Về nước hoặc chuyển chỗ làm, tôi có được chấm dứt hợp đồng thuê sớm không?

Không thể tự mình làm vậy, trừ khi hợp đồng hoặc pháp luật cho bạn lối ra. Thời hạn cố định vẫn tiếp tục chạy dù visa của bạn hết hạn, công việc đưa bạn sang thành phố khác hay bạn quyết định về nước. Có ba lối ra. Hợp đồng có thể chứa điều khoản cho phép chấm dứt trước hạn. Hợp đồng có thể đã bước vào giai đoạn gia hạn, tự động hoặc theo yêu cầu, và khi đó bạn có thể rút ra vào lúc nào cũng được, miễn là báo trước 3 tháng. Hoặc chủ nhà chấp nhận cho bạn rời đi, thường đổi lại việc bạn giúp kiếm người vào thuê tiếp và trả phí môi giới. Chừng nào chưa rơi vào một trong ba trường hợp đó, bạn vẫn có thể phải trả tiền thuê, và khoản thuê còn thiếu có thể bị khấu vào tiền cọc.

Visa hoặc công việc kết thúc có làm hợp đồng mất hiệu lực không?

Không. Luật Hàn Quốc coi hợp đồng thuê là lời cam kết cho cả thời hạn đã thỏa thuận, bất kể chuyện lưu trú của người thuê ra sao. Số ít tình huống cho phép người thuê đơn phương rời đi đều liên quan đến căn nhà, không phải đến người thuê: chẳng hạn một phần căn hộ bị hư hỏng không do lỗi của bạn và phần còn lại không thể dùng để ở, hoặc công việc sửa chữa của chủ nhà khiến việc sống ở đó trở nên không thể. Đổi nơi làm việc, học xong hay hợp đồng E-7 không được gia hạn đều không thuộc nhóm này.

Điều đó không có nghĩa là bạn bị mắc kẹt. Nó có nghĩa là thời điểm và chi phí khi rời đi tùy vào loại hợp đồng bạn đang có.

Hợp đồng của tôi thuộc loại nào?

Hợp đồng của bạn	Cách rời đi	Khi nào chấm dứt
Thời hạn ban đầu, có điều khoản cho chấm dứt trước hạn (중도해지 특약)	Báo chấm dứt theo điều khoản đó	Sau một tháng, tính từ lúc chủ nhà nhận được lời báo, theo Bộ luật Dân sự, trừ khi điều khoản có lợi hơn cho bạn
Được gia hạn ngầm (묵시적 갱신) do hai bên đều không phản đối kịp lúc	Báo vào thời điểm nào tùy bạn	Hết ba tháng, tính từ khi lời báo tới được chủ nhà
Đã kéo dài vì bạn từng gửi yêu cầu gia hạn	Như dòng trên, báo lúc nào cũng được	Cũng là ba tháng sau khi lời báo được nhận
Thời hạn ban đầu, không có điều khoản	Phải được chủ nhà chấp thuận	Vào ngày hai bên cùng ký

Một điều khoản đòi người thuê báo trước lâu hơn một tháng, hoặc phạt nặng nếu rời đi, có thể không ràng buộc bạn hoàn toàn. Hãy nhờ người đọc kỹ trước khi dựa vào nó hoặc trả tiền theo nó.

Tôi thương lượng việc rời đi sớm thế nào?

Phần lớn các trường hợp rời đi sớm kết thúc bằng một thỏa thuận. Chủ nhà muốn tiền thuê tiếp tục đến đều; bạn muốn lấy lại tiền cọc và có một ngày kết thúc rõ ràng. Hãy nêu chuyện này ngay khi biết mình sẽ đi, đừng đợi đến hai tuần trước chuyến bay.

• Đề xuất một ngày. Đưa ra ngày dọn đi và nói rõ bạn có thể ở lại cho đến khi có người thuê mới không.
• Giúp tìm người. Cho xem nhà vào giờ đã hẹn, và rao căn hộ qua các văn phòng môi giới gần tòa nhà.
• Chốt phí môi giới (중개보수). Theo thói quen, người dọn đi trước hạn thường trả phí tìm người thay thế. Đây là chuyện thỏa thuận chứ không phải quy định, nên hãy ghi số tiền ra giấy.
• Chốt chuyện tiền. Ghi rõ ai trả tiền thuê và phí quản lý cho đến lúc giao nhà, và ngày tiền cọc được hoàn lại.
• Dùng cả hai thứ tiếng. Ký một văn bản ngắn về việc kết thúc hợp đồng bằng tiếng Hàn, có bản dịch bên cạnh, và mỗi bên giữ một bản.

Một người bạn có thể vào ở thay chỗ tôi không?

Không, trừ khi chủ nhà cho phép. Giao căn hộ cho bạn bè hay đồng nghiệp cùng nước khi chưa được phép là chuyển nhượng hoặc cho thuê lại, và chủ nhà có thể coi đó là lý do chấm dứt hợp đồng. Bạn cũng vẫn phải chịu trách nhiệm cho mọi việc người đó làm. Nếu được chấp thuận, hãy ghi sự chấp thuận đó ra giấy, và nói rõ người mới ký hợp đồng mới hay chỉ đang ở trong hợp đồng của bạn.

Nếu tôi cứ thế bỏ đi, chủ nhà được đòi những gì?

Nếu bạn dọn đi mà chưa có lối ra được hai bên đồng ý, hợp đồng không kết thúc vào ngày bạn rời nhà. Bên cho thuê được quyền đòi tiền thuê cho phần thời hạn còn lại, hoặc khoản thiệt hại tính đến lúc người thuê mới dọn vào, và trừ vào tiền cọc. Khi hợp đồng có ghi khoản tiền phạt (위약금), luật Hàn Quốc suy đoán đó là mức bồi thường thiệt hại đã định trước, và tòa có thể giảm nếu nó cao một cách bất hợp lý. Điều chủ nhà không được làm là giữ toàn bộ tiền cọc để trừng phạt trong khi thiệt hại thật nhỏ hơn nhiều.

Tiền cọc của tôi ra sao nếu tôi đi trước khi được trả lại?

Sự bảo vệ của bạn khi căn nhà bị bán hoặc bị đấu giá gắn với việc bạn đang sống tại đó và có địa chỉ đăng ký. Nếu bạn chuyển khai báo nơi ở sang thành phố mới trong khi khoản cọc cũ chưa được trả, sự bảo vệ đó có thể chấm dứt. Lệnh đăng ký quyền thuê của tòa chỉ được cấp khi thời hạn thuê đã khép lại, nên càng cần chốt ngày kết thúc bằng văn bản trước. Rời đi hẳn còn thêm một rủi ro: bạn nộp lại thẻ người nước ngoài cho nhân viên ở cửa khẩu, và hồ sơ lưu trú của bạn sau đó có thể bị đóng. Hãy giải quyết xong tiền cọc, hoặc bảo đảm nó trên sổ đăng ký, trước ngày xuất cảnh.

Danh sách việc cần làm trong mấy tuần cuối là gì?

• Thông báo hay đề nghị chấm dứt phải ở dạng văn bản; lưu lại bằng chứng rằng chủ nhà đã nhận.
• Tính ngày kết thúc: 1 tháng hoặc 3 tháng kể từ khi nhận, hoặc ngày ghi trong thỏa thuận.
• Thống nhất buổi kiểm tra khi giao nhà và các khoản trừ bằng văn bản.
• Đưa một tài khoản ở nước ngoài để nhận tiền cọc, cùng một tài khoản dự phòng.
• Ký văn bản ủy quyền (위임장) cho một người ở Hàn Quốc nếu khoản cọc về sau ngày bạn bay.
• Giữ số điện thoại Hàn Quốc hoặc tài khoản nhắn tin hoạt động cho đến khi nhận đủ đồng cuối cùng.

Bước tiếp theo

Tìm hợp đồng và kiểm tra hai điều: có điều khoản chấm dứt trước hạn không, và hợp đồng đã từng được gia hạn một lần chưa. Sau đó gửi thông báo hoặc đề xuất của bạn bằng văn bản. Nếu chủ nhà không chịu nói chuyện, đòi khoản phạt lớn hoặc giữ tiền cọc sau khi bạn đã đi, chúng tôi có thể thay bạn xử lý. Tư vấn có tính phí; khi bạn liên hệ, nhân viên sẽ gọi lại cho bạn và giải thích về chi phí.

법무법인 대한중앙
1533-7377

Căn cứ pháp lý

Bộ luật Dân sự (민법) Điều 636 và Điều 635 khoản 2 điểm 1 (bên đã bảo lưu quyền chấm dứt trong thời hạn có thể báo chấm dứt; thông báo của người thuê có hiệu lực sau 1 tháng), Điều 652 (điều khoản trái với Điều 635 và các điều được liệt kê, gây bất lợi cho người thuê, là vô hiệu), Điều 627 (hư hỏng một phần không do lỗi người thuê; chấm dứt nếu phần còn lại không phục vụ được mục đích), Điều 625 (chấm dứt khi việc bảo quản của chủ nhà làm mất mục đích thuê), Điều 629 (không chuyển nhượng hoặc cho thuê lại khi chưa có đồng ý; chấm dứt), Điều 390 và Điều 393 (bồi thường do vi phạm), Điều 398 khoản 2 và 4 (tiền phạt được suy đoán là mức bồi thường đã định trước; tòa có thể giảm). Luật Bảo vệ Hợp đồng Thuê nhà ở (주택임대차보호법) Điều 6 khoản 1 (gia hạn tự động), Điều 6-2 (người thuê có thể chấm dứt hợp đồng đã tự động gia hạn; có hiệu lực 3 tháng sau thông báo), Điều 6-3 khoản 4 (tương tự với hợp đồng gia hạn theo yêu cầu), Điều 3 khoản 1 (bảo vệ dựa trên việc ở trong nhà và đăng ký), Điều 3-3 khoản 1 (lệnh đăng ký quyền thuê sau khi hợp đồng chấm dứt). Luật Quản lý Xuất nhập cảnh (출입국관리법) Điều 37 khoản 1 và Điều 37-2 khoản 1 (nộp lại thẻ khi xuất cảnh; hủy đăng ký). Phí môi giới theo Luật Môi giới Bất động sản được Cấp phép (공인중개사법).

Đây là thông tin chung, không phải tư vấn pháp lý. Mỗi trường hợp đều khác nhau.