Phải rời Hàn Quốc mà chưa lấy lại tiền đặt cọc, tôi làm gì trước?

Đừng dọn đi, đừng chuyển nơi khai báo cư trú và đừng lên máy bay cho đến khi đăng ký quyền thuê theo lệnh tòa (임차권등기) hiện trên sổ đăng ký nhà đất. Mục này giúp quyền đòi khoản cọc vẫn được bảo vệ và giữ nguyên thứ tự khi bạn đã rời căn nhà lẫn rời đất nước. Bạn có thể xin tòa ra lệnh ngay khi hợp đồng thuê đã chấm dứt mà tiền chưa được trả, và khi mục này đã được ghi nhận, luật sư sẽ thay bạn theo đuổi việc thu hồi trong lúc bạn ở nước ngoài.

Vì sao rời đi lại khiến khoản cọc gặp rủi ro?

Sự bảo vệ dành cho người thuê dựa trên việc bạn chiếm hữu căn hộ trong khi khai báo nơi lưu trú vẫn trỏ về đó. Xuất cảnh hẳn làm mất cả hai cùng lúc. Thẻ được nộp lại ở sân bay, rồi phía xuất nhập cảnh có thể xóa địa chỉ khỏi hồ sơ, và căn hộ bỏ trống. Các phán quyết trong vụ đấu giá cho thấy người thuê phải duy trì việc chiếm hữu và đăng ký đến hạn chót yêu cầu chia tiền do tòa đấu giá ấn định thì mới được ưu tiên hơn những chủ nợ khác. Người thuê rời đi sớm hơn có thể bị xếp sau ngân hàng hoặc mất hẳn thứ tự ưu tiên. Bản thân khoản nợ vẫn còn, nhưng đòi từ một chủ nhà không có tiền mặt sẽ chậm và bấp bênh.

Hợp đồng thuê của tôi đã thực sự chấm dứt chưa?

Tòa chỉ ra lệnh khi hợp đồng thuê đã hết hiệu lực, nên hãy kiểm tra điều này trước.

Trường hợp của bạn	Thời điểm hợp đồng kết thúc
Có thời hạn, và bạn đã báo chủ nhà ít nhất 2 tháng trước ngày hết hạn rằng bạn không gia hạn	Vào ngày hết hạn
Không ai báo đúng hạn, nên hợp đồng tự động gia hạn	3 tháng sau khi chủ nhà nhận được thông báo kết thúc từ bạn
Bạn đã dùng quyền yêu cầu gia hạn một lần	Cũng là 3 tháng sau khi chủ nhà nhận thông báo của bạn
Bạn cần rời đi giữa thời hạn hợp đồng	Chỉ khi chủ nhà đồng ý hoặc hợp đồng cho phép

Visa sắp hết hạn tự nó không làm chấm dứt một hợp đồng có thời hạn. Nếu bạn ở dòng cuối, hãy đề nghị chủ nhà bằng văn bản đồng ý kết thúc sớm, và ngỏ ý giúp tìm người thuê tiếp theo. Gửi mọi thông báo bằng tin nhắn và bằng thư chứng nhận nội dung (내용증명), và giữ bằng chứng đã được nhận.

Xin lệnh đăng ký quyền thuê như thế nào?

Nộp đơn tại tòa án quận, tòa chi nhánh hoặc tòa án thành phố có thẩm quyền nơi có căn nhà. Đơn xin (임차권등기명령 신청서) phải nêu lý do và trình bày các sự việc làm căn cứ. Mang theo:

• hợp đồng thuê đã đóng dấu xác nhận ngày
• bằng chứng hợp đồng đã kết thúc: thông báo của bạn, thư chứng nhận nội dung và biên nhận giao thư
• giấy chứng nhận đăng ký người nước ngoài (외국인등록사실증명) có ghi địa chỉ
• sơ đồ mặt bằng, nếu bạn chỉ thuê một phần ngôi nhà
• giấy chứng nhận đăng ký nhà đất mới cấp (등기사항증명서)

Tòa xét trên hồ sơ rồi đề nghị cơ quan đăng ký ghi nhận quyền thuê. Việc này thường mất vài tuần, nên hãy nộp ngay ngày đầu tiên có thể. Chi phí nộp đơn và ghi đăng ký được quyền đòi lại từ chủ nhà. Trước khi giao chìa khóa, hãy in lại sổ đăng ký và tìm mục có tên bạn trong phần các quyền khác (을구). Khi mục đó đã có, bạn vẫn giữ được sự bảo vệ kể cả sau khi dọn đi và rời Hàn Quốc.

Cần thu xếp gì trong những ngày cuối trước chuyến bay?

• Quyết định tiền sẽ được trả vào đâu. Hỏi ngân hàng tài khoản Hàn Quốc của bạn sẽ ra sao sau khi nộp lại thẻ, và đưa luật sư số tài khoản tại quê nhà để dự phòng.
• Bàn giao nhà có giấy tờ. Chỉ trả chìa khóa sau khi đã thấy mục đăng ký, và lấy biên bản có chữ ký của chủ nhà hoặc người môi giới ghi ngày, chỉ số đồng hồ và tình trạng các phòng.
• Chọn địa chỉ nhận thư của tòa. Giấy tờ của tòa được gửi đến một địa chỉ ở Hàn Quốc. Văn phòng luật sư có thể nhận thay bạn.
• Giữ bản gốc ở cùng một chỗ. Hợp đồng, biên nhận đóng dấu ngày, bản in sổ đăng ký và mọi tin nhắn với chủ nhà, kèm bản quét trong email.
• Hỏi về việc lưu trú. Nếu nhiều khả năng phải khởi kiện, hãy hỏi phía xuất nhập cảnh xem có thể kéo dài thời gian lưu trú vì vụ kiện hay không. Việc này được xét theo từng trường hợp.

