임대인의 권리금 회수 방해 행위에 대응, 권리금 상당액 손해배상 청구 전액 인정 판결

부산지방법원에서 임차인이 형성한 상가 권리금을 임대인의 정당한 이유 없는 신규 임차인과의 계약 체결 거절로 상실하게 된 사안에 대해, 임대인의 손해배상 책임을 정면 인정받아 권리금 상당액 전액을 인용받은 사례를 소개합니다.

본 사건은 상가 임차인인 의뢰인이 신규 임차인을 수배하여 권리금 양도양수 계약을 체결하였으나, 임대인이 정당한 사유 없이 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하거나 직접 사용하겠다는 이유로 신규 임대차계약 체결을 거절하자, 상가건물 임대차보호법상 권리금 회수 방해를 원인으로 한 손해배상을 구한 사안입니다.

상가 임대인의 권리금 회수 방해에 따른 손해배상 청구란?

'권리금 회수 방해 손해배상 청구'란 상가건물 임대차보호법 제10조의4에 따라, 임대인이 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 신규 임차인이 되려는 자로부터 권리금을 회수하는 것을 방해하였을 때 임차인이 입은 손해의 배상을 구하는 민사상 청구입니다.

법적 구성은 신규 임차인 알선 행위의 적법성과 임대인의 정당한 사유 없는 계약 거절(회수 방해 행위), 그리고 감정평가를 통한 적정 권리금 액수 산정으로 나뉩니다. 임대인이 제시한 조조건이 '현저히 고액의 차임'에 해당하는지, 임대인의 거절 의사가 명백하여 신규 임차인 알선 절차가 형식화되었는지 여부를 정밀하게 입증하는 것이 핵심입니다.

어느 대응 체계를 택하는지가 결정적인 이유는 정밀한 증거 수집(메시지 내역, 임대차 조건 협의 기록 등) 없이 소송을 진행할 경우 "신규 임차인 알선 노력이 부족했다"거나 "임대인의 거절 사유가 정당하다"는 임대인 측 항변에 밀려 권리금을 한 푼도 받지 못하고 쫓겨날 위험이 크기 때문입니다.

전부 승소 판결의 의미

전부 승소 판결은 임대인의 부당한 계약 거절 행위가 임대차보호법상 엄격한 위법행위임을 공식 인정받아, 의뢰인이 회수하지 못한 권리금 상당액을 전액 배상받았음을 의미합니다.

첫째, 임대인이 요구한 조건이 법률상 '정당한 사유 없는 회수 방해'에 해당함이 명백히 판정되었다는 점입니다.

둘째, 감정평가액과 양도양수 계약금액 중 인용 범위 내 권리금 평가액 전액이 손해배상금으로 인정되었다는 점입니다.

셋째, 소송비용 전액을 피고(임대인)가 부담하도록 명하여 법적 대응 비용을 완벽히 보전받았다는 점입니다.

이번 사건의 경위와 결과

의뢰인은 부산 소재 상가에서 5년간 음식점을 운영한 후 권리금 5,500만 원에 신규 임차인을 구하여 임대인에게 연결하였습니다. 그러나 임대인은 "내가 직접 점포를 사용할 예정이므로 신규 임차인을 받지 않겠다"며 일방적으로 거절하였고, 결국 의뢰인은 권리금을 회수하지 못한 채 점포를 비워주게 되었습니다.

이에 법무법인 대한중앙은 임대인의 방해 행위를 입증하는 녹취록 및 서면 내역을 바탕으로 손해배상 청구 소송을 제기하였고, 부산지방법원은 다음과 같이 판결하였습니다.

< 판결 요지 >

1. 피고는 원고에게 52,000,000원 및 이에 대한 지연손해금을 지급하라. (감정평가액 범위 전액 인정)

2. 소송비용은 피고가 부담한다.

3. 제1항은 가집행할 수 있다.

결국 의뢰인은 판결을 통해 임대인으로부터 권리금 감정평가액 전액과 지연손해금을 차질 없이 수령하였습니다.

법무법인 대한중앙의 대응 전략

• 임대인의 신규 임대차 거절 의사 명백성 입증

  대법원 판례에 따라 임대인이 직접 사용 의사를 밝히며 신규 임차인과의 계약 거절 의사를 명백히 표시한 경우, 임차인이 신규 임차인을 실제로 알선하지 않았더라도 방해 행위가 성립됨을 법리적으로 정립했습니다.

• 법원 권리금 감정평가를 통한 객관적 손해액 특정

  소송 도중 신속하게 상가 권리금 감정평가를 진행하여 의뢰인이 형성한 유형·무형 자산(시설비, 영업권)의 객관적 가치를 특정해 제출했습니다.

• 임대인의 '건물 노후화에 따른 재건축' 항변 배척

  "건물 안전 문제로 재건축이 필요하다"는 피고 측 항변에 대해, 계약 체결 당시 재건축 계획을 구체적으로 고지하지 않았음을 입증하여 법정 거절 사유에 해당하지 않음을 명확히 밝혔습니다.

결론

상가 임대인의 부당한 거절로 오랜 기간 일구어 놓은 권리금을 잃을 위기에 처했다면, 계약 종료 전 단계부터 임대인의 방해 정황을 객관적 증거로 남기고 전문적인 법리 대응을 시작해야 정당한 손해배상을 받을 수 있습니다.