháng tiền thuê
Lừa dối	Bạn thuê nhà bằng cách nói dối hoặc thủ đoạn gian dối khác
Bồi thường đã thỏa thuận	Hai bên đã thống nhất, và chủ nhà đã trả bạn một khoản tương xứng
Cho thuê lại khi chưa được đồng ý	Bạn để người khác ở toàn bộ hoặc một phần căn nhà mà không xin phép
Hư hại nghiêm trọng	Bạn cố ý làm hỏng nhà hoặc hỏng do cẩu thả nặng
Nhà không còn	Toàn bộ hoặc một phần nhà bị phá hủy, nên hợp đồng không thể tiếp tục
Phá dỡ hoặc xây lại	Đã có kế hoạch và được giải thích lúc ký, cần thiết vì an toàn, hoặc theo lệnh của luật khác
Chủ nhà dọn vào ở	Chủ nhà, hoặc cha mẹ hay con của chủ nhà, sẽ thực sự sống ở đó
Vi phạm nghiêm trọng khác	Người thuê vi phạm nặng, hoặc có lý do nghiêm trọng khiến hợp đồng không thể tiếp tục

Muốn cho người mới thuê với giá cao hơn, hay thích người thuê là người Hàn, không có trong danh sách này và không phải lý do chính đáng để từ chối.

Chủ nhà nói người thân sẽ dọn vào. Tôi có kiểm chứng được không?

Khó làm được trước khi bạn dọn đi, nhưng luật cho bạn một cách khắc phục về sau. Nếu chủ nhà đã từ chối gia hạn với lý do này rồi, không có lý do chính đáng, lại cho người khác thuê căn nhà trong 2 năm mà lẽ ra hợp đồng gia hạn của bạn còn kéo dài, bạn có thể đòi bồi thường. Trừ khi số tiền đã được thỏa thuận lúc từ chối, mức bồi thường là con số lớn nhất trong ba con số sau:

• ba tháng tiền thuê tại thời điểm từ chối, với tiền cọc được quy đổi thành tiền thuê tháng
• phần chênh giữa tiền thuê của người mới và của bạn, nhân cho 2 năm
• thiệt hại thực tế bạn phải chịu

Với người thuê đã rời Hàn Quốc, thu thập bằng chứng là phần khó. Trước khi dọn đi, hãy xin chủ nhà ghi rõ lý do cùng tên người thân đó trong tin nhắn. Giữ liên lạc với một người hàng xóm hoặc người quản lý tòa nhà, và để ý tin đăng cho thuê của chính căn đó.

Tiền thuê hoặc tiền cọc được tăng tối đa bao nhiêu?

Mức tăng khi gia hạn bị giới hạn ở một phần hai mươi, tức 5%, của tiền thuê hoặc tiền cọc hiện tại. Thành phố hoặc tỉnh có thể đặt mức trần thấp hơn cho địa bàn của mình bằng pháp lệnh địa phương, nên hãy hỏi văn phòng quận xem nơi bạn ở có áp dụng không. Ngoài ra, trong vòng 1 năm kể từ lần tăng gần nhất thì không được đòi tăng thêm.

Điều kiện hiện tại	Mức cao nhất sau khi gia hạn
Cọc 10,000,000 won, thuê 500,000 won mỗi tháng	Cọc 10,500,000 won hoặc thuê 525,000 won
Cọc jeonse 150,000,000 won	157,500,000 won

Nếu chủ nhà muốn chuyển một phần tiền cọc thành tiền thuê tháng, sẽ áp dụng một giới hạn quy đổi riêng do nghị định quy định. Nếu đã trả nhiều hơn mức luật cho phép, bạn có thể đòi lại phần vượt.

Cần lưu ý rằng mức trần này gắn với việc gia hạn và với các lần tăng trong thời hạn hợp đồng. Khi hợp đồng đơn giản là hết hạn và bạn ký một hợp đồng hoàn toàn mới với điều kiện do hai bên tự do thỏa thuận, cách hiểu chung là mức trần không áp dụng. Đó là một lý do để nói rõ rằng bạn đang yêu cầu gia hạn.