Làm sao thu hồi khoản cọc khi tôi đã đi?

Bạn không phải bay về cho từng bước. Luật sư hành động theo giấy ủy quyền (위임장) của bạn có thể chọn trong các con đường sau, thường là nhiều đường cùng lúc:

Con đường	Kết quả có thể đạt được
Ủy ban Hòa giải Tranh chấp Thuê nhà ở (주택임대차분쟁조정위원회)	Thỏa thuận hòa giải, thường trong vòng 60 ngày; nếu hai bên chấp nhận và đồng ý cưỡng chế thi hành, nó có giá trị như bản án. Chủ nhà có thể từ chối tham gia
Lệnh thanh toán (지급명령)	Thủ tục giấy tờ nhanh khi chủ nhà không tranh chấp khoản nợ
Vụ kiện đòi hoàn trả tiền đặt cọc (보증금반환청구소송)	Bản án; luật áp dụng một số quy tắc tố tụng vụ việc nhỏ cho loại vụ này bất kể số tiền
Bán đấu giá (경매)	Có bản án, căn nhà có thể được đem bán mà bạn không phải trả nhà trước
Bảo hiểm bảo đảm tiền đặt cọc, nếu bạn đã mua	Bên bảo đảm trả cho bạn rồi tự đi đòi chủ nhà

Nếu cuộc đấu giá diễn ra, luật chỉ giải ngân phần tiền bán của bạn khi bạn đã giao căn hộ cho người mua, vì vậy hãy giữ đăng ký quyền thuê và giấy tờ đầy đủ đến thời điểm đó.

Chủ nhà nói: "Có người thuê mới vào thì tôi trả." Tôi có nên chờ không?

Bạn có thể chờ, nhưng không được thiếu mục đăng ký. Hãy lấy lời hứa bằng văn bản có ghi ngày, và vẫn nộp đơn xin lệnh của tòa. Trên thực tế, mục đăng ký này thường làm mọi việc nhanh hơn: người thuê căn nhà sau khi mục này được ghi nhận không được hưởng sự bảo vệ đặc biệt dành cho khoản đặt cọc nhỏ, nên nhiều người thuê mới tránh những căn nhà như vậy, và chủ nhà sẽ sớm tìm ra tiền hơn.

Bước tiếp theo

Hôm nay hãy xác định hợp đồng thuê đã kết thúc chưa và bạn đã báo vào lúc nào. Nếu đã kết thúc, hãy xin lệnh đăng ký quyền thuê trước khi mua vé, và không giao chìa khóa cho đến khi mục này hiện trên sổ đăng ký. Trường hợp chủ nhà không còn trả lời hoặc căn nhà đã vào đấu giá, một luật sư sẽ đứng ra lo các bước tại tòa thay bạn. Tư vấn có tính phí; khi bạn liên hệ, nhân viên sẽ gọi lại cho bạn và giải thích về chi phí.

법무법인 대한중앙
1533-7377

Căn cứ pháp lý

Luật Bảo vệ Hợp đồng Thuê nhà ở (주택임대차보호법) Điều 3 khoản 1 (bảo vệ dựa trên việc ở trong nhà và địa chỉ đã đăng ký), Điều 3-2 khoản 1 và 3 (đấu giá theo bản án mà không phải trả nhà trước; chỉ nhận tiền sau khi giao nhà cho người mua), Điều 3-3 khoản 1, 2, 5, 6 và 8 (lệnh đăng ký quyền thuê: nơi nộp, nội dung, giữ bảo vệ sau khi dọn đi, người thuê sau mất ưu tiên đặt cọc nhỏ, chi phí do chủ nhà chịu), Điều 4 khoản 2 (hợp đồng tiếp tục cho đến khi trả lại tiền đặt cọc), Điều 6 khoản 1 và Điều 6-2 (thời hạn báo; 3 tháng sau thông báo khi hợp đồng tự động gia hạn), Điều 6-3 khoản 4 (quy tắc tương tự khi gia hạn theo yêu cầu), Điều 13 (quy tắc vụ việc nhỏ trong vụ kiện tiền đặt cọc), Điều 14, 21 khoản 3, 23 khoản 1, 26 khoản 2 và 27 (ủy ban hòa giải, 60 ngày, 14 ngày để chấp nhận bằng văn bản, hiệu lực cưỡng chế). Luật Quản lý Xuất nhập cảnh (출입국관리법) Điều 37 khoản 1 và Điều 37-2 khoản 1 (nộp lại thẻ khi xuất cảnh; hủy đăng ký), Điều 88 khoản 2 (giấy chứng nhận đăng ký người nước ngoài). Lệnh thanh toán và thủ tục vụ việc nhỏ: Bộ luật Tố tụng Dân sự (민사소송법), Luật Xét xử Vụ việc Giá trị nhỏ (소액사건심판법).

Đây là thông tin chung, không phải tư vấn pháp lý. Mỗi trường hợp đều khác nhau.