임대인의 제소전 화해조항 위반 및 무단 명도 집행에 대한 전세보증금 반환 및 손해배상 청구 전부 승소

부산지방법원에서 임대인이 기존 제소전 화해조항을 악용하여 무단으로 상가 점포를 단행 집행한 사안에 대해, 임대보증금 전액 반환 및 위법집행에 따른 손해배상 청구까지 전부 인용받은 사례를 소개합니다.

본 사건은 상가 임차인인 의뢰인이 차임 연체 해소 후에도 임대인이 과거 성립된 제소전 화해조정을 근거로 무단으로 열쇠를 교체하고 영업을 방해하자, 임대차계약 해제와 함께 보증금 반환 및 영업손실 손해배상을 구한 사안입니다.

제소전 화해 위반 및 위법집행 손해배상 청구란?

'위법집행에 따른 손해배상 청구'란 제소전 화해조서 등 집행권원이 존재하더라도, 실체적 권리관계의 변동이나 계약 내용 이행으로 집행권원의 효력이 상실·제한되었음에도 불구하고 임대인이 무단으로 단행 집행을 감행한 경우 그로 입은 손해의 배상을 구하는 청구입니다.

법적 구성은 임대차계약 해지에 따른 보증금 반환 청구와 불법행위에 의한 영업이익 및 집기류 손실에 대한 손해배상 청구로 구분됩니다. 제소전 화해조서가 작성되어 있더라도 차임 연체 등이 해결되었거나 변제공탁이 이루어진 정황을 입증하면 임대인의 강제 집행 행위는 위법한 불법행위로 규정됩니다.

어느 법리 구성을 취하는지가 결정적인 이유는 단순히 남은 보증금을 돌려받는 수준에 그치지 않고, 갑작스러운 무단 명도로 단절된 영업이익과 시설 파손에 대한 배상까지 원상회복받을 수 있는지 여부가 결정되기 때문입니다.

전부 승소 판결의 의미

전부 승소 판결은 임대인의 제소전 화해 집행이 위법함을 법원으로부터 공식 인정받았음을 의미합니다.

첫째, 임대인이 주장한 원상복구비 공제 항변을 전부 배척하고 임대보증금을 감액 없이 회수했다는 점입니다.

둘째, 무단 명도로 발생한 영업 중단 손실액 및 내부 집기 손상액이 객관적으로 입증되어 손해배상금으로 전액 인정되었다는 점입니다.

셋째, 피고(임대인)가 소송비용을 전액 부담하도록 명하여 의뢰인의 권리구제 비용을 완벽히 보전했다는 점입니다.

이번 사건의 경위와 결과

의뢰인은 상가 임대차계약 체결 당시 제소전 화해를 성립시켰으나, 일시적 영업 난항으로 차임이 일부 밀리게 되었습니다. 이후 의뢰인은 밀린 임대료와 지연손해금을 전액 변제하였으나, 임대인은 제소전 화해조서를 발급받아 영업장 문을 잠그고 집기를 무단 방출하였습니다.

이에 법무법인 대한중앙은 임대인의 강제집행이 실체적 권리관계에 부합하지 않는 불법행위임을 지적하며 보증금 반환 및 손해배상 청구 소송을 제기하였고, 부산지방법원은 다음과 같이 판결하였습니다.

< 판결 요지 >

1. 피고는 원고에게 78,500,000원 및 이에 대한 지연손해금을 지급하라.

2. 소송비용은 피고가 부담한다.

3. 제1항은 가집행할 수 있다.

결국 의뢰인은 임대보증금 원금 전액은 물론 무단 집행에 따른 영업 손실액까지 모두 보상받게 되었습니다.

법무법인 대한중앙의 대응 전략

• 차임 변제 완료 입증 및 집행권원의 실체적 효력 상실 주장

  금융거래 내역 및 메시지 소통 기록을 시간순으로 정밀 재구성하여 제소전 화해조서상의 집행 사유가 단행 집행 당시 이미 소멸했음을 신속히 입증했습니다.

• 영업손실 및 시설물 피해액의 정밀 감정

  포스(POS) 매출 데이터와 회계 장부를 분석하여 무단 집행 기간 동안 발생한 평균 일실이익을 산출하고, 파손된 집기류의 감정평가를 실시하여 객관적 손해액을 정립했습니다.

• 임대인의 부당한 공제 주장 배척

  "무단 점유에 따른 임대료 상당의 부당이득 공제"를 주장하는 피고의 항변에 대해, 피고의 위법한 점유 배제로 인해 원고가 사용·수익하지 못했음을 법리적으로 명확히 밝혀 공제를 차단했습니다.

결론

제소전 화해조서가 존재한다 하더라도 임대인이 법적 절차를 남용하여 무단으로 영업을 방해하는 행위는 엄연한 불법행위입니다. 임대인의 위법한 행사로 손실을 입었다면 초기부터 정밀한 손해액 입증과 함께 법리적 대응을 펼쳐야 권리를 제대로 보호받을 수 있습니다.