Visa của tôi hết trước khi đủ 2 năm gia hạn. Có nên gia hạn không?

Thường là nên. Hợp đồng gia hạn được coi là hợp đồng 2 năm với điều kiện như cũ, ngoài phần thay đổi có giới hạn của tiền thuê hoặc tiền cọc. Nhưng quyền nghỉ sớm chỉ nghiêng về một phía, có lợi cho bạn: bạn được báo chấm dứt bất cứ lúc nào, và hợp đồng dừng lại khi đã qua ba tháng kể từ lúc thông báo đến tay chủ nhà. Vì thế, gia hạn không trói bạn đến một ngày mà visa không với tới. Nó giữ tiền thuê ổn định trong lúc bạn chờ gia hạn visa, đổi tư cách lưu trú hoặc một lời mời làm việc mới.

Với cùng một căn nhà, bạn chỉ dùng quyền này được một lần. Nếu trước đây hợp đồng đã tự động gia hạn vì không bên nào lên tiếng, hãy hỏi luật sư xem lần yêu cầu gia hạn duy nhất của bạn có còn không.

Chủ nhà gửi một bản hợp đồng tiếng Hàn mới. Tôi có nên ký không?

Hãy đọc trước khi ký. Gia hạn giữ nguyên các điều kiện cũ, nên những điều khoản đặc biệt mới không có trong hợp đồng đầu, như phí dọn dẹp hay việc cấm đăng ký địa chỉ, không tự động có hiệu lực. Kiểm tra các con số so với giới hạn 5%. Nếu tiền cọc tăng, hãy lấy dấu xác nhận ngày (확정일자) mới trên văn bản ghi phần tăng, vì phần tiền thêm chỉ được bảo vệ kể từ ngày mới đó. Trước khi chuyển thêm đồng nào, hãy xem bản in hồ sơ đăng ký của căn nhà, lấy ngay trong ngày.

Bước tiếp theo

Ngay hôm nay, hãy tìm ngày kết thúc trong hợp đồng và đếm ngược 6 tháng và 2 tháng. Nếu đang ở trong khung thời gian đó, hãy gửi yêu cầu bằng văn bản trong tuần này. Nếu chủ nhà đã từ chối hoặc đòi tăng quá 5%, chúng tôi có thể xem xét lý do và các con số. Tư vấn có tính phí; khi bạn liên hệ, nhân viên sẽ gọi lại cho bạn và giải thích về chi phí.

법무법인 대한중앙
1533-7377

Căn cứ pháp lý

Luật Bảo vệ Hợp đồng Thuê nhà ở (주택임대차보호법) Điều 6-3 khoản 1 (yêu cầu gia hạn từ 6 tháng đến 2 tháng trước khi kết thúc; lý do từ chối tại các điểm 1 đến 9), Điều 6-3 khoản 2 (chỉ gia hạn một lần; thời hạn gia hạn 2 năm), Điều 6-3 khoản 3 (cùng điều kiện; tiền thuê và tiền cọc có thể thay đổi trong phạm vi Điều 7), Điều 6-3 khoản 4 và Điều 6-2 (người thuê có thể chấm dứt hợp đồng đã gia hạn bất cứ lúc nào; có hiệu lực 3 tháng sau khi chủ nhà nhận thông báo), Điều 6-3 khoản 5 và 6 (bồi thường khi lý do chủ nhà dọn vào ở được viện dẫn và nhà lại cho người thứ ba thuê), Điều 7 khoản 1 và 2 (không tăng trong vòng 1 năm; tăng tối đa một phần hai mươi; mức trần thấp hơn theo pháp lệnh địa phương), Điều 7-2 (giới hạn quy đổi tiền cọc thành tiền thuê tháng), Điều 10-2 (hoàn trả số tiền đã trả vượt giới hạn), Điều 3-6 khoản 1 (dấu xác nhận ngày). Tỷ lệ quy đổi do Nghị định thi hành Luật Bảo vệ Hợp đồng Thuê nhà ở quy định.

Đây là thông tin chung, không phải tư vấn pháp lý. Mỗi trường hợp đều khác nhau.