Làm sao kiểm tra lừa đảo jeonse trước khi ký hợp đồng thuê nhà ở Hàn?

Hãy tự đọc hồ sơ đăng ký của căn nhà trước khi trả bất kỳ khoản tiền nào, đọc lại đúng hôm trả nốt số tiền còn lại, và mỗi lần đều xác nhận ba điều: người nhận tiền của bạn chính là chủ sở hữu có tên trong sổ, các khoản nợ đang đè lên căn nhà vẫn còn đủ chỗ để hoàn lại khoản cọc bạn đưa, và hồ sơ không ghi kê biên, đấu giá hay ủy thác. Trong nhiều vụ lừa đảo jeonse, những dấu hiệu ấy đã nằm sẵn trên giấy trước khi người thuê ký. Vì giấy tờ chỉ có tiếng Hàn, khách thuê đến từ nước khác hay bỏ qua chúng và tin vào lời người môi giới.

Lấy sổ đăng ký ở đâu, và tôi có đọc được không?

Tài liệu này là giấy chứng nhận các mục đăng ký (등기사항증명서), nhiều người vẫn quen gọi là 등기부등본. Ai cũng xin được với một khoản phí nhỏ, tại bất kỳ cơ quan đăng ký nào trên cả nước hoặc trực tuyến qua Văn phòng Đăng ký Internet (인터넷등기소). Giấy này chỉ có bản tiếng Hàn. Chụp trang giấy rồi dùng ứng dụng dịch là đủ để tìm ra tên, ngày tháng và số tiền, còn bảng dưới đây chỉ cho bạn chỗ cần nhìn. Hãy đề nghị người môi giới cùng bạn đi qua từng dòng, nhưng đừng nhận một lời tóm tắt bằng miệng thay cho tờ giấy.

Sổ đăng ký gồm những phần nào?

Phần	Ghi nhận điều gì	Cần kiểm tra
Phần tiêu đề (표제부)	Địa chỉ, tòa nhà, diện tích sàn	Địa chỉ và số căn khớp chính xác với hợp đồng
Phần quyền sở hữu (갑구)	Ai sở hữu căn nhà, và các hạn chế đối với chủ sở hữu	Tên chủ sở hữu trùng với chủ nhà; không có kê biên (압류), kê biên tạm thời (가압류), xử lý tạm thời (가처분), quyết định mở thủ tục đấu giá (경매개시결정) hay ủy thác (신탁)
Phần các quyền khác (을구)	Thế chấp, quyền jeonse, các khoản thuê đã được đăng ký	Số tiền bảo đảm tối đa (채권최고액) của từng khoản thế chấp; mọi đăng ký quyền thuê (임차권등기)

Hãy xin thêm sổ quản lý công trình xây dựng (건축물대장). Nếu tòa nhà hoặc căn của bạn không được ghi là nhà ở, các cơ chế che chắn cho người thuê và bảo hiểm cho khoản cọc có thể không dùng được.

Những mục nào nên khiến tôi dừng lại?

• Thế chấp lớn. Cộng các số tiền bảo đảm tối đa ghi ở mục 을구 với số tiền bạn định đặt cọc. Nếu tổng số gần bằng giá bán được của căn nhà, sau khi bán có thể chẳng còn gì cho bạn. Hãy so với giá giao dịch thực tế gần đây của những căn tương tự (실거래가).
• Đăng ký quyền thuê của một người thuê trước. Thường điều đó nghĩa là người thuê cũ chưa lấy lại được tiền cọc. Nó còn làm mất quyền ưu tiên mà luật dành cho người có khoản cọc nhỏ, với bất kỳ ai thuê căn nhà về sau.
• Chủ sở hữu vừa đổi rất gần đây. Một lần sang tên ngay trước hợp đồng của bạn, hoặc dự định diễn ra cùng ngày, là kiểu quen thuộc trong các vụ lừa đảo. Hãy hỏi lý do.
• Ủy thác. Nếu phần quyền sở hữu ghi tên một công ty ủy thác, người cho bạn thuê có thể không có quyền cho thuê khi thiếu giấy chấp thuận của công ty đó. Hãy đòi xem hồ sơ ủy thác (신탁원부) cùng giấy chấp thuận ấy, hoặc thôi không thuê.
• Kê biên của cơ quan thuế hay của thành phố. Điều này cho thấy chủ sở hữu đã nợ nhà nước những khoản chưa trả.

Chủ nhà bắt buộc phải cho tôi xem gì?

Khi ký, chủ nhà phải cho bạn xem thông tin dấu xác nhận ngày của căn nhà (ngày đăng ký, tiền thuê và tiền đặt cọc của những người thuê khác) cùng giấy chứng nhận đã nộp thuế quốc gia và thuế địa phương, hoặc đồng ý để bạn tự xem các thông tin ấy. Ở nhà nhiều hộ có đông người thuê, thông tin dấu xác nhận ngày cho biết có bao nhiêu khoản đặt cọc xếp trước khoản của bạn. Nếu chủ nhà đồng ý, bạn cũng có thể tự đến trung tâm hành chính phường xin các thông tin này trước khi ký. Một số khoản thuế còn nợ có thể được trả trước người thuê khi nhà bị bán công khai, nên chủ nhà không chịu đưa giấy chứng nhận nộp thuế thực ra đã trả lời bạn rồi.

Những người nước ngoài thuê trong cùng tòa nhà có thể không hiện trong danh sách hộ cư trú mà người môi giới thường xem. Vì bạn là một bên ký hợp đồng, bạn có thể đề nghị chính nơi đó hoặc cơ quan xuất nhập cảnh cấp hồ sơ người nước ngoài đăng ký tại địa chỉ đó (외국인체류확인서).

Thật ra tôi đang ký với ai?

• Xem giấy tờ tùy thân. Tên trên thẻ căn cước của chủ nhà phải trùng với chủ sở hữu trong sổ đăng ký.
• Cẩn thận với người đại diện. Nếu người thân, một "quản lý" hay người môi giới ký thay chủ sở hữu, hãy yêu cầu giấy ủy quyền của chủ sở hữu kèm giấy chứng nhận con dấu đã đăng ký (인감증명서), và tự gọi điện cho chủ sở hữu. Hợp đồng do người không có thẩm quyền ký không ràng buộc chủ sở hữu, trừ khi sau đó chủ sở hữu chấp thuận.
• Chỉ chuyển tiền vào tài khoản đứng tên chủ sở hữu. Không vào tài khoản của người môi giới hay người thân, và tuyệt đối không trả tiền mặt mà thiếu biên nhận.
• Dùng người môi giới có giấy phép (공인중개사). Kiểm tra đăng ký hành nghề tại ủy ban quận. Một người nhiệt tình trong cộng đồng của bạn nhưng không có giấy phép sẽ không che chắn được gì khi có chuyện.
• Để khoản cọc giữ chỗ (계약금) ở mức nhỏ cho đến khi kiểm tra xong. Chừng nào chưa bên nào bắt đầu thực hiện hợp đồng, nhìn chung người thuê có thể rút lui bằng cách chịu mất khoản cọc giữ chỗ, còn chủ nhà thì phải trả lại gấp đôi.

Người nước ngoài đi thuê thường bỏ sót điều gì?

• Bản tiếng Hàn có giá trị quyết định. Hợp đồng song ngữ hay bản dịch tóm tắt chỉ để hỗ trợ, không phải là hợp đồng. Khi có thể, hãy dùng mẫu hợp đồng chuẩn cho thuê nhà ở (주택임대차표준계약서), và viết các thỏa thuận riêng bằng tiếng Hàn với bản dịch đặt bên cạnh.
• Những điều khoản riêng nên thêm: không thế chấp mới hay bán nhà cho đến ngày sau ngày bạn khai báo địa chỉ; hoàn trả toàn bộ nếu bị từ chối bảo hiểm bảo đảm tiền đặt cọc; chủ nhà nộp hết thuế còn nợ trước hạn trả nốt khoản còn lại.
• Bảo hiểm cho khoản cọc. Trước khi ký, hãy hỏi căn nhà có đủ điều kiện mua loại bảo hiểm này không và diện visa của bạn có được nhận không. Một căn nhà không đủ điều kiện tự nó đã là lời cảnh báo.
• Thời hạn thuê và visa. Hợp đồng dưới 2 năm được tính là 2 năm, nhưng chỉ người thuê mới được viện dẫn điều này; bạn vẫn có quyền giữ thời hạn ngắn hơn đã thỏa thuận. Hợp đồng 1 năm khớp với visa không trói bạn trong 2 năm.
• "Xin đừng khai báo địa chỉ." Chủ nhà nói câu này tức là đang muốn bạn tự bỏ đi lá chắn pháp lý của mình. Hãy coi đó là lý do để bỏ đi.

Bước tiếp theo

Trước khi trả bất kỳ khoản cọc giữ chỗ nào, hãy lấy giấy chứng nhận đăng ký, sổ quản lý công trình xây dựng và bản dự thảo hợp đồng, rồi đối chiếu với các danh sách ở trên. Nếu bạn thấy thế chấp, ủy thác, chủ sở hữu vừa đổi hoặc người đại diện ký thay chủ, hãy nhờ luật sư đọc giấy tờ trước khi chuyển tiền. Tư vấn có tính phí; khi bạn liên hệ, nhân viên sẽ gọi lại cho bạn và giải thích về chi phí.

법무법인 대한중앙
1533-7377

Căn cứ pháp lý

Luật Đăng ký Bất động sản (부동산등기법) Điều 15 khoản 2 (phần tiêu đề, phần quyền sở hữu, phần các quyền khác), Điều 19 khoản 1 và 2 (bất kỳ ai cũng được xem và xin cấp hồ sơ có trả phí, tại bất kỳ văn phòng đăng ký nào), Điều 75 khoản 2 điểm 1 (số tiền bảo đảm tối đa của thế chấp). Luật Bảo vệ Hợp đồng Thuê nhà ở (주택임대차보호법) Điều 3-3 khoản 6 (không còn ưu tiên cho khoản đặt cọc nhỏ sau khi có đăng ký quyền thuê), Điều 3-6 khoản 4 (xin thông tin dấu xác nhận ngày khi chủ nhà đồng ý), Điều 3-7 (chủ nhà phải cho xem thông tin dấu xác nhận ngày và giấy chứng nhận nộp thuế), Điều 4 khoản 1 (hợp đồng thuê dưới 2 năm), Điều 30 (mẫu hợp đồng thuê tiêu chuẩn). Bộ luật Dân sự (민법) Điều 130 (hợp đồng do người không có thẩm quyền ký), Điều 565 và Điều 567 (khoản cọc giữ chỗ). Luật Quản lý Xuất nhập cảnh (출입국관리법) Điều 88-3 (hồ sơ người nước ngoài đăng ký tại một tòa nhà). Sổ quản lý công trình xây dựng theo Luật Xây dựng (건축법); người môi giới có giấy phép theo Luật Môi giới Bất động sản được Cấp phép (공인중개사법).

Đây là thông tin chung, không phải tư vấn pháp lý. Mỗi trường hợp đều khác nhau